重要的事情是什么？

关于市场走向，房地产也好、股市也好，人们基于认知不同各有主见。谁对谁错，市场和时间会来验证。如果你的看法对了，市场和时间会慷慨的奖励你；而如果你的看法错了，市场和时间也会严厉的惩罚你。

在2000年代开始参加工作的年轻人，或者武断一点说，我们 是80后完整的这一代，有一个共同的特征：我们没有经历过严重且长期的经济衰退，这导致整整一代人普遍不太会做风险管理。

如果说98年那一场金融危机对中国的冲击比较长的话，那么，过去的20年，中国房地产乃至整体经济，几乎没有发生过像样的长期、大级别的调整。我说的是类似1998 年那样的，而像2008年的次贷危机冲击，中国房地产及宏观经济也很快恢复了元气，并且再创新高。刨去这个过程中的小浪花、小噪音，我们可以说，过去的这20 来年，是妥妥的大牛市。对房地产是如此，对股市也是如此，对企业更是如此。

足足20年的大牛市，对于任何类型的投资者，乃至普通的工薪阶层，都绝对是一生最华美的时光。哪怕是你不做任何投资，只要你认真勤奋的工作，跟着企业一起发展，一样也可以过得不错。而这个过程中，如果你在投资上又做对了几件事，则真的不难实现人生逆袭。

但也恰恰如此，投资者们、包括大量的为了自住而买房的所谓刚需们，主动或被动的都丧失了进行风险管理的准备。因为没有“风险”，既然是持续的牛市，哪来的风险？都是收益，都是收益。既然都是收益，那当然要尽可能的加杠杆。

以2021年为时间线，之前的20年，基本上就是一个全民持续加杠杆的进程，私营企业部门、居民部门，都在努力的、积极的加杠杆。加杠杆有一个很重要的特征：人们把关乎未来的投资决策，全部建基于资产价格持续上涨的假定之下。

一个突出的现象是，人们如何理解“地王”，当开发商在买地时创出了“面粉贵过面包”的地王价时，人们倾向于将之理解为：未来房价要大涨，并据此做出现在出手的购买决策。

然则，当未来资产价格不涨乃至下跌了呢？你将如何面对？你为此做了什么风险储备？

答案经常是：没有。人们会告诉你，那个概率很低吧，所以不用列入考虑。

常识告诉我们：当你不为“风险”建立围栏，随着时间的推移，“风险”就会像癌细胞一样变大，越来越大，直到有一天风险爆发——“明斯基时刻”出现。

那个时候，因为你没有经历过衰退并且从不为之做防备，所以，你承受的损失以及痛感，会呈指数级放大。

历史上这样的案例不少，1929年之前的美国是这样，1990年之前的日本是这样，1998年之前的中国香港也是这样。它们共同的特征是：在长期衰退来临之前，房地产乃至整体经济都经历了长达十几年乃至数十年的持续强劲增长，（人们在乐观主义的推动下疯狂加杠杆）随后在债务危机爆发后又陷入了剧烈且长期的资产价格崩盘。

如同欧文·费雪在《繁荣与萧条》中写道：“很多人失去了一生的积蓄”，扎心的是，也包括他自己。

现在看起来，中国房地产也差不多走上了类似的路程。经过了20年的大牛市，中国的私营企业部门、居民部门，都是债务扩张到无以复加的地步。除了互联网科技企业现金流超牛外，大部分企业，尤其是房地产公司，这些年累积下来，借了太多太多钱，以恒大为代表的巨头们，每一家几乎都是几千亿甚至更多的负债。居民部门也是一样，算全国，居民部门杠杆率超过70%。算深圳，最近数年来杠杆率都超过90%。我倾向于使用的月供收入比数据，不可得，我推想大城市的实际中位数数据应该达到乃至超过50%（要算上大量的房贷转经营贷）。

2021年之后的房地产崩P故事，本质上就是债务危机。你的债务刚性，资产价格一旦下跌，就意味着你的净值快速缩水。为了应对，人们降价卖出他们手里的资产，降价展开，就会造成连锁反应，每个企业、家庭手里的资产都贬值，净值都缩水，最终集体陷入恶性循环。

我在去年8-9月间跟一些老友、粉丝讨论起本轮房地产深度调整时强调过：当务之急最要紧最要紧的事，是“防止你一生的奋斗化为乌有”。和上面费雪的说话，异曲同工。通S螺旋一旦发生，不是失去房产那么简单的事，变为负资产失去房产当然惨痛，但是失去了工作、失去了收入来源，更为可怕。会有许多人破产，打回原形。最近几个月来，粉丝们给我的反馈，已经有几起真实的、令人心伤的、与经济有关悲剧发生，我希望不再有。人生会遇到许多事，但没有过不去的坎儿。

类似这些事，可以说在2024-2025年，每天都在上演。

如果说当下这个过程有给到我们市场参与者的重大教诲，我认为那便是：风险管理，四个字。如塔勒布在《黑天鹅》中所说：“应对大于预测”。未来瞬息万变，预测常如无本之木，真正的智者，都是返转头去，专注于自身，随时为极限压力做好储备。

当你这样做时，也许会损失掉一部分收益。但是你会因此获得一件“金丝软甲”，以及一把AK47。前者指的的，在危机来临时，你有充足的安全垫，可保你不受大伤。后者指的是，危机常常都在酝酿着抄底佳机，你将有充足的子弹，拿盆去接天上掉下来的金子。

巴菲特、李嘉诚，那些出色的智者，为我们提供了基业长青的榜样。他们或是阅历丰富，或是饱读历史，都深谙风险管理的要义。如巴菲特在2008年喊出“买入美国”，背后是充足的子弹。正所谓：愚者见石，智者见泉。你会发现，“见泉”者总是因为他们比你多出一份预案。

当下依然如此，你现在的行动将决定你在下一个未来出现前你所处的位置。

这几年来，我多次写文章诚实的提醒过粉丝们，如果你在事前没有做风险防范，那么现在重要的是行动，不是抱怨，并且依然不迟。

第一步，是降负债，把负债果断降到最低。如果为此需要变卖房产，那就卖。在这个完成之前，不要做任何其他行动，以及不要怨天尤人。

第二步，是重设红线，投你能亏得起的钱，把过往没有建立的“围栏”补上。红线之所以是红线，在于它不可突破，绝不可破。

第三步，是主动寻找新机会，拓展新的能力圈。举目世界天地宽，危机之下依然潜藏着许多机遇。房地产在未来依然会处于长程“化债”之中，不会有太多机会。但是，新的机遇正在兴起。有的在香港，有的则在海外，但随着国内资本市场的开放，即便是你全部人民币配置，都可以投资全球。我举个例子，今年港股走得非常好。人们谈了很多“新消费”——如蜜雪冰城、泡泡玛特等等，但我觉得腾讯音乐、网易这样的“老树新枝”，尤为有趣。有兴趣的童鞋，可以研究研究。

当然，做到这一点，需要你拓展能力圈，也需要你去试错，更需要你保持耐心。这对于过往能力圈只在房地产的投资者来说，是一项挑战，也是一个机会。

以上是我认为今时今日最为重要的事情。

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