重庆楼市，爆了！！！

　　重庆楼市好久没这么热闹过了！

　　联发观音桥嘉禧是9月24号拿的预售，到今天也快1个月时间了，现在已经卖了117套房子了，在重庆当下这种市场里，可以说是卖的非常好了。

　　我在重庆官网上扒了联发观音桥嘉禧的详细数据，有几点发现，跟你们分享下：

　　联发观音桥嘉禧这次总共推出了125套房子，截止到10月21日，卖了117套，去化率高达94%

　　◉ 图源重庆官网，时间截止至10月21日

　　这种去化率，哪怕是放在楼市最火的2017-2018年，都是不敢想象的，何况是在如今很多开发商一天只能卖1套的当下。

　　嘉禧组团总共有3栋楼，2栋住宅+1栋写字楼，住宅有26层，总户数是250户，联发自己的物业2.8元/㎡，精装修交付（含新风、地暖、中央空调），2026年底交房。

　　嘉禧组团这次首开的是1号楼，主要有3个户型：建面92㎡、99㎡、123㎡

　　建面92㎡是三房两卫，价格199万左右，总共有25套，卖了20套，销售率80%

　　建面99㎡是三房两卫，价格228万左右，总共有75套，卖了73套，销售率高达97%

　　建面123㎡是四房两卫，价格307万左右，总共有25套，卖了24套，销售率94%

　　从户型可以看出来，嘉禧组团是刚改产品

　　但从总价来看，又是改善产品

　　◉ 杨一自制图，销售数据截止至10月21日

　　有200多万买房预算的，在重庆的选择真的不要太多，99%的房子都可以任意挑选了。

　　从结果来看，还是以改善客户居多，毕竟大户型比小户型单价卖的贵，但客户反而更乐意选择大户型。

　　99㎡和92㎡户型，单价上相差1300元/㎡，总价上差了30万元左右，但客户还是更愿意多花30万元去买99㎡户型的。

　　多花的这30万，已经足够去买一套120-150万左右的房子了，但客户还是愿意多加点钱，买点好的，说明这个项目的客户就不是那种纯看重价格的，还是挺追求生活舒适度的。

　　贵的产品反而卖的更好，改善人群愿意为了更好的居住品质付出更多的钱。

　　观音桥核心区，嘉禧组团还是离观音桥最近的一个组团，建面精装价格20000元/㎡出头，这性价比已经很高了啊，比旁边的启元、观宸价格要低的多，就连比去年底爆卖的建发缦云也要便宜些。

　　而且300万以上的房子成交去化率高达94%，比建发缦云的128㎡户型要卖的好的多（价格也是超过了300万）。

　　从地段来看，联发观音桥嘉禧和建发缦云，一个在观音桥西，一个在观音桥东，但很明显，联发比建发的地段要好不少，跟著名豪宅——启元就隔着一条渝澳大道。

　　从产品来看，嘉禧组团1号楼是2梯5户，5条腿有3条都做了99㎡户型，说明联发对这个户型的信心度是非常之高的。

　　99㎡户型做的是三房两卫，保持了一个刚改房应有的舒适度。

　　这里提醒下大家怎么分辨项目到底是刚需还是改善，其中有一个重要指标，那就是99㎡户型。

　　如果开发商把建面99㎡户型做了4房2卫，而且还是1梯4户的，不用怀疑，这样的房子就是刚需产品，人住进去之后根本谈不上任何哪怕一点点舒适度，3个次卧简直小的可怜。

　　联发的99㎡户型，整体采光面14.6米，横厅开间5.4米，主卧开间3.3米，主卧面积20㎡左右，明厨明卫，餐厅面积太小了，整个户型看上去中规中矩，不算太好也不算太差。

　　而且浪费面积略大，通道太长了，长约10米，宽约1.15米，算下来就有11.5㎡的空间放不了任何东西，是闲置的，按20000元/㎡的价格去算就有20多万被浪费掉了。

　　◉ 联发观音桥嘉禧99㎡户型图

　　在价差的设置方面，

　　92㎡均价是21528元/㎡，

　　99㎡均价是22831元/㎡，

　　123㎡均价是24975元/㎡，

　　基本是面积越大、单价越高的趋势。

　　这给到开发商的启示是，偏改善产品一定要做好，功能一定要做足，尺度要做足，贵的好产品反而可以卖的更好更贵，改善人群是可以为了品质花更多钱的。

　　◉ 杨一自制图

　　从楼层的价差来看，92㎡户型的最高价格和最低价格之间的差距，最大有2280元/㎡，总价差了21万元。

　　99㎡户型的最高价格和最低价格之间的差距，最大有4481元/㎡，总价差了44万元。

　　123㎡户型的最高价格和最低价格之间的差距，最大有3159元/㎡，总价差了39万元。

　　溢价最高的居然是99㎡户型。

　　当然，联发卖的好，还是有市场原因的。

　　一、其正式面市时，正好是市场相对回暖的时候，股市楼市双双狂飙，市场的信心和预期毕竟充足。

　　二、在这一片区域，联发没有竞品。香港置地卖的比它贵，中海卖的比它便宜，跟它价格差不多的建发已经卖完了。

　　三、联发是国企，虽然它2026年底才交房，该有的交房保障才是有的。