冼村落，石牌起！但广州拆迁暴富神话已不再

2025年7月20日上午，随着最后两栋村屋在钩机轰鸣声中倒下，冼村旧改迎来了历史性时刻，1950栋村屋终于在15年的拉锯长跑中，全部拆迁完毕。

冼村，这个曾经被誉为珠江新城最后一块拼图的风水宝地，在广州几乎无人不知、无人不晓。

△冼村最后的村屋在复建房前被推倒

2010年前后，冼村开始动迁时，代表广州最高房价的珠城，楼价8000-9000元/㎡。

15年来，冼村从动迁到清零，正好见证了广州楼市由极盛到趋于平淡。

楼市政策从顶格严限到全面放开；CBD房价从巅峰20万+跌落到15万元/㎡左右……

巧合的是，冼村拆迁剧终落幕，天河商圈的另一块硬骨头，石牌村紧接着上线了。

只不过，石牌村无论是拆迁的模式，还是楼市本身的现状，都清楚地告诉大家，拆迁暴富、旧改造富的神话，已经和楼市上半场一起结束，并写进历史。

01

15年前的2010年，广州还是那个干就行了，买就对了的时代。

趁着举办2010年亚运会的东风，广州提出十年拆迁138条城中村的宏大计划。

还记得，我当时采访村民，大家几乎都是懵的，都说村民自己也是看报纸才知道要拆迁的消息。同时他们也都会反问，怎么迁啊？（言下之意就是从何迁起，怎么赔偿？大家会愿意吗？）

如果问冼村的商户的话，他们则直接说不可能，只会照常打开门做生意。

但的确广州当时已经大刀阔斧地干了起来。

只是谁也没料到，冼村的旧改完全没有按照预设好的剧本来。

首先，就是冼村出了一个贪腐又好大喜功的村支书卢穗耕。他编了一本《冼村村志》，纪念宗族情感、让大家留住公共回忆，并以50元/本向村民兜售。

谁曾想，书中的一句话却引起了轩然大波——“冼村村集体企业拥有可建楼房的土地330亩，可建厂房的土地130亩。”

而实际情况是村民从不知道本村还有这么多自留地，并且地呢？卖地或者出租的收入呢……

等到大家纷纷拿着这本“村志”对账的时候，卢穗耕再想以1万元/本的价格回收，已经来不及了。

自此，一场旷日持久的维权拉锯战开始了。

首阶段，2009年-2011年底，村公司被耗到破产，保利交10亿保证金进场。

第二阶段：2012年-2013年3月，冼村七名村干部及一名副市长终被查处落马。

第三阶段：2015年3月-2019年10月，冼村复建房陆续动工。

第四阶段：2019年股东大会-2025年7月，94%签约民村VS剩下6%。

当然，清零后，冼村拆迁的部分完结了，但旧改的部分则还待续。

其融资区的住宅部分——保利天御，最早2021年就传出即将上市。

吹风价高达30万元/㎡，最小面积210㎡。

只不过，迁延至今，尚未正式推出，而广州宇宙中心二手房也已经回落到了15万元/㎡左右。

不仅如此，随着珠江新城的“最后一块拼图”终于拆平，隔壁马场的改造也开始了。

看来，任何唯一性也都是相对的。只要时间拖得足够久，再黄金的地段，都不能逃脱血本无归的宿命？

02

当冼村已成为过往，石牌接棒了。

该村将拆除10.3万㎡村民住宅和集体物业，有望成为广州首个“拆整结合”模式的旧村。

并且种种迹象表明，广州市中心的旧改“硬骨头”都在提速。

除了上述提到的广州赛马场，近期，员村的旧改网传也开始胎动。

这个位于广州岗顶距离天河体育中心两站地的城中村，同隔壁声名远播的太平洋电脑城一样出名。

同样网红的还有那位只为兴趣，不为赚钱，有10栋楼在石牌村收租，却十年如一日，卖12元/份鸭仔饭的老板。

网上可以查到的数据，2015年，十年前，石牌村的年租金就高达约4亿元。

但时间来到2025年，当初那个无数广漂打工人来穗的第一站，为他们提供一个月租最低只有几百元栖身之所的石牌村，也来到了一个新的十字路口。

一方面岗顶电脑城在电商时代早已没了昔日的光环，叠加大经济环境让部分客源消失，另一方面，旧村逼仄的环境对年轻人吸引力也下降，村屋整体空置率上升，租金下降。

总的来说，2025年，对于石牌村来说，有危又有机。

无论是外部环境还是楼市小气候，都注定石牌不可能延续拆迁造富神话，但希望这次广州大刀阔斧的腾笼换鸟，能走出助力经济发展的新路。

03

数据显示，广州今年计划完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上，规模创历史新高，推进21个新开工城中村改造项目，同时新开工老旧小区改造超150个。

可以肯定的是，广州正在给旧改下猛药。

有人可能会问，卖地+旧改，如此的天量新房供应，当下的市场真的能消化得了？

大家别忘了，现在有可能不是村民需要旧改，而是楼市需要村民。

因为，目前广州越来越多旧改项目加入“房票”安置的大军。

旧改已经从“回迁房+货币补偿”二元模式向多元化、市场化安置方式转变。

房票就是市场化安置的最大体现。

如今年上半年，黄埔区房票认购的商品房1300多套，成为去库存的主力之一。

楼市造富神话不再，旧改同样不可能。但接棒者会是谁？目前真的不好说。

今天A股再创新高，沪指破3800点。更有人说，距离4000点， 只差100多点了。未来股市有可能吗？大家拭目以待。