成渝杭城市地位 被建发“3天3地王”撕裂

成都正在去西部化，走向国家级中心城市；杭州正在拒绝被吸虹，走向一线城市。至于重庆……

原创 | 沸点财经

撰文 | 潘谈

这两周，三起土拍引发全国市场高度关注。

3月27日，成都金融城三期H10地块，楼面价41200元/㎡，溢价率飙至‌106%。打破了招商蛇口3月11日才创下的31700元/平方米土拍纪录。

距去年9月贝壳旗下的贝好家，在同一区域创下的27300元/㎡楼面价，增幅高达约51%。

3月28日，杭州西湖区蒋村单元的文新单元地块，楼面价88029.06元/㎡，溢价率高至115.39%。

刷新了滨江3天前创造的77409元/平方米纪录，成为杭州土地市场新晋单价“地王”。

3月31日，建发在重庆也拿地了，以13923元/㎡楼面价、溢价率29.64%拿下了长安三厂地块。

让人意想不到的是，这三起土拍的赢家同属一家企业：建发房产。一家来自福建的企业，隶属于厦门建发集团。

金三H10地块本身，楼面价是不是值41200元/㎡姑且不论，但地段位置确实没得说，48.743亩也是金三比较大的一块地。

虽然离传统意义上的金融城相隔较远，但自从这个片区被天才般地命名为“金融城三期”后，土地价格就像量化拉票，一根走线上青云。

金融城，可能是目前成都经济能级最高的地方。闪烁夜空的天府双塔，不断向世界昭示它的含金量。

300多家世界500强，2000多家金融机器。以万分之四的土地，贡献了成都5%的GDP，用寸土寸金来形容一点都不为过。

1245亩的交子公园，像极了美国纽约中央公园，所以金融城也被直接对标了中央公园的产业能级。

楼面价41200元/㎡，修出来单价可能接近8万，按豪宅对面积的基本定义，一般都在200平以上，总价基本上接近2000万左右。

作为普通人看看就好，不必过多焦虑。这种房子本身就不是为普通人修的，甚至都不是为成都人修的。专门去逛太古里的，外地人绝对是主流。

近年来购买成都高端住宅的，非本地客户占比超过60%。尤其是豪宅，川外客户占比应该超过了80%。

土拍一结束，周边正在销售的楼盘欢呼雀跃，二手房主们忙着悄悄地修改价格。道理很简单，土拍出这么高的地价，把这个片区未来预期的情绪值都拉爆了。

与成都土拍后的兴奋不同，重庆明显有些落寞。原本有望创造历史新高的黄金地块，仅以29.64%的溢价收入建发的囊中。

资本是城市价值最好的裁判，虽冷酷但理性，也没有体制内的掣肘。

很明显，成都与重庆的房地产不在一个维度。重庆虽贵为直辖市，但在大多数心目中，成都才是西部之王。

建发用真金白银给三个城市投票，既看好三座城市的市场，也撕裂了三座城市的地位。

春节之后，中国最吸睛的两个城市，无疑是杭州与成都。

三场土拍，把三个城市再次推向风口，北上广深杭VS北上广深成，再次成为媒体界的话题，而重庆则稍显落寞。

从房地产行业来看，重庆从来没有干过成都，这背后折射的是城市能级和虹吸效应的差距。

成都这几年的“建圈强链”与“立园满园”行动，在产业发展上有了明显的进步，成都的经济结构日趋平衡。

你可能无法想象，成都人工智能产业已经突破1300亿。成都的航空航天，轨道交通，能源装备等高端制造，正在成为继电子信息产业后，下一个万亿产业集群。

而成都的“9+9+10”现代化产业体系，第一次出现在成都政府工作报告中。9大特色优势产业集群、9大战略性新兴产业集群、10大未来产业领域，这才是成都未来所在。

成都在文创产业上，拥有其它城市不可比拟的优势，这是能出《哪咜2》这种现象级动画电影的原因。文创产业作为新经济的重点，成都绝对有巨大的空间。

成都的经济已经从量变走向了质变。无论是成都在国家战略腹地中的地位，面向西南的综合辐射能力，成都的虹吸效应仍在不断加大。

而杭州，十多年前的数字浙江战略定位，久久为功的持续努力，在新质生产力时期，明显开花结果。

无论是六小龙，还是七龙珠，杭州正式崛起，正在强力摆脱上海对它的虹吸效应，成为长三角的第二极。

成都正在去西部化，走向国家级中心城市；杭州正在拒绝被吸虹，走向一线城市。至于重庆，留给未来吧。

建发房产的强势出剑，对三座城市的未来，有着清晰的预判。建发，有不一般的视野。

连续三天，三地三王，建发底气何在？

建发房产隶属于厦门建发集团，成立于1980年，建发集团在港股拥有两家上市公司，建发股份在A股上市。

建发集团资产规模超8800亿元，排名2024年度《财富》世界500强第85位。作为一家地方型国企，有如此的规模，实力的确不容小觑。

据2024年三季报，在A股上市的建发股份，营业额高达5021.36亿。虽然房地产业务只有813.66亿，却有100.90亿的利润，利润比例高达45.98%，毛利率也保持在14.84%。

从建发股份的三大业务来看，房地产既是建发股份利润最大来源，也是股价稳定的压舱石。

2025年建发的销售目标要达到1500亿，连续三天创造三地地王，建发发力明显。

在建发股份的产业结构中，虽然供应链运营业务毛利率只有1.99%，但三季报就高达4146.65亿的营收，给地产开发提供了充沛的现金流，这也是建发房产最大的底气所在。

建发自2007年进入成都市场，距今已18年。以宋风为产品内核的“新中式”，已成了建发最鲜明的产品力符号。

无论市场如何震荡，建发在成都市场的18年，是为数不多的多盘爆款，每个盘都开发赢利的开发商。

不过，当前建发股份也面临着不小的压力。

建发股份1月25日发布的年报业绩预告：2024年净利润24.00亿元至35.00亿元，与上年同期相比，将减少约 96 亿元至 107 亿元，下降幅度为-82.00%至-73.00%。

造成亏损最直接的原因，是收购红星美凯龙，而并非主业。

2023年，建发股份斥资62.86亿元收购的美凯龙29.95%股权，宣布跨界家居赛道，进行“供应链+家居”双主业协同，公司对这项并购寄予厚望。

2024年，美凯龙预亏23.3亿至27.3亿元，两年合计亏损超45亿元，彻底吞噬其2020—2022年累计利润。

两年多时间下来，美凯龙的股价从2023年最高价4.59元/股，暴跌至上周五的1.42元/股。高位接盘的建发股份，也因此浮亏超20亿。

留给建发股份最大的课题是，如何解决收购美凯龙带来的亏损。

持续做大做强供应链与房地产业双主业，应该是建发集团迈向10000亿最有力的双驱。

后房地产时代，购房者基数的确在减少，但流到哪个城市却很关键。

成都随着新产业发展加速，综合能级不断提升。正在一步步去西部化，走向国家级中心城市的地位。

我看好成都楼市的未来，就算豪宅与我无关！

撰文Writer | 潘谈

「沸点财经」出品人 「天府甄选」创始人

原四川日报集团成都报道编委

《巅峰》杂志总编辑 迅雷看看四川CEO

视觉 | 赵兮 编辑 | 晴川 视频 | 李云尚

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