北京
朝观天珺不应该啊
这个盘我们都对他预期挺高的
保利之前在平房、东坝无败绩
战奶牛，打京投
谁跟保利PK，谁都要抖三抖
怎么朝观天珺开盘后，成绩这么差呢
不吹不黑，咱们客观聊聊
本文不接受公关，不要广告费，不删稿
各位放心看嗷~
01
抢先开盘，
网签才是金茂的一半
朝观天珺销售证是5月23日拿到的
过去了一个月，才网签24套
从网签房源看，122平和90平相对多，
而之前一致看好的139平，传说得房率接近百分百的，反而网签不及预期。
而金茂满曜是在5月30日拿下预售证。比保利朝观天珺晚了一个星期。
现在网签已经达到了45套
想要了解朝观天珺/金茂满耀具体网签房源以及价格表的，
可以加微信maoduidui03 获取
你们可以对比一下两个盘的价差
保利和金茂互为股东，开盘前后脚，产品都相对不错，为啥朝观天珺就这么拉跨？
02
保利骄兵必败
首先从操盘来看，猫子觉得保利对客户定位不清晰。
也实在是可怕。保利是朝阳坐地户，居然对当下的市场和客户认知不够清晰。
首先那个售楼处，已经是老售楼处了，保利为了节约成本可以理解。
但是从展示上，他并不像个豪宅。
他的展示区甚至没金茂做得好。
我用了甚至，是因为，金茂价格优惠，看起来是刚需刚改定位，而保利看起来就是改善和豪宅的定位。
但是两个楼盘的展示区恰恰相反。
保利喝口水只配给个纸杯，金茂展示区是小姐姐蹲着给你倒在玻璃杯里……
客户好歹也买上千万的房子……
就这种卖刚需盘的服务氛围，乱糟糟的像菜市场
虽然有了人气
但是接待过程和体验实在是差
保利被之前的胜利经验冲昏了头脑
以为朝阳楼市还是前两年
随便卖卖就能售罄
拿着操盘刚需的节奏操盘改善
所以扑街也是不冤
另外说说139平的产品，褪去了营销光环，
产品优秀但是配不上他的价格
这个户型真的是朝阳北路最好的户型
结果您猜怎么着
24套房的网签里，139平卖了14套
这说明客户对139平并不感冒，反正觉得小户型最香。
首先139平一房一价表上，显示得房率有84%，
但是加上赠送，保利宣传是99%
大家一听就觉得很牛叉
猫子也被套路进去了
后来一看确实不对
保利他把电梯厅的赠送也算进去了……
保利开创了北京楼市历史上得房率算电梯厅的先河
最后逼得所有开发商得房率都算电梯
不然就怕客户觉得得房率比保利差很多
可以说保利开了个坏头……
另外电视背景墙给的岩板，省了成本
金茂满曜比他便宜，但是116平最小户型电视背景墙就给石材了
建发金茂观宸也是给石材
保利样板间聊的是踢脚线，灯光的工艺
这玩意在嘉华天珺已经很普遍了……
反正我是觉得细节上可能嘉华天珺更好
对比同样是8万+的产品
保利除了户型优势，内装还是肉眼可见的节省了成本
更奇葩的是，成也139平，败也139平
139平过度营销，直接把他157平的户型打死了
157平套内面积比139平只多3.7平（据说）
但是157平定价比139平贵很多
虽然157平终于上了石材，也有不错的家政间
但是他细节做的也很粗糙啊
而且157平了都不给给个浴缸的？
所以157平有点像老破大，怎么卖溢价？
更别提139平是洋房
157平是高层
反正这个定价逻辑是很失败的
03
保利还有可能翻身吗
保利前期的产品定价失误，加上对楼市的过度乐观
以为可以割韭菜高周转
没想到翻车了
他细节展示的没有金茂好，性价比不如金茂
产品上，朝阳楼市大鲶鱼黄衫木店7月份也要入市
中建130平的产品力，对标万吉玖序12万+的产品
吊打保利更不在话下
而且价格9万多
现在保利139平网签价格8.5左右
再加100来万，就直接上黄杉木店豪宅了
城市界面、配套、产品每一个维度都吊打
保利咋办？
对黄衫木店感兴趣，我们可以拿到一手的独家产品消息
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保利现在唯一指望的，就是他赶紧出实景
实景出来抓紧降价
价差和黄衫木在1.5万比较合适
如果不抓紧跑
可能到时候只能让友商先走了
哎，我也是一声长叹
我对朝观天珺预期还是不错的
结果实在是拉垮了
让人失望……
保利，加油啊~醒醒，摇摇你脑子里的水~
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