广东
我是紫沐，这是我第450篇日记。
近期的很多预测，都开始应验。
比如上篇文章说的住宅新规收紧，已经执行了。
但也如预料中那样，没有把得房率完全收紧。
阳台率，依然放宽到20%。
飘窗，依然能做80公分。
10%共享平台（空中露台），也依然可以做。
只要这三项不收紧，得房率就能继续做到100%出头。
结合广州后续天量供地，二手房价想彻底止跌，还是很难。
那新规具体收紧了什么？
1.飘窗只能外凸，不能内凹，也不能砸了。
2.对飘窗的位置，做了规范，不能哪个空间都设置飘窗。
3.花池，40米以上（大概13层以上），花池半计容。
4.承重墙、剪力墙、装饰柱，严格报建。
5.对卧室和起居室的最小面积，做了规范。
这5条执行下来，对后续新规房最直接的影响，就是实用性降低。
最新一代产品之所以被市场认可，最重要的原因，是糅合了得房率和实用性。
80公分的飘窗全砸，做零飘窗或者窄飘窗，赠送的面积很实用。
但现在不能砸了，等于回归到第一代新规产品，睡觉睡在飘窗上。
由俭入奢易，由奢入俭难。
市场能否接受新产品开倒车，有待验证。
说到底，广州这波操作，出发点还是和上篇文章说的一样。
并不是操盘手良心发现了，要拯救二手楼市。
也不是广州不缺钱了，要严控供应。
单纯是最新规产品，对楼市冲击太大，二手房价跌得太快，容易引发系统性的金融风险。
所以稍微限制一下产品尺度，让房价跌得没这么快。
温水煮青蛙，实现“房地产软着陆”。
和救楼市，没多少关系。
因为明眼人都能看出来，要真想救市，最重要是控制供应。
但广州有控制供应吗？
刚过去的周末，广州又悄咪咪挂了一块地。
地块位置，就在琶洲南TOD旁边。
用地面积5万㎡，建面17.2万㎡，容积率3.43，限高100米。
能提供的住房套数，保守在1000户以上。
你说，这对刚收楼的琶洲南TOD，是不是一波明目张胆的背刺。
别说什么地块素质没琶洲南TOD好。
至少人家的户型，能压TOD一头，配套也基本共享。
只要开盘价卖8-9万，你说TOD的二手怎么卖？
更让人心寒的是什么？
这块地，原本属性是商业用地。
我们阿广，再一次展现了商用地变住宅地的骚操作。
就问以后的板块规划，你们还敢不敢信。
而且后续的新增供应，不止停留在土拍，还有旧改。
广州今年预计会砸1000亿，推进城中村改造。
这里面的新增供应，同样天量。
而且全是得房率100%以上，能对二手有压制作用的新产品。
以前新增供应少，旧改能盘活市场流动性。
但现在都明显供过于求了，土拍都无限续杯了，还在疯狂旧改。
广州到底想不想救二手，不用多说了吧。
为什么前几天，广州发的利好，被买家群嘲。
说来说去，就是没诚意啊，全都是早就有的政策。
口号是你喊的，要真有诚意，起码让渡点利润吧。
比如说降税费。
个税能不能免？契税能不能打个折？
5.3%的增值税，能不能按差额征收？
你想大家跟你过苦日子，又不肯起带头作用。
自己的利润，一分不肯让，该收的税不少，该卖的地不减。
却要让被你搞得资产缩水的业主，给你唱赞歌。
是不是，有点强人所难了。
还有开发商。
开发商这两年，也没少遭背刺。
比如这次新规收紧，又急又快。
很多开发商拿地的时候，产品尺度还是最高级别。
结果短短几天时间，就说要按工规证获取时间为界限。
对很多支持广州的开发商来说，何尝不是一场背刺。
为什么一个头部城市，会出现这么多骚操作。
说到底，是产业的原因。
一个产业掉队的城市，楼市也很难起来。
因为当产业没法给财政足够支撑，就会开始缺钱。
一个缺钱的人，会做出什么事情，你是没法预料的。
这也是为什么说，楼市没法脱离经济独立上涨的原因。
很多原本稀缺的属性，会因为人为干预，变得不再稀缺。
现在买房，多看性价比，反而会有更稳妥的安全垫。
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