“提高附加值”，楼市最长远的护价行动开始了！

距离滨江水电新村创出7.7万/平米的地王价，仅过去3天。今天，杭州又拍出了新地王，西溪蒋村低密地块创出8.8万/平米的地王价，建发拿下，溢价率115.39%！

查了下当地媒体报道，地块面积3.55万平米，是一宗“商改住”地块（这一点要注意）。限高经两次调整，最终确定为20米，容积率只有1.1（但要求不得盖别墅）。在之前，蒋村已经明确龙湖中国府就是蒋村最后一宗供应。但是通过调规，政府再次实现了供应释放。

调规放地这事儿，深圳干得是最早的。这说明了，政府规划要调的话，是可以随时调的。大城市的住宅用地供应稀缺，本质上是假话。这一点，我早早写到了这篇文里《》。

不过这不是本文的重点，昨天我视频里谈了我对本轮“地王热”的三个看法——卖的都是好地宝地、行政管制全解除、地价没有过热，童鞋们可以观看。

这里我站到更宏观一点的视角来谈，要怎么去理解政策的整体逻辑。

我把一线城市这新一轮的放地行动放到一个更大的罩子里去解释：提高房地产附加值行动、维护资产价格行动、提高国民获得感行动。当然，你用“稳住楼市股市”这样的官面话形容也行，都是一个意思。

我先说这个背后的逻辑，房地产的维护资产行动，和稳住股市的思路是一致的。在股市，这叫“提高股东回报”，在房地产，这叫“提高房产附加值”，同样的意思，都是让资产变得“更好”。股市提高股东回报，有几个办法，一个是央行给予流动性支持，比如两个创新工具的设立；二是鼓励企业回购或者增加分红，原来分红1次可以改为2次，回购也可以注销。在这方面做的最好的，我认为是腾讯。

而稳住楼市，方法有两个：一个是不管它，在原有产品结构的基础上，让价格下跌，跌到底就好了，或者是硬生生的稳住价格（比如不让楼盘降价）；另一个是提高质量，通过提高房地产的附加值，以支撑价格不下降或者少降一些。

在去年9月新政之前，前一条路走了大概3年多时间，被证明失败了，不能任由这样自由落体了。所以，去年9月新政之后，开始选第二条路。

提高房地产附加值，从目前看，至少包含了3个方面的内容：1）在土地领域，放出好地块，解除行政限制，让开发商-消费者可以花原来同样的钱，买到“更好的房子”；2）在新盘领域，大尺度优化设计规范，提高空间舒适度；3）在存量住宅领域，大力推动“旧房美化”，增加旧楼宜居价值。

我们看到的去年底以来全国一线城市出现的“地王热”，就是发生在这样的指引之下。这些“地王”，几乎清一色的黄金地段+低密度+无产品限制，在以往大部分时间里，这些地当地政府都是“奇货可居”，不愿意卖的——因为那么多限制，不划算（这一点我已多次强调：我们的思维模式一贯把ZF想的太好，不知作为国有土地的唯一售卖方，地方政府是有自己强烈的利益动机的）。这个关键情形下，出让好地块，相比于以前的地块，就等于是大幅提高了房地产的附加值，进而可以提升高净值人群的获得感。

在新盘领域的动作，市场期待的是两个：一个是，各地在去年陆续发布住宅新规，让楼盘的使用率可以做到100%，未来楼盘使用率100%将是标配。另一个，住建部在酝酿的“好房子”——比如层高3米。市场在期待这些，新规盘也陆陆续续出来了，有些粉丝也因此推迟了购房节奏，预计明年会是“好房子”大年。这个动作，会显著提升未来新盘的质价比，同样是花500万买套房子，你得到的额外获得感要比之前多出25%左右。想一想这个诱惑力。

在旧房领域的动作，是100万套旧小区柔性改造，我简称为“旧房美化运动”。比如粉刷外墙、修缮管网、加装电梯、增配设施等等。像深圳要把2000年底以前的小区全改了，去年改造了202个小区，加装了400台电梯。老楼改造，投入了巨额资金，会显著提升老楼的宜居性能，进而巩固老楼的资产价值，减少抛售，对于防止它们的进一步价格下摔有着重要意义。

“好房子”+“旧改造”，在相当程度上会逆转一些楼盘的价值，有些房产现在开始便需要果断清掉了，这些我写在了《》这篇文章里。如今再加上第一个“好地块”，以至于我在那篇文章里谈到的发展趋势，相信很快会变得更加明显。

以上三类发生在过去半年里的房地产身上的行动，我将之理解为“提高房地产附加值行动”。这些动作做足，将可以很好的起到延缓资产价格下滑的积极作用，并可以以时间换空间促进三大部门资产负债表的修复——“好地块”有利于缓解地方财政危局，进而提高政府的支付能力与公共补贴规模；建成的“好房子”可以更好的卖出，有利于更好的促进房地产市场企稳与缓解开发商资金危机，进而增加存量房主信心，以及提高开发商们的再拿地能力；旧楼改造可以减缓老小区的挂牌速度和数量，进而有助于恢复供求平衡。

在2008年次贷危机时，深圳开发商为了平复业主们的怒火，也采用了增加投入提高附加值而不是直接补偿业主的做法——比如升级园林、提高电梯标准、重新设计外墙等等。只不过那次是企业作为主体，这次是政府作为主体，而且规模要大得多得多，但是思路是一致的。

这样的转变，真正在底层展示的是一个大的思维方式的转变，即是：政策层接纳并正视了“消费是基于财富，而不仅仅是基于收入”的理念。收入是一个流量概念，是狭义概念，而财富则是一个存量概念，是广义概念。当财富效应变成了财富负效应，居民同样是收缩消费，这完美解释了2021年以来的一切。

所以，“稳住财富”（楼市股市）是第一步，也是一个开始，接下来是：“稳住收入”，同时“增加保障”，增加保障就相当于是增加了居民的可支配收入。没有什么意外，政策方向已经明确，未来会沿着这三个路向走。从今年两会的思路看，这一切变得愈发明了。这也是我们作为微观参与者，未来要不断检查、不断确认的根本点，只要沿着这三个方向，大路子就不错。

请注意：这是一个很根本性的思维转变，也将是一个极其长远、持续的行动。因为考虑到房地产的势大力沉，与经济动能重启的挑战性性，这个资产价格的稳住不可能一蹴而就。需要时间，需要耐心，需要你保持极好的耐心。这个过程，一定会出现很多人扛不住倒下去。

所以，我们一方面要看到，在未来很长远的时间里，应该保持乐观。但同时要看到，这个过程很多人会比较煎熬，你必须要做好长短期的财务安排，这也是我为什么一直讲：降负债第一位，有些房产必须要卖掉的缘故《》。

不存在完美选项，想要很轻松的应对未来的大变局，每个家庭都会很不容易。