广州地铁卖房，降价猛过保利、卷哭中建系

前几天，广州地铁在深交所申请发行的一笔小公募，获得通过，总规模达到100亿元。根据募资公告披露，这笔资金计划用于偿还有息债务。

翻了一下，广州地铁负债规模大得惊人，2024年末，总负债3772亿元，其中，有息负债2648.9亿元，占比超过70%；来源于银行贷款金额为1958.6亿元。

这些规模庞大的有息负债，也遭到了深交所的质问，广州地铁给的测算数据是：

一年支付利息70.34亿元。

这大大吃掉了广州地铁不少现金流和利润。2022-2024年，因为贷款带来的资本支出，导致广州地铁经营活动现金流大额流出，分别为69.3亿、9亿和49.8亿元。

过去三年，广州地铁赚到手上的钱加起来也没70个亿，利润总额合计为35.94亿元，净利润合计为23.5亿元。

广州地铁巨额利息支出，来源于地铁线路的铺设，2024年末，在建线路总投资5909亿元，累计完成投资3124亿元，预计未来仍需投入2785亿元。

地铁项目的审批建设周期比较，一般在4-5年，加上广州不少轨道交通需要穿越珠江，投资更大、周期更长。

为了分担地铁投入建设、运营带来巨大成本，广州地铁将房地产开发列入了重要业务之一。特别是近几年，广州宅地难卖，连保利都很少拿地，广州地铁项目反而冒了出来。

以前，周边新盘害怕保利拿地，现在害怕广州地铁有项目。

今年4月18号，广州地铁TOD项目珑岄上城在琶洲香格里拉酒店正式开盘推售，现场选房火爆。

广州新楼盘搞那么高规格营销活动，还要追溯到高峰期。

广州地铁很明显：抢客。

珑岄上城开盘低至2.7万元/㎡，这个价格降到出乎市场预料，加上是新规产品、小户型得房率115%-120%。

把中建系、保利都打懵了。

不到半个月时间，珑岄上城卖掉了68套，冲上了今年4月黄埔新房成交第二。

一直以来，中建系几大楼盘未来方洲、海丝城、保利中央公馆……入市时，均价站在4万、3.8万、3.6万高位，后续降价也没有破3字头，结果广州地铁直接开盘均价低到2.7万。

中建八局连夜将海丝城价格降了下来，中央公馆、未来方洲也开始降价了。

而中交广州首个旧改盘珠江春走高端豪宅策略，今年1月置业书给出的置业单价超过6万/㎡，之前高调吹风加7.5万，定位千万豪宅，开盘直接扑了，后面降到5字头。

上一个在刚需市场建豪宅的是星河湾，星河湾萝峰、上海闵行星河湾、西安秦汉星河湾、青岛星河湾......基本都是刚需里建豪宅，结果开盘好几年，到现在也没卖完。

中交四航局兄弟公司中交城投将军山项目黄埔未来城即将入市销售，吹风价3万+/㎡，也在做差异化定位，面向企业高管改善群体。

超大产城融合项目做改善，市场买不买单，后续入市就能知晓。

现在，整个老黄埔新卷疯了，尤其是总价200-300万的刚需盘。

广州地铁的入局直接选择降价，搅动着整个片区，把对手卷哭了。

但对它来说，不降价加快销售，麻烦更大。

目前，广州地铁开发项目有动漫星城、紫薇花园、贵贤上品、地铁金融城、荔胜广场、万胜广场、悦江上品项目、官湖项目和汉溪项目等。

广州地铁直言，地铁沿线上盖物业开发存在风险，当前房地产形势下，物业开发项目面临着收益难以达到预期、开发周期延长或资金回笼速度放慢的压力。

和开始提到的那样，当前广州地铁因为高额贷款利息，致使经营现金流大额流出，一旦销售去化不乐观，就容易陷入流动性危机。

珑曜上城销售策略也是如此，为了快速去化，广州地铁开盘直接报到2万出头，部分房源跌破2字头，吹风总价低至160万，最后跌到145万。

降价比保利猛多了

加上，项目通过阳台创新添加20%面积，得房率达到130%，实际使用面积折合价跌到了1.5万。跟亚运城二手房倒挂10%左右。

广州地铁真的很着急卖房，虽然珑曜上城还没建设完、周边还是工厂、农田、村屋，但价格低可以掩盖这些缺点，后续就看兑现度。

最近三年，广州地铁靠卖房赚得盆满钵满，实现收入为17.5亿元、24.7亿元和98亿元，占总营业收入的14.3%、17.5%和42.5%。

卖房，极大帮补了地铁线路运营因以公益性为主，导致盈利缺乏或巨额亏损。

广州地铁房产事业部张宇曾表示，广州地铁地产目标成为市场上“最具性价比的房地产开发商”。

从2017年开始，广州地铁相继拿下了官湖车辆段、汉溪长隆站、赤沙车辆段、白云湖车辆段、广州白云站等地块项目，手上储备待开发项目超过70个。并且，省铁投将广东省城际轨道资源移交到广州地铁手中，它尝试走出广州，

或许，未来是把大湾区房价打下来。