内资占比超7成，上半年上海大宗交易成交208亿元

戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强介绍上海大宗交易情况。李贝贝/摄

7月3日，据戴德梁行统计，2024上半年，上海大宗交易市场录得32宗、共计208亿元成交，成交总额同比下降42%。

从买家类型来看，2024上半年，上海依旧以投资型买家为主，办公/研发办公以54%的市场占比依然占据市场首位。

同时，内资成交持续走高，占成交金额的78%，为近三年来的最高占比。与之相对应的是，因美联储降息预期降低、外资观望，外资成交则仅占22%。其中近六成金额由领展收购七宝万科广场50%股权所构成，剔除该交易后剩余成交占比将有大幅下跌。

“展望下半年，部分外资基金持有折价项目有望成交，同时法拍项目占比继续增加。”戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强向《华夏时报》记者指出。

上半年32笔大宗交易成交

据戴德梁行报告，从买家类型来看，2024上半年，上海虽依旧以投资型买家为主，但自用型买家交易占比大幅上涨至36%，而这一数字在2023年仅为21%，涨幅明显。

“这其中又以内资传统行业企业以及个人投资者为主，核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅是其重点关注领域。”卢强向记者分析指出，其中，金融业一直是自用型优质办公的购买主力，典型成交包括财通证券收购富汇大厦；而金属/能源/原材料买家共占自用买家成交总额的22%。卢强表示，此类买家从2022年起持续活跃，不断布局一线城市，购买各类优质资产。

内外资占比方面，2024上半年内资成交持续走高，占成交金额的78%，为近三年来的最高占比；而相对应的是，因美联储降息预期降低、外资观望，外资成交则仅占22%，其中近六成金额由领展收购七宝万科广场50%股权所构成，剔除该交易后剩余成交占比将有大幅下跌。

就物业类型而言，办公/研发办公以54%的市场占比依然占据市场首位；商业则因七宝万科广场成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓与住宅类资产也受到投资人的追捧，成交总额约25亿，占据总交易额的12%。

值得注意的是，卢强认为，当前上海大宗交易市场出现一个新现象，即一些优质项目也不得不走向法拍的地步。

比较典型的是三和大厦，项目位于静安区延平路121号以及123弄。6月21日，三和大厦在京东拍卖成功拍出，成交价格即起拍价格，为11.31886亿元。此次成交的标的物建筑面积共45179.96平米，其中约37600平方米为经营性面积，成交单价约为3万元/平米，竞得人为上海合静延绵企业管理有限公司，其母公司为信达资本及中国信达资产。

同时，优质酒店资产依然不愁买家：例如，今年1月底，上海五角场智选假日酒店完成75%股权出售，出售价为人民币3.6亿元。据悉，买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司。而收购完成后，铁狮门将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

整体来看，办公/研发办公以54%的市场占比依然占据上半年大宗交易成交的首位；商业因七宝万科广场成交的提升，占比提升至14%，位居第二。

《华夏时报》记者看到，公寓与住宅类资产也备受投资人追捧。在32笔大宗交易中，成交总额约25亿元，占总交易额的12%。

以上海雅诗阁衡山服务公寓为例，该项目于今年4月份完成出售，买家为广东恒怡投资有限公司，成立于2005年，位于广东省广州市，是一家从事商务服务业为主的企业，由林伟桂和梁丽娟共同持股，持股比例分别是66.78%和33.22%。

“展望下半年，部分外资基金持有折价项目有望成交，同时法拍项目占比继续增加。”卢强认为，得益于上海中国经济桥头堡的独特地位，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家。此外，国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆，潜在通胀增长将成为配置房地产的理由之一，而外资买家下半年或仍然保持谨慎。

写字楼市场供求升温

作为大宗交易的主要投资品，今年上半年，上海写字楼市场供求也同步升温，新项目成交活跃。

戴德梁行数据显示，今年第二季度，上海甲级写字楼共有4个项目入市，共带来24.1万平米新增供应，核心与新兴区各2个项目，分别是黄浦区太平洋新天地商业中心T2、建信人寿大楼；徐汇区源点大厦及杨浦区中交滨江广场。

得益于优质新增供应，以及部分楼宇关联公司租赁办公面积，二季度上海甲级写字楼市场净吸纳量录得263226平米，全市平均空置率降至21.7%。其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。

不过，在新增供应持续入市的情况下，上海写字楼市场整体租金下降趋势依旧，大多数子市场板块租金均有不同程度下调。

上述报告显示，二季度，上海全市平均成交租金录得7.61元/平米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平米/天，新兴商圈下降至6.11元/平米/天。

另据戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英介绍，今年下半年，上海市场预计还有8个项目、共计71万平米的体量入市。魏超英分析称，供求压力下租金承压，对于企业而言，办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。

“市场租赁活跃度较前几季度有所回升，以搬迁类型的租赁活动为主。”戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，然而，随着优质新增供应持续入市，上海写字楼平均空置率将持续承压，上海写字楼租金将保持疲软。