宁波市区的别墅为何如此抗跌？

本文约2000字，阅读时间约7分钟，可点击上面“耳机”图标收听音频

给大家讲个故事。

日湖西岸有个楼盘叫名门府，开发商叫中旅地产，没错，就是那个万人摇的中旅城的开发商。

但中旅在开发名门府的时候，还没有多少人关注到它，名门府地处日湖一线，由7幢高层和24套别墅组成，别墅占据着最靠湖的东南位置。

这24套别墅，现在挂出来销售只有1套，面积358平方，房东最新的挂价是：

4180万。

这个价格是不是很离谱？算单价，差不多是明湖豪宅大平层的2倍了。但这还不是最离谱的，更离谱的是这套别墅2020年6月最初的挂价，居然只有：

2800万。

也就是说，在其他房子下跌了30-40%甚至更多的同时，这套别墅的价格却上涨了：

1380万。

你可能说，反正没卖掉，挂多高都没有意义。

说得没错，老司机查阅最近一次名门府别墅的成交，发生在2022年11月，当时一套350平的成交价是：

3000万。

此后名门府为什么没有成交？因为没有房东愿意挂出来卖，老司机辗转联系到一个空置的房东，他回复我说：

出3000万也不卖。

名门府是个孤例吗？

我们在往北去，去到一个更偏一点的地段——长岛花园。

长岛今年成交了2套别墅，一套450平方2200万；另一套605平方，成交价2980万，最高单价48900元。

老司机又去查了一下长岛2022年以来的别墅成交：2024年成交最高单价36000元；2023年成交最高单价40000；2022年成交最高单价54600元。

2023年以来，长岛别墅的成交价其实是在上涨的。

再看看鄞州，宁兴城市花园的别墅，2024年11月成交了一套245平方1950万，单价79500元；另一套417平方，成交价3580万，单价85900元。

2023年，这个小区的最高成交价是76000元，明显2024年更贵。

即使产品差一点的别墅，如东湖花园，2022年成交单价4万，到2025年仍然保持在4万，同期高层则由3万+跌到了1字头。

宁波的市区别墅，这样的例子还有很多，对比普通住宅就能发现，别墅的抗跌性完全不是一个档次。

哪怕和大平层豪宅比，也能完全碾压无疑。

最早2021年起，老司机就在讲别墅的保值功能，当然很多人是怀疑的，毕竟那时候大平层才刚刚兴起，被开发商忽悠的一愣一愣的。

老司机看好别墅当然不是赌运气，而是有强大的底层逻辑。

这些年房价上涨的底层逻辑是什么？说一千道一万，根本性的逻辑是地价上涨。砖头还是砖头的价格，但地价早就不是当初的地价了。

什么样的房子能够最大程度的反映地价？当然是别墅！高层住宅的容积率是2.5，1平方的房子只能分摊0.4平方的土地；而别墅的容积率是0.8，1平方的房子能分摊1.25平方的土地。

独栋更夸张，容积率是0.5，1平方的房子能分摊2平方的土地。

地价上涨一倍，高层的价值只能上涨0.4倍，而独栋的价值能上涨2倍，一来一去就差了5倍，这就是别墅保值的根本逻辑。

别墅保值的第二个原因，是其独立性。

无论是住宅还是办公，或者是商铺，独立性越强，其保值功能也就越强。什么是独立性，简单来说就是无论邻居怎么搞，都不会影响到你的正常使用。

高层的电梯坏了，如果邻居不愿意出钱修，这个电梯就用不了，结果这幢楼基本就会废了。

写字楼里已经出现过这种状况，由于一些业主拖欠物业费和能耗费，导致整幢写字楼停摆，大家都无法使用。

无法正常使用房子，当然就会飞速贬值。

别墅特别是独栋，其独立性是最强的。大家去看看宁波最老的一批别墅，如白云庄、国际村等，很多业主把老房子推倒重建，建起来的房子即现代又漂亮。

如果再住20年，房子老了过时了，还可以推到再来，但同样40年的高层，还能住人么？

莱茵堡今年成交了一套别墅，单价超过7万元，就是翻新后的价格。

别墅保值的第三个原因，是业主不卖。

大家可以看到，宁波的市区别墅，便宜的也要千把万，带上装修家具，肯定是要超过千万了。

上限更是不可测，泊璟廷出现过上亿的成交，其他如明洲、江万一期、江南一品独栋等别墅楼盘，也都有3000万、5000万以上的成交。

能买得起千万级别墅的房东，都是不差钱的主，几乎没有人因为担心房价下跌，而急着抛盘的。

这些人根本不在乎房价那点涨跌。

所以我们看到，无论房价怎么跌，这些别墅的房东都稳如老狗，越是好的别墅，越是少有人卖。上文提到的名门府只有1套挂牌，价格吓死人，江万一期和御玺别墅差不多也是这种情况，而风格璟院的别墅和东方一品的独栋，连一套卖出来的都没有。

你还在等他降价，人家根本就舍不得卖。

所以，什么房子最保值？最最重要的是你要处在一个竞争少、甚至无竞争的细分市场中。一个小区大平层少说也有上百套，但一个小区的别墅可能就只有几十套。

而且别墅小区比大平层小区少的多得多，二者的存量是几十倍上百倍的差距。

老司机把别墅保值的原理说清楚了吗？没听清楚不是你的悟性不够，而是你的钱包不够，等你到了那个层级，自然就听得懂我在说什么了。

最后，请允许我浅浅的吹嘘一下，宁波业内比老司机更了解别墅的人恐怕不多，比我理解更深刻的人可能就更少了。如果你想买（卖）别墅，找老司机肯定是最明智的选择（扫下面二维码加老司机微信）。

|年度VIP|