琶洲南区的变与不变

近日，广州市规划和自然资源局海珠区分局发布了一则动态《琶洲南区城市设计启动“双总师制度”》。

文中提到，为保证片区整体规划理念的延续性和空间形态的完整性，琶洲南区采用“规划总师+建筑总师”双总师制度。

广州市规划和自然资源局海珠区分局截图

01

“双总师制度”首创于深圳

“双总师制度”作为城市规划建设领域的创新机制，有助于发挥学科交叉的协同效应。

即：规划总师着眼于宏观层面，关注空间结构、功能布局与政策衔接等。建筑总师则聚焦于微观层面，从建筑的形态设计、风貌塑造，到建筑与周边环境的空间、界面协调，进行精心的设计把控。

楼主翻阅材料，2019年落成的深圳国际会展中心片区是最早采用“双总师制度”的重点地区之一，其建设过程中通过规划与建筑领域的双总师协同。

作为全球最大的会展中心，深圳国际会展中心一期工程投入运营后，成为全球创新产业的超级展示平台，对周边地区引起蝴蝶效应，形成以会展为核心的经济群体，会展经济也将成为深圳经济新的增长点。

深圳国际会展中心 图源@深圳市发改委

目前，琶洲南区地区城市总设计师及专项规划咨询技术服务项目在2025年3月公开招标，并选定广州市城市规划设计有限公司为服务单位。

琶洲南区地区总师技术服务工作范围西至赤沙涌，南至新滘东路，北至黄埔涌，总用地面积4.48平方公里（含跨黄埔涌桥梁）。就是下面这个图的范围。

琶洲南区地区城市总设计师项目范围影像图

02

琶洲南的变与不变

其实，早在2023年1月，广州批复同意的《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》就在这个范围内，只是少了条尾巴。

当时的规划总用地面积约367公顷，体量超过半个珠江新城。

规划方案以塑造高品位城市形象，延续高标准生态格局，推动高质量产业发展，营造高品质人居生活四个方面为亮点，这一片区将打造成琶洲地区高质量发展典范及大湾区“数字+”创新产业新高地。

该规划在用地布局上，区域以商业、产业、公服市政设施用地为主，宅地主要集中在两大片区，一个是赤沙车辆段地块，另一个是赤沙村。

赤沙车辆段地块已经出让，就是琶洲南TOD住宅项目，价格已经去到10万+/㎡，而赤沙村附近的保利天悦二手房曾突破20万/㎡。

琶洲南区大量的居住用地主要集中在赤沙旧改片区。而赤沙旧改，属于可继续稳妥推进的项目，也就是说，赤沙旧改不会停。

再把时间往前推进一点点，2022年10月，广东省人民政府批复设立广州琶洲经济开发区。琶洲经开区实行现行省级经济开发区政策，成为广州第9个经开区。

然而，批复的内容中最受关注的非它莫属：严禁商业房地产开发。

2022年《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》：

广州琶洲经济开发区必须严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续；必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。

不过，当时网络讨论热烈的话题，在两年后被啪啪打脸。

2024年8月，《海珠区新滘东路北侧储备地块（AH0902、AH0904规划管理单元）控制性详细规划》审议通过。

琶洲南悄咪咪地释放了6宗宅地。

2024年10月30日，保利成功以底价摘牌海珠区琶洲南区402、403、404地块，三宗地总建面12.8万㎡，总价约59亿元，楼面价为4.25-4.3万元/㎡，“琶洲南三兄弟”自此诞生，案名叫保利天奕。

来到2025年，琶洲南这次不装了，直接来个更大的。根据2025年广州供地蓝皮书，保利天奕旁边今年还有新土地供应，包括443、451、455地块。

三宗地块总建筑面积约20万㎡，开发规模较保利琶洲南项目（约12.8万㎡）更大。规划包含住宅，并引入商业商务配套设施。在三宗地块的中心位置，还规划了一处教育用地。

03

广州追赶深圳的脚步从没停过

住宅地块的释放，对房地产市场健康发展有积极作用。

再者，“严禁商业房地产开发”的描述令人感觉有些迷惑，到底商业房地产是单指住宅项目，还是包括了办公楼、公寓、商业体？

官方当时并没有解释，这条界线是比较含糊的。后面在琶洲片区推出住宅用地，这就讲得通了。

广州琶洲 图源@广州海珠发布

琶洲南区总用地面积4.48平方公里，土地储备条件成熟，承担了广州琶洲试验区拓展“数字+”创新融合的发展使命，是“十四五”期间广州高质量发展、建设世界一流数字经济示范区的核心引擎。

近年来，伴随海珠区发展重心向东中部转移、试验区产业建设加速，琶洲地区人才流入趋势明显，人口结构趋向年轻化、优质化。

根据规划，琶洲未来将新增20万人到此办公，对居住需求很大，这些人才的引入对整个琶洲都有带动作用。

琶洲南区规划范围

目前，琶洲南城市设计采用“双总师制度”，将着力解决实施难题，聚焦人工智能与数字经济发展。通过精细化规划和建设，保障片区规划高质量落地实施。

规划借鉴国内外先进城市CBD地区规划建设经验，调节琶洲地区产业、居住用地供应比例，有助于促进功能复合、产城融合。

庆幸的是，广州追赶深圳的脚步从来没停过！