万科，有恒大、碧桂园的影子了

2021年2月末，万科股价突然异动，迎来一个小行情。当时十分犹豫是否买入万科，蹲一波新高，做一个短期套利但“高处不胜寒”，最后还是放弃了。

当时看好万科很多点但不算深入，大概是：

1、2021年3月，恒大、碧桂园的危机信号初现，且两者土地储备主要是在三四线城市，万科项目则在一二线城市；

当时，我们始终看好一二线城市核心区域和地段。数据支撑是，当时万科销售面积冲到了行业第一名。

2、2018年秋天，万科是行业的吹号人，率先喊出了“活下去”“黑铁时代”，给我们留下来稳健的形象：不走高杠杆路线。

3、背靠深圳地铁股东，销售规模+信用背景，融资优势在行业属于第一梯队的存在。

但后来，这三点都错得很离谱，无论是不是一二线城市，是不是核心地段，依然难卖，依然面临亏损。而回过头来看万科：

它顶多是一个伪白马股。

事实证明，行业下行速度之快“摧毁”任何先前很多人的预判，因为其实大家都一样，都没有经历过一个完整行业周期。甚至很多人早早开始抄底了。

悲观赢未来，乐观赢现在。

万科是乐观的一个，2021年新增土储计容建面2667.4万㎡、权益地价1401.5亿元，2022年新增土储面积403.7万㎡、权益地价496.4亿元，2023年新增土储面积596万㎡、权益地价436.2亿元。

有息负债总额增长更快，2021年2660亿元、2022年3141亿元、2023年3201亿元，净负债率为29.7%、43.7%、54.7%。

郁亮口头上一直强调“谨慎”、确保安全底线，但实质上万科早已与安全脱钩了，直到2023年11月底现金流恶化、信用债超融才醒悟。结果，股东深圳地铁援手不落地，自己也难以脱困。

昨天，万科举行了2024年中期业绩会，郁亮一众高管再也不嘻嘻了。

没有以往谈笑风声，对于行业的预判，对于万科的乐观，只有不断的道歉，只有不断重申“降低负债”“保兑付”。

账面数据上，万科营收同比下降29%至1427.8亿元，归母净利润下降200%至98.5亿元。其中，房地产开发业绩毛利率仅为7.2%，减少了12.1个百分点，营业利润下降11.2个百分点至3.5%。

但赚不赚钱已经不重要了。

今年上半年，万科归还了154亿元境内外债券，负债结构上是信用转抵押，借长期还短期。万科透露，“考虑到供应链融资变动，公司合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。”

今年7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。

其实一顿操作下来，万科降下来的绝大部分是应付账款，即可能是通过剥离或出售联营合营公司。但有息负债却在暴涨。

较2023年末，一年内到期有息负债新增395亿元，其中，短期借款增加25亿、一年内到期的非流动负债增加370亿元。新增来源于即期的长期借款。

郁亮一众管理层不敢再嘻嘻很重要的原因就是：

现金仍不能覆盖短债债务，自由现金短债比仅为0.88。

万科仍没有解除经营性危机。不过，郁亮又开始乐观了，他在中期业绩会上说：

1、“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”

2、中长期看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

3、这些措施（指购房政策）积累下来，消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振。这为需求的复苏创造了良好的条件。

4、在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，回到了2005年的水平，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

销售端上，万科今年1-6月销售金额为1273.3亿元，同比下降了38%，超过了全国商品房销售额的跌幅25%。

到了7月，万科累计销售额为1465.5亿元，跌幅虽有所收窄，但同比减少了仍超过30%。

这样的形势，万科只能变卖资产。副总裁刘肖称，“今年前7月，万科大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，所以今年能够完成一揽子方案中大宗资产交易的目标。”

未来4个月，万科有19个项目在谈判过程中。

盈亏同源，万科前几年疯狂扩张，现在就要一点点吐出来。不过，这个路径似曾相似，譬如：恒大、碧桂园......