金茂璞逸锦江，双端厅炸裂，但这个BUG让人抓狂！

4月，金茂以极其炸裂的24500元/平米楼面价，刷新成都单价地王！

一时间，轰动全国。

▲金茂拿下新单价“地王”轰动全国

市场至少有两点好奇：

第一，金茂做什么产品？

如果说，地段决定下限，产品决定上限。“林家坝”地段已定，可变因素只有产品。

金茂也清楚，必须要极有冲击产品，才能打赢这场“硬战”。

▲金茂璞逸意境合成图（来源项目宣传资料）

第二，金茂卖什么价格？

事实上，卖什么价格也取决于产品。

业内猜测，要能消化“高地价”，金茂定价应该会在4.5万/㎡左右。

最终价格仍待金茂公布，产品我们已经可窥见端倪。

01

新地王最终取名“金茂璞逸锦江”，金茂“璞”系全国第二座，第一座位于西安。

“璞”字取自“返璞归真”之意。

从西安的金茂璞逸曲江来看，设计感强，大面积玻璃立面，内部公区度假酒店风格，颜值超高。

▲金茂璞逸曲江（来源中国金茂）

其次，“璞”系强调“返璞归真”的理念，有种道法自然的意思，强调打造“高端度假体验”。

这也是当前主流“豪宅”追求的酒店化公区风格。

▲金茂璞逸锦江意境合成图（来源项目宣传资料）

总体来说，以上两点在成都项目的介绍中，也能看到，具体如何呈现，有待示范区展示进一步深入了解。

02

“璞”系，户型方面，十分炸裂，有重大升级。

采用了豪宅最新款“双端厅”设计，双端厅前提是不做楼栋拼接，独立单元成栋，金茂璞逸锦江做到了这一点。

也有人说这是抄“华润·锦宸府”作业。

是否抄作业先放一边，我们先来看金茂璞逸锦江的总平图和户型布局。

▲金茂璞逸锦江户型布局示意

整个项目占地约52亩，9栋住宅 （其中8号楼为物业用房，图上未标注）， 住兼商地块。

商业占比5%，在外围南边布局一排2F商业，商业楼高12米。

住宅与商业距离约13.6米，对4楼以下临近住宅可能存在视线干扰。

动线上，商业和住宅隔开，不会有太多干扰。

▲金茂璞逸锦江意境合成图（来源项目宣传资料）

再来看户型。

整个小区只有198㎡和235㎡两款户型，面积段纯粹，也是目前“林家坝”面积最大产品。

很显然，它就是林家坝NO1。

▍235㎡户型，270°超大采光，似曾相识

▲金茂璞逸锦江235㎡户型图

是不是和“华润·锦宸府”有很强“似曾相识”的感觉。

当然，也难说抄袭，把现在市场上最卷的143㎡户型选10款出来，可能有9款“高度相似”。

有设计师曾说，好的产品，最终都会长得“一样”。

户型本身不用太多介绍，270°采光相当霸道。

1、超大端厅，客厅连续采光面达到18米。

2、主卧挑出设计，拥有180度采光效果。

3、空中花园是加分项，不仅是室外休闲空间，也提升户内空间动线效率。

如果要说有点小遗憾，做成全套房更佳。

另外生活阳台在“书房外侧”，晾晒衣物不太方便。

当然，像这样的户型有两个暗卫 （其中一个只有面盆） ，个人认为是可以理解的，毕竟采光面都给到客厅和卧室。

▍198㎡户型，U型端厅，3+X空间

▲金茂璞逸锦江198㎡户型图

这款户型，向南面宽偏窄，不到15.6米，甚至不如一些143㎡户型。

当然，这样的户型胜在270°全采光。

1、整个客餐厅为“U形舱”，包括厨房在内的U形采光面达到约21米。

2、配有180度采光转角空中花园。

3、虽然是套四，但其中一个房间为可变空间，可以切换为套三，或者设计为半开放书房。

这样的3+X设计，在麓湖等高端豪宅中，较为常见。

户型总体不错，虽然有个别瑕疵 （比如暗卫、不是独立入户等） ，但“瑕不掩瑜”。

主要考验是后期呈现，比如大面积玻璃立面工艺、颜值等，这也和金茂科技系统未来能否发挥更好的作用相关。

03

单看户型非常不错，但这类户型一定要强调场域内外的资源融合。

放在这块地，作为顶豪，它有BUG。

金茂璞逸锦江容积率2.5，加上住兼商，住宅排布稍显紧密，不够疏朗。

来看，金茂的楼栋间距。

▲本文楼间距数据来源项目规划图

▲金茂璞逸锦江部分楼栋间距示意

把数据，放到模型上， 可以看到，楼栋之间间距普遍不大。

其中，9号楼端厅和4号楼卧室，最近间距只有19.9米。这样的距离，卧室基本暴露在对面端厅的“强大视野”下。

其余楼栋间距，基本都在20米出头。

要说完美位置，只有1号楼右腿，和7号楼左腿，南向间距达到55米，横向距离也有44米。

▲7号左腿和1号楼右腿，视野更价

端厅大平层， 需要开发商解决：如何避免端厅超大视野带来的“强对视”问题？

市面上“顶豪”，主流解决方案是：一部分楼栋端厅，一部分不做端厅。

比如：麓湖·长滩，楼王做端厅，其余不做，長湖阙单独做。

麓湖·玄鸟湾，有视野优势的楼王做，其余不做。麓湖所有组团，总体思路均是如此。

▲麓湖·玄鸟湾楼王端厅视距示意（来源 HIGHLINE高线）

阅天府，252㎡、部分199㎡做端厅，其余不做。

华润·锦宸府，280㎡做端厅，240㎡不做。

华润·青羊润府，238㎡楼王做端厅，其余不做。

一句话，有条件的楼栋做，没有就不做。

“金茂璞逸锦江”选择全端厅，的确相当炸裂，但非常有挑战性。

虽然任何事总有人做“第一个”，但这也意味着风险。

做好了“开先河”，做不好“成先驱”。

04

因为是地王，一点一滴，可能都会被放大。

也因为是地王，或许背负压力，需要更大胆突破。

目前项目仅开放城市展厅，能看到的也只是总平和户型布局，随着展示区进一步开放，希望金茂璞逸锦江给到更多惊喜。

「往期测评」

※声明

本公众号刊载此文出于传递更多信息之目的，文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系后台编辑删除。

文章由《成都购房指南》团队原创，请勿擅自转载、复制、抄袭。若需转载，请联系后台编辑，授权方可进行转载，违者将追究相关法律责任。