市中区的最大问题在于“不够市中”

自从上次发了个市中变天的海报以后，一直有朋友在评论区让我讲讲市中区。

一句话来说，就是市中区迎面碰上了中年危机，不管是置业表现还是城市界面，都表现的非常贴切。

这也大概能解释，为什么当我们很多人听说市中区房价大跌、或者谈及市中区的现状倍感惋惜的心理来源。

毕竟，它曾经是济南绝无仅有的核心，而现在，市中区最大问题在于“不够市中”..

01

仅置业表现而言，市中区起码滑落了两个档...而且是不分级别的那种。

在过去的中秋假期里，市中楼盘的房产政策可谓层出不穷，惊掉下巴...

9月14日发布的图片让很多朋友好奇，其实这是市中城投搞的以旧换新活动，大概条款有三条：

一：居民与企业在旧房约定期间，居民对旧房仍拥有居住、出租等相关使用权。

二：签约后，可获得旧房总评估价格40%的购房补贴款

三：十年期后，旧房重回居民手中..

这活动涵盖了市中城投旗下的三个楼盘， 分别是济南中博谦崇云境、中博谦山和中博锦云原著。

仅从条目上来看，大家就知道这活动多么炸裂了（具体问题请致电售楼处）

位于中央活力区的国岳城，推出了7800元/平起的特价房活动。

济南房价的最低点其实并不在槐荫和天桥，而在市中。

偏刚需的盘是这样，偏改善偏豪宅的市中盘，这些年的置业吸引力更是逐年下降。

必须特别指出，不单指房价而是同价位的吸引力。

二环南的别墅区从过去的准一流变成了现在二三流，有时候去贝壳上瞧瞧，竟感觉出平易近人...

包括二环南最能打的楼盘，领秀城。

现在的新闻大家耳熟能详，“上分销啦，学区房不行啦，大高层没人要啦等等”

瞅瞅领秀城的供需失衡以及挂牌数量，你会发现上述的新闻说的蛮有道理。

昨个去了趟凤凰路壹号院的发布会，还碰到几个准备和领秀城拜拜的客户...

在市中区孜孜不倦的拓展大棒的指挥下，置业历下和置业市中，这两者的差异感是越来越大..

比如，市中万科城的辐射范围很明显没有中建星光城市大...

02

市中区惊现中年危机的原因有很多，但绝对不是什么市中区落寞了等宽泛理由，尤其是从GDP和增长率上看，市中区依然名列前茅。

我大概总结了几点：

首先，我们要深切的认识的一点，这也是最为关键的一点，在全市的版图看，市中区和“市中”这两个字渐行渐远...

比如外地朋友那句经典的问题：

“济南市中区又不在市中心，为什么叫做市中区呢？”

自东城崛起前，市中心是济南绝对意义上的核心...

比如这幅1962年的济南市行政区划图， 你可以清晰的看到什么十六里河、七贤庄、兴隆等现在耳熟能详的城市板块...

不管是辖区位置还是部署在辖区内大量的要害机关，济南市中区这名是真正的实至名归...

88年修建的八一立交桥是当年十项城市建设项目之首，如果你把当年两侧的机关连成串看，这条路的含金量大概是经十路N倍...

但时光荏苒，当我们以现代的目光来审视市中区，确实在城市位置上名不副实。最起码在大的城市格局上，市中区着实不够“市中”了...

尤其是再以二环东路为轴，甚至未来将以凤凰路高架为轴的今天，家住南城的通行优势被大大的缩小。

简单花了张图，大概示意下市中区的地段变化，对于城市而言，市中区距离市中心是越来越远的...（不知道能看懂吗）

更关键的是，现阶段的市中区还在不断向西进发，却对于市中啊中心的依然抱有执念....

比方既不在中央，活力还有限的的中央活力区....

第二点，市中区错过太多红利

概括来说，市中区避开了相当多的城市红利，关于这点不展开说，但是我相信大家都有所耳闻。

以西客站为代表的城市拆迁红利，对应了市中区大涧沟..

以全济南为代表的地铁红利，市中区的线路屈指可数..

比如现在济南最大的红利是什么？

很明显是旧城更新，比如洪家楼，不管这里房价多少，终归是个不缺人的地方。

而市中区旧城更新的主战场在党家、白马山、七贤...

包括党家中央活力区，碰上了史上最差地产季，画大饼不管用，真金白金砸进去的效果同样一般。

别说购房者了，现在还有第二个恒大愿意咔咔拿地吗？

这与当年风口之上的西客站（西客站办公氛围也很一般），境遇相差甚远，所以你看看，又相差了几个版本...

槐荫万达、槐荫龙湖都蓄势待发了，竟不知市中这两年增加了什么大件...

还有这些年的产业导入，别的区域产业都蛮明确，像是槐荫的半导体，长岭山的高科，反而市中区不是那么明显。

在没抓到太多红利的同时，在中疏政策引导下，市中北凸的那块正央之地少了不少核心机构和核心产业。

他们的下一站，过去是奥体汉峪，现在变成了CBD...

核心区优化，新城区又解决不了偏远，估计再过五年，大家一听市中区，在脑海中就自动替换成西南区了....

第三点，市中区的大盘模式

市中区是楼市大盘政策的重要见证，中海鲁能华润的等开发商的名字和二环南路沿线牢牢绑定。

诚然，大盘政策的好处不少，但引入单一开发商不利于商业环境的营造，尤其是数量方面，商业配套更像是捎带的内容..

更别说碰到立天唐人融汇这种开发商，和庙里许愿没太大的差别。

如果市中早拿出打造党家的劲头出来，估计二环南路沿线早就万千繁华了...

03

最后说一点市中置业的问题。

买市中往往就两点，一是环境，二是学区。

但是现在，这两点优势被大大的稀释。

对于刚需来说环境只是个添头，但是当上升到改善或者豪宅层面上。

带有山景的房源不能说车载斗量，但明显是不缺的，比如旅游路沿线。

至于学区，伴随东城教育的崛起以及槐荫教育的大力引入，这些年市中区对于这些区域的吸引力明显在下滑。

槐荫吸不动、东城不过来，片区内都是上完学就撤的中年人，想想都有点可怕...

有的时候我也再想，假设领秀城没学校，这地能值多少钱？

结论是，最多14000元/平。

这个价格参考了鲁能领秀公馆和铁路南苑等同类高层的价格，也就是说，教育红利给领秀城增加了6000元/平。

毕竟十年前的领秀城真的能吸引年轻刚需，现在的领秀城门槛可是高多了...

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