万亿级风口来了 “老破小”或将大幅升值

住建部重磅新规来了。

两会上，住建部部长倪虹放出大招：“将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围”。这则消息一下子冲上热搜榜。

来自上海易居房地产研究院的数据显示，这项政策涉及的房屋规模66亿平方米。这将是一个巨大的市场，改造将带来万亿级的风口。

那么这么大规模的老旧小区，接下来如何改造？是拆了重建还是只是微改造？这是一个宏大的话题，同时也催生了一个庞大的市场。

未来持有“老破小”的业主们也会笑开花，改造后房屋将会大幅升值。

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改造66亿平米涉及2亿人

实际上，早在2020年国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》时就提出，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年是“十四五”规划收官之年，这意味着基本完成改造2000年之前建成的城镇老旧小区工作已进入收尾阶段。

据悉，多地甚至已将2005年之前建成的老旧小区纳入城市更新改造范围中了。如今，住建部再次将老旧小区的改造时间提前5年。建筑类型涵盖多层住宅、筒子楼、工人新村等承载着历史记忆的建筑。

该研究院统计了1980年以来全国房屋竣工面积历年数据，统计显示，2000年及以前的竣工的房屋规模为当前存量房屋总规模的9%，建面大约为66亿平方米，涉及人员超过2亿人。

老旧小区改造，有三大实施路径。

第一个路径，政府主导改造由地方政府作为实施主体，资金来源于中央和地方财政，北京劲松模式堪称此类改造的典范。

第二个路径，政企合作改造由PPP项目公司负责，资金依靠专项债和社会资本，上海田子坊的更新便是成功范例。

第三个路径，居民自主更新则由业主委员会主导，资金来自维修基金和居民分摊，杭州武林新村的试点为这一模式提供了宝贵经验。

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或将拉动经济增长1%

可能有人误认为，老旧小区改造将会造新一轮的拆迁潮。

但上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“这显然是一种误读”，“老旧小区改造绝对不能完全理解为拆迁，“涉及拆迁时，会单列为‘城中村’，一般不说成老旧小区改造。”

老旧小区改造更多时候是指外立面翻新、加装电梯、供水供电管网翻新等改造和修缮工程。

“原拆原建”是老旧小区改造当中的一种，通俗地理解就是，“小区业主主导，推倒老小区重建”，是对市区老破小二手房盘活的新策略。

近年来，多地政策聚焦老旧小区“自主更新”，即老旧小区“原拆原建”。2024年以来，关于“原拆原建”的提法增多，充分说明其成为老旧小区改造的一种重要模式。

统计显示，全国至少有北京、上海、广州、深圳和杭州 5 个城市已明确推进“原拆原建”模式，该模式受到了广大居民的认可。

但实际推进的节奏却比较慢，周期也比较长。此类项目推进中确实遇到了一些难点和压力：

一是户型问题，比如说老小区的户型结构差异非常大，多达几十种，所以在新建小区的户型设计方面，要协调的业主利益非常多，意见也难以统一，即便小区户型设计完毕，如何分配也面临着难点。

二是资金问题，原拆原建不像传统拆迁模式一样可以获得资金赔偿，相反却需要业主自筹资金，自筹资金占整个项目投资量的25%；

三是规划设计，部分小区受周边城市既定规划等影响，在地下管网、容积率、公共设施配套增设、绿化率等方面存在规划困难，导致相关工作推进迟缓。

从“原拆原建”的住房改造情况看，其往往属于房龄过高的住宅小区。从各地“原拆原建”的推进情况看，1990年及以前建造的房屋被纳入试点的可能性最大。来自易居房地产研究的统计数据显示，1990年及以前建造的房屋大约占了2%，其规模约为18亿平方米。

若一二线城市积极推进“原拆原建”工作，其对于全国房地产开发投资将带来积极影响。华福证券地产首席分析师陈立认为，根据我们的报告《城中村改造可以拉动多少投资与销售》测算，新增100万套城中村改造或可带来投资7697亿元、商品房销售额3.48万亿元，若改造分5年完成，则年均或拉动投资1539亿元，拉动销售6956亿元。

上海易居房地产研究院测算的数据是，“原拆原建”每年可以带动1000亿元的投资量，年均拉动全国房地产开发投资增长约1个百分点。

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“老破小”房屋平均升值72%

上海易居房地产研究院对北京、上海、广州、深圳、杭州和南京等全国6个重点城市“原拆原建”的规模占比和增值空间等进行简单测算发现：

一是6个城市中心城区纳入试点的小区占比（即中心城区可原拆原建小区/中心城区所有小区）分别为2%、3%、4%、3%、2%和1%，6个城市平均值为3%。

二是此类模式下，“旧貌换新颜”，新房对比过去老破小二手房的价格将分别上涨108%、155%、80%、34%、23%和33%，6个城市平均值为72%。若此类项目采取共有产权方式定价和管理，即地方政府和业主各对半共享物业增值，那么参与“原拆原建”的业主将享受房屋价值36%的增值空间。

三是从城市对比看，城市规模和能级越高、二手房降温力度越大，那么小区增值机会越大，业主支持“原拆原建”的力度也将更大。

“原拆原建”不仅带来房屋升值，另外一大好处是，相比传统的置换新房模式，将可以少支付30%比例的支出。通俗来说，过去可能需要100万的资金才能入住一套新房，而现在通过“原拆原建”，只需要70万元就可以入住同样的一套新房。

“会出现很多新产业，比如符合老旧小区改造需求的加装电梯企业、适老化公共设施以及儿童活动场地配套企业都能得到发展，很多企业已经瞄准了这些方向。”严跃进表示。

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