首开测评 | 龙湖观萃：首开受关注，引发芙蓉北楼市热议

作为龙湖高端“观萃系”继京沪蓉后首入长沙的旗舰作品，龙湖观萃凭借二环内黄金地段与“全国好房子范本”定位备受关注。2025年7月26日，项目首推1/3/5号栋共162套房源，户型涵盖106-175㎡。

首开表现

观萃系首入长沙

7月11日，龙湖观萃营销中心与实景示范区同步开放，当日到访量突破800组，直接创下长沙年内新盘到访峰值。

此次首开推出的1/3/5号栋高层产品，共计162套房源，涵盖106-127-143-175㎡四种户型，覆盖刚需到改善全周期需求。

项目于7月24日启动认筹，两天时间累计认筹116组。开盘现场聚集约200多人，以线下认筹的先后顺序选房。首开两小时，去化约85套，其中106/127㎡户型由于整盘仅5号栋有，去化速度更快。

（现场图片）

龙湖观萃的价格策略更显对市场的敏锐度：从最开始的放风价1.45万元/㎡，到认筹前1.35万元/㎡，再到首开定价进一步优化；叠加“定存98折+开盘98折+认筹99折”的组合折扣后，折后单价区间锁定1.24-1.38万元/㎡，精准回应了购房者对性价比的期待。

具体价格情况如下：

106㎡折后均价12858元/㎡，单价区间1.24-1.34万元/㎡，总价区间132-142万

127㎡折后均价13165元/㎡，单价区间1.26-1.38万元/㎡，总价区间161-175万

143㎡折后均价13188元/㎡，单价区间1.26-1.37万元/㎡，总价区间181-197万

175㎡折后均价13188元/㎡，单价区间1.26-1.37万元/㎡，总价区间221-239万

（现场图片）

目前，项目周边3公里范围内仅城投揽江院子、保利和光尘樾两个新房项目在售。其中城投揽江院子近浏阳河，以第四代住宅建筑为特色，上半年均价约1.2万元/㎡；保利和光尘樾位于金鹰月湖板块，上半年高层均价约1.05万元/㎡，洋房均价约1.2万元/㎡。

二手房方面，周边次新房6月成交价在1.03-1.24万元/㎡区间（含装修），折后毛坯价约0.9-1.1万/㎡。

对比来看，龙湖观萃的定价略高，但结合其城央占位、新规零公摊产品和龙湖品牌多重优势，仍处于市场可接受区间，对注重新房品质与即享配套的客群而言性价比突出。

项目回顾

从“商改住”到区域补位

龙湖观萃实为龙湖春江天玺的三期，前身为商业用地，依托长沙“商改住”政策调整转为商住用地，总建面约18.86万㎡。

具体内容可点击→大环境建设 | 龙湖春江天玺商业地块 “转型”，7 栋住宅抢占先机

这一转变不仅响应了城市更新需求，更成为芙蓉北板块少见的新增住宅供给，精准填补了区域新房市场的空白。

项目价值

#SPORTS

地段

城央成熟度“即买即享”

龙湖观萃坐落于福元路与开福大道交汇处，占据城市发展中轴位置，属于城市成熟居住区，生活成熟度达到“即买即享”的水准。

（项目区位图，仅供参考）

交通方面，项目紧邻福元路、开福大道两条主干道，自驾15分钟直达五一广场、四方坪等核芯区，通达性好。不过，距离地铁1号线马厂站约1.8KM，步行较远；规划中的8/9号线，通车时间待定。

商业方面，自建12万方龙湖天街已封顶，预计2026年国庆开业，届时将引入品牌超市、高端影院、亲子体验等丰富业态，可填补区域高端商业的空白；开业前，可依托3公里内的龙湾商业广场等成熟配套，能实现“无空窗期”的消费保障。

景观资源上，北侧500米可至捞刀河滨水市民公园，往南步行约10分钟能抵达浏阳河风光带，近享滨水休闲景致。此外，周边规划有洪山公园、洪山体育公园、福元路街角公园、市政公园 4大公园，暂未动工，长期景观价值待兑现。

教育方面，配套入读清水塘前进小学，初中派位存在变量，主要派位至开福区一中、湘一史家坡等学校，但长雅/北雅等名校概率仍存。

整体来看，龙湖观萃占据城市发展中轴，生活成熟度高且自驾便捷、商业配套有保障。不过在地铁出行、规划公园建设进度及初中派位方面存在一定局限。

#SPORTS

产品

负公摊与公区品质成亮点

作为龙湖观萃系长沙首作，项目延续“城央核芯+无界社群”的高端基因，差异化定位在于POD 模式（公园导向开发）落地。

它是首座“地标天街、漫集市街区、观萃奢宅、城市公园” 一体的漫步式天街POD。区别于传统住宅“住宅 + 配套” 的简单组合，以城市公园为核芯纽带，重构12万㎡开福天街商业、公园与住宅的关系，形成“居住、消费、休闲”的无界场景。

（项目宣传图，仅供参考）

从规划上来看，受“商改住”地块限制，37米楼间距低楼层需关注冬季日照，建议结合龙湖日照模拟报告选房；南侧的商业综合体运营之后或对住宅产生一定干扰。

户型方面，平均得房率约101%，对于龙湖春江天玺一二期等周边老规项目来说是碾压式提升。户型建面约106/127/143/175㎡，共440户。主力户型为143㎡，占比53.6%，其次为175㎡户型，占比30%。定位偏改善。

其中，首开的5#为两梯三户塔楼形式，户型106㎡（中间户）、127㎡（边户）。106㎡做到三室两卫，紧凑实用，适合刚需；127㎡四室布局，南北通透，得房率高达约107%，兼顾功能性与舒适度。

其余楼栋均为两梯两户纯板楼设计，143㎡主卧套间带独立卫浴+衣帽间，近零公摊，比肩传统178㎡户型可使用空间；175㎡户型带独立电梯厅，大横厅设计，搭配全景落地窗，得房率约104%。

在产品品质打造上，龙湖观萃借鉴世界顶奢酒店AMAN安缦的隐奢设计理念，规划有超 2万方的自然景观空间。

入口处打造了度假式酒店门庭，尺度超69米，并以神木庭院、百年红果冬青营造“自然殿堂”入口。同时，三大主题店入驻，可为业主归家过程增添相应的场景体验。

（项目实景图，仅供参考）

首创的下沉式悬浮庭院是项目的设计特色之一，该区域配置20米悬挑水景及8.4米玻璃悬浮亭，能形成从公共空间到私密居住区域的过渡场景。

（项目实景图，仅供参考）

另外，项目项目规划有超星级酒店式中央车站，“艺术天光穹顶”的设计可为业主归家提供具有辨识度的空间感受。

（项目实景图，仅供参考）

目前对外展示的，还有约2100㎡下沉式缦萃会馆，涵盖健身房、私宴厅、棋牌室、桌游厅等7大专属礼遇。

（项目实景图，仅供参考）

#SPORTS

品牌背书

世界500强的交付与服务保障

作为全国前十、世界500 强的房企，龙湖的品牌力体现在两方面：其一，29年开发经验及“零烂尾” 的交付记录，为项目施工及交付提供保障；其二，龙湖物业连续 14 年业主满意度超90%，其“智慧社区”（人脸识别、智能安防）及“龙湖式服务”（节日关怀、便民活动）将直接提升居住体验。

总结

龙湖观萃以“城央天街POD+负公摊产品”破局主城改善市场，叠加龙湖品牌背书，成开福北刚需与改善优选。2026年开福天街开业及公园群兑现后，价值将持续攀升，重新定义城央品质生活。