华润北滨路四代宅要卖27000元㎡，贵吗？

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2024年底华润在重庆北滨路拿下的土地，「华润置地嘉宸」，近期就快要面市了。

土地占地33亩，可建体量3.12万方，楼面价9736元/㎡，溢价率12.67%

当然，这块土地还要配建3000平米的派出所、800平米的社区服务站、200平米的社区食堂，这些都会增加开发成本。

学校方面，业主子女小学读新村小学教育集团，初中读203中学（已纳入重庆八中宏帆中学教育集团），教学质量算中等偏上。

这块土地最大的优势有两个：

临江、低容积率。

「嘉宸」临近北滨路，寸土寸金的核心地段，嘉陵江对面就是化龙桥优美的城市天际线。

当然也会有人吐槽，楼盘旁边就是红岩村大桥，到时候住进去不知道有多吵。

◉ 项目紧挨着红岩村大桥

重庆滨江路的楼盘基本都有一个问题，亲水性太差了，危耸的崖壁、高低起伏的江岸阻隔了人们亲近水的脚步。

重庆人，苦「亲水性差」久矣。

「嘉宸」的容积率也很低，综合容积率仅仅只有1.4，头排滨江地块容积率更是只有1.3，这在重庆核心区实在是太少见了，现在核心区要卖土地，土地容积率至少都是在2.5以上的。

◉ 北滨路楼盘容积率

而且放眼整条北滨路，你沿着北滨路逛一圈，从寸滩开到江北农场，近20公里长的江岸线，基本你肉眼所及之处全都是高层和超高层，其他小区的容积率普遍都是在3以上，5.4超高容积率的恒大御龙天峰更是引人侧目，没回开车路过都被那密集的建筑都压抑的喘不过气来。

◉ 重庆恒大御龙天峰实景图

「嘉宸」的出现，意味着北滨路多年的低密改善产品缺陷，终于要被弥补了。

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「嘉宸」前排土地容积率1.3，限高12米；

后排限高40米；

土地综合的容积率是1.4

◉ 土地规划条件

据了解，「嘉宸」前排的产品是12层的，后排有13层的，也有8层9层的楼栋。

这也就是说，「嘉宸」放弃了前排土地1.3容积率、限高12米的土地优势。

而且按道理来讲，一般有这种土地条件时，开发商往往会选择层层退台的方式，也就是前排稍微矮一点，后排高一点，这样不耽误后排的景观视野，整体价格的差距不会太大。

◉ 重庆万科17英里示意图，层层退台

但「嘉宸」是反其道而行之，这是为什么呢？

为什么前排不设置8-9层，后排13层呢？

唯一的可能就是，土地排不满，会损容。

毕竟开发商是花了3个多亿真金白银买的土地，肯定是想把土地价值发挥到最大化吧。

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从产品上来看，「嘉宸」是要打造改善四代宅，前排土地的产品面积是185㎡，后排土地的产品面积主要是140㎡，只有少量的143㎡产品。

在产品面积上还是拉开了差距，总价区间大概在400-500万，差距倒是不大，能买得起400万房子的，也基本都能买得起500万。

在他们的置业观念里，产品必然是第一位的，只要产品足够好，能打动他们，让他们再付出点溢价、花多点钱买，他们也愿意。

而刚需就完全不一样，能买得起100万房子的，这基本就是他能够到的购买极限了，他是肯定买不起150万的房子的。

刚需买房最看重的，就是性价比，而且是极致的性价比。

这就是豪宅和刚需明显的开发逻辑的差别。

所以「嘉宸」这个项目，它的客群不会有太大的波动，圈层整体是非常纯粹的，这是做一个高端小区必备的条件之一。

反观重庆其他项目，同样都是北滨路的，不同物业形态（比如高层和洋房）的业主，就经常因为一些事情吵闹起来，甚至大打出手。

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来看这个185㎡的偶数层户型。

户型整体很方正，4房3卫，露台飘窗全部赠送，有一半的客厅面积都是半赠送的，这个赠送比例相当的高。

◉「嘉宸」185㎡户型，赠送面积很大

从产品功能来看，双套房设计，而且次卧套房可以270°观景，主卧套房和客厅及露台，都是可以直接看到江景的，而且一进门还有家政空间。

次卧套房面积高达26㎡，占到了整个家庭的14%左右的空间，这在重庆过往的产品户型里，算是很大的了。

次卧平权，「嘉宸」做的很好。

小时候给到你最好生活的父母，长大了有条件了实在是不应该让他们挤在小次卧。

◉「嘉宸」185㎡户型，次卧平权

开放式厨餐厅有20多平米，几乎是整个家庭的中心，像一个圆的圆心向四周散去，赋予了爸爸无上的家庭厨房权力（重庆毕竟耙耳朵多）。

这里既是全家人的聚餐处，也是全家人的公共交流空间，吃水果/泡茶/拼乐高...爸爸也可以在这里跟孩子讲故事和辅导做作业。

但户型还是有缺点，次卧挨着电梯井，晚上睡觉多少不安稳。

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再来看这个140㎡的偶数层户型。

户型方正，只做了3房，这点还是很好。

所谓的改善，不只是功能的改善，更是空间的改善，重庆90%的楼盘在修大面积产品时都会犯这个错，面积越大、房间越多。

◉「嘉宸」140㎡户型

不是所有家庭都需要那么多房间的，也不是所有家庭都有那么多亲戚一年到头天天来你家串门的，把房间修那么多，70㎡修3房、140㎡恨不得修6个房间出来，这不还是继续住在一个拥挤的刚需房里吗？

身体有了钱，心里还活在过去。

◉「嘉宸」140㎡户型，赠送面积很大

双露台全赠送，客厅和厨房有一半的空间也都是半赠送的，只是餐厅的位置有点尴尬，正好挡在了过道上，导致两边的空间都没法利用起来。而且电视墙有一处设置了卧室门，电视墙的尺寸就不会那么规整。

「嘉宸」的户型整体还可以，据说单价要卖到27000元/㎡，你觉得这个价格贵吗？值得买吗？