阳光上城·业主革命：小区自治的构建与演化

一、

“衣食住行”、“安居乐业”，居住是生活之根本，而现代社会的城市居住，往往是以商业小区为主。自改革开始之后，随着城镇住房制度改革的不断深化，它重构了城镇居民新的聚集方式——商品房小区。

“商品房小区”的基础是市场经济，从计划经济到市场经济的转变，这也导致了社会基层治理的变革。1989年，在《城市居民委员会组织条例》的基础上，全国人大常委会修订了《城市居民委员会组织法》，进一步完善了基层群众自治制度。

同时，基于小区商品房的诸多特征，诸如：业主产权的平等性、小区物业的合同性等、业主人格的独立性等，这就决定了小区治理模式的理念——业主自治。

二、

所谓“业主自治”，就是业主自己治理小区。

然而，若是缺乏物业公司的协助，业主是无法治理好小区的。

根据《物业管理条例》的制度设计，小区全体业主组成了业主大会，它既是小区的权力机构、亦是一种会议组织方式。小区业主大会选聘或解聘物业管理企业，而业委会则是业主大会选举产生的常设组织，在业主大会闭会期间履行其部分职责。

因此，业主自治有以下几层含义：其一、建立在业主大会及业委会基础之上；其二、小区物业公司的合同聘请关系；其三、小区业委会对物业公司的监督及指导。

正是如此，业委会通过物业公司等的协助，从而实现了业主对小区自治。

三、

小区业主自治的过程，犹如国家建构的过程。

国家四要素是领土、人口、政权组织及主权；小区在建设过程中，就有了确定的范围；在商品房销售完之后，就产生了确定的业主。此时的小区，就犹如一片无主领地。虽然，在这片土地上有居民生活，但却未形成政权组织形式，原住民之间就犹如一盘散沙，但这片土地上又有着丰富的资源财富。然而，此时的无主领地还没有政权组织，未能有效保护土地上的资源财富，那么在这片土地上的原住民财富，就只能任由外来者的剥削与奴役。

于是，小区能不能召开业主大会，能不能选举产生业主委员会，能不能自主选聘物业公司，这就是小区自治的构建过程了。

根据《物业管理条例》的制度设计，小区自治的构建及演化大致要经历四个阶段。

第一阶段：无主地的抗争。

处于前期物业管理过程，地产公司会成立一家物业公司，它们会与小区购房业主签订前期物业服务合同。此时，小区业主尚未成立业委会，但却面临着需要维权的事实。于是，部分业主就会自发的组织起来维权，而这种维权多数是以成立业委会为路径，但在地产公司及社区等部门的联合绞杀下，这种维权多数是以业主的惨败而收场。

然而，国家也发现了小区物业服务所存在的问题，于是就从最近这几年开始，政府就要求街道、社区及住建部门等，帮助未成立业委会的小区成立物委会（物业服务管理委员会），并作为业委会未成立之前的业主维权组织。

第二阶段：孕育与发展。

物委会毕竟不是业委会，它就像一个初生的婴儿，虽然具备了主体资格，能够为小区业主维权服务，但却还不具备独立主体资格。

物委会的发展有三个目的。其一、长期目的是召开业主大会，选举成立业委会；其二、中期目的是训练小区业主的责任意识；其三、当下目的是小区公共利益的集体维权。

正如“民主社会亦责任社会”一样；业主自治亦是以业主责任为前提，它需要小区业主以不同方式，履行业主义务或承担业主责任。也正是通过这种共同的义务及责任，才能使一盘散沙的原住民形成一个整体。

在国家（政权）诞生过程中，武装战争的胜利是先决条件，但制宪会议的召开及宪法文本的产生，亦是国家建立至关重大的条件。通俗一点说，它是一种共同遵守并适用的规则、以及共同享有的社会文明理念。就小区自治构建而言，它表现为《小区业主公约》、《小区管理规约》、《小区业主大会(业主委员会)议事规则》的制定，而这些文件的通过则需要召开小区业主大会讨论。

第三阶段：艰难的诞生。

业主自治的本质是由小区业主决定小区的命运，而不是由小区的物业服务公司决定小区的命运。

小区的矛盾不是业主与物业公司的矛盾，而是小区建筑使用年限与建筑设施维修及保护之间的矛盾。

我再说一遍，

小区的矛盾不是业主与物业公司的矛盾，而是小区建筑使用年限与建筑设施维修及保护之间的矛盾，而这种矛盾又与小区物业维修基金的使用及充沛度息息相关。

在小区建成投入使用前期，这种矛盾表现得并不是太突出，一般在建成使用十年之后的小区，建筑设施的维修及保护问题就日益逐渐显露出来。

首先，决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施需要通过业主大会讨论决定；其次，如何续筹维修基金呢？

目前，续筹小区维修基金的通常做法是，经召开业主大会成立业委会，业委会在重新选聘物业公司过程中，分别与参与投标公司协商谈判，将物业收费的部分金额作为小区维修基金。同时，业委会对物业服务予以监督，并提升小区的物业服务质量。

这种愿景是非常美好的，但过程亦是非常艰难的。若是小区业主犹如一盘散沙，不愿意承担小区义务及责任，那就无法制定《小区业主公约》、《小区管理规约》等。同样，若缺乏小区业主的参与性、认同感，那也很难召开小区业主大会。

第四阶段：成长及风险。

小区成立了业委会，这并不意味着就一方坦途，这仅是小区业主自治的开始。在后续过程中，业委会的组织架构、工作运转、内部监督等，仍将是其成长过程中的重大问题。

若是这些问题处理不好，那小区内部各邻居之间，或将会派系林立彼此攻讦，那这种业主自治还不如居委会独裁算了。

四、

综述，

业主自治是为了抵御其毁灭的风险，而小区自治构建与演变的过程，大致可分为四个阶段：无主地的抗争、孕育与发展、艰难的诞生及成长与风险。

想想，你所居住的小区处于这个构建及演变的哪个阶段？

又想想，你所居住的小区是否有自主性的业主维权了，而你在其中又发挥着什么作用呢？

再想想，你所居住的小区已经建成使用多久了？是否需要对这些建筑设施进行维修与保护了？那后续的小区维修基金又将从哪里来呢？

陈浩 记于知止堂上

2025年6月5日