长岭居，被卡住的销售喉咙

近日，楼主的朋友圈有条信息引起楼主的注意：长岭雅居450万起买160㎡。

如按中介给出的这个总价，160㎡折算单价为2.8万/㎡，这与我们对长岭居遍地4万+的印象不相符。特别是大面积房子，在长岭居就是“高房价”的代表。

中介在自己的朋友圈还有留言：这个户型在两个月前还要580万左右。

中介给出的图片显示，长岭雅居大平层从原4W+降至现在2.8W+。

图源中介

如中介所说的——卷到没朋友，在长岭居已经到了以价换量的地步。

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长岭居面临价格与库存双重压力

黄埔新睡城长岭居，大户型+高总价，这里曾是有钱人的“世外桃源”。

在大家的印象中，这里的楼盘走高端路线，单价4万、5万的房价不在话下。但没想到的是，长岭居终于不撑了，房价降到了2字头。

今年1月，长岭居中介放出长岭居房价，仕林苑99-181㎡三至五房，总价285万起，折算单价2.8万/㎡起。

2024年底，曾经开盘卖3.9-4.2万/㎡的天健天玺，价格也向下深度调整，95㎡特惠价279万，折合单价2.9万/㎡。这是长岭居刺破3字头的开端。

这在以前走改善路线、豪宅化的长岭居中，对比普遍4-5万/㎡的房价，2字头看起来很香。
为应对市场下行，内卷严重的长岭居，许多项目房价开始下探。

然而，并不是降价就能提高销量。承受了“去化率差”的阵痛后，走向2字头的长岭居，如今还卖得动吗？

长岭雅居片区商业体规划效果图

根据克而瑞最新监测数据，长岭居板块近一年商品住宅累计成交153套，整体成交均价为42583元/㎡。

值得关注的是，今年5月该区域成交均价骤降至34904元/㎡，环比大幅下滑21%，这一跌幅在周边70个板块中居首；同比也下降18%，创下近12个月以来的价格新低。

除价格持续走低外，该板块月均成交量长期维持在个位数水平，市场活跃度明显不足。

图源@克而瑞

另一方面，由于去化放缓，长岭居一手房库存量压力增大。

根据克而瑞数据，截至2025年5月，长岭居商品住宅库存量为1079套。若以当前市场去化速度计算，预计完全消化现有库存约需9年时间。

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山水宜居区，被卡住的销售喉咙

长岭板块位于黄埔区腹地，森林覆盖率达50%，拥有7条河涌、4座水库，生态林地、水域占比高达83.3%。

也就是高比例的山林覆盖率，这里被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，既没有科学城雄厚的工业基础，也没有知识城高精尖的知识产业，但它在人们的心目中却有个雅号：高端睡城。

不过这个板块确实也如大家所想象的方向建设，这里除了生态环境优良，近年来长岭板块在文化、商业、教育等方面配套均不断完善，凭借高品质、高颜值的绿美城区面貌，吸引了年轻人在此安家置业。

长岭街道水声水库边的君澜酒店/图源@广州黄埔发布

虽然环境优美，但这里的起点比较高：大面积+高房价是这里的标配。

从2021年到2023年，知识城集团一连拿下长岭居4宗宅地，分别为CPPQ-A4-2、CPPQ-A4-3、CPPQ-A4-5，CPPQ-A5-1地块是知识城集团与方圆联合体拿下，CPPQ-A4-4地块则由高新区集团拿下，楼面价1.87-2.08万/㎡。

其中，CPPQ-A4-2地块就是由知识城集团2021年底拿下，转化而来的长岭雅居，项目在2023年3月底开卖。

该项目一期打造11栋住宅+1栋政府统筹房，户型涵盖160-300㎡大平层，总计1080户，开盘价格4.5-5万/㎡，总价已经超过了700万。

据克而瑞统计，2024年长岭居商品住宅成交主力以120㎡以上户型为主，共成交89套，占比58%。

图源@克而瑞

不但如此，由于2021年地块出让时恰逢广州限购政策最严厉的时期，出让的地块就做出明确的规定：50%房源必须出售给首次置业者。

这对项目销售来说，已被卡住了喉咙。

大面积+高房价+首套限购，让众多刚需和改善群体、投资者绕过了长岭居的项目。

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突出重围，还需在配套下功夫

大户型+高总价，高门槛的长岭居基本将刚需拒之门外。

在市场下行的大环境下，自然卖得不好。

同时，板块内也有许多二手房源，与新房形成竞争，包括保利越秀岭南林语、金融街·融穗御府、奥园春晓、万科山景城等等，均价约3万/㎡左右。

面对竞争对手，新盘为卖个好价格，只能将楼盘往高端做，如采用玻璃幕墙设计，产品做到了3米以上层高、专梯专户、大面宽阳台等等，这些都是高端盘的标配。

但在以刚需和刚改客户为主的长岭居，这样的高标准产品并不适合刚需群体，他们需要的是性价比：小户型+低总价。

面对高门槛，黄埔的刚需分流到板块内的二手市场，或老黄埔、科学城稍便宜的新房，如中央城、黄埔新城、未来方洲、海丝城、黄埔未来城等等，这些新项目无一不是3字头的房价。

另外，目前长岭居的配套比较缺乏，只能靠住宅底商，虽可以满足基本的消费，但大型商业广场还需等多一段时间。

长岭居在这种围困下，想突出重围，唯有降价走量，但要取得购房者的欢心，还需在配套及交通上下功夫。