贫富差距，又大了

从1万/㎡到27万/㎡。

很难相信，在同一个市场，同一座城市，能分化出处于两个极端的新房——

一个名为颐萃别院，位于杭州富阳区，全盘均价约1.76万/㎡。

一个名为西子御园，位于杭州上城区，全盘均价约18.8万/㎡。

是的，

小数点没标错，你也没看错。

西子御园的单价是颐萃别院的10倍有余，而两者之间的物理距离不过30公里，行车大约只需要约30分钟，这个行程时间在杭州这样的城市绝对算不上有多远。

但是，

颐萃别院与西子御园之间的差距，仿佛超越了“住宅”这个品类，正应了那句话：房子与房子的差距，比房子和猪圈的差距还大。

今天，我们就来猎奇一下西子御园。

一座刚入市，就引爆杭州豪宅圈子的超级豪宅。

1.面积区间。

西子御园，起步面积294㎡，最高面价达469㎡。

这个起步面积门槛，应该是杭州当前在售新房中最阔绰的——

钱二豪宅区杭序府起步面积为170㎡，滨江天澜传序府预计起步面积为206㎡；奥体板块，水电新村起步面积预计在200㎡，奥印鸣翠府起步面积225㎡。

西子御园甩了这些豪宅一套常规商品房的面积。

2.单价分布。

西子御园均价约为18.8万/㎡。

拆开看整个项目单价，更令人震惊——

最低单价15.5万/㎡。

最高单价27.8万/㎡。

这是个什么概念？

目前，上海最顶级的新房豪宅单价在20万/㎡左右。

以潮鸣东㎡为例，全盘备案均价19.5万/㎡，单价最高位26.52万/㎡；以上海最贵新房海嘉里金陵华庭二期为例，备案单价达32.68万/㎡，刷新了上海的新房高层的单价记录。

看得出来，造豪宅㎡面，杭州真的在猛追上海。

3.总价跨度。

此次，西子御园共计预售30套房源。

总价最低的一套，5443万。

总价最高的一套，10964万。

即，1个小目标。

值得注意的是，相比前文所有提及的精装交付的新房，西子御园的房源全都是毛坯交付。一般而言，这个价位的房子花个才500-1000万装修装修再正常不过。

假如把精装修的成本合计到单价中去，西子御园已经能与上海的新房豪宅掰掰手腕。

4.验资门槛。

随着西子御园的取证，这两天愁坏了不少杭州有钱人。

因为即便你想去看看西子御园，也需要准备3000万的验资资金。

我只想说：这是真豪宅。

它平等地拒绝了我和每一个账上不足3000万的有钱人。

27万/㎡的西子御园到底特别在哪里？

咱们按照地段、产品、周边二手房价的逻辑来好好捋一捋——

一、无可争议的地段。

西子御园的具体位置如下图所示，简单来说就是一句话：背靠西湖群山，面朝钱江潮水。

而在这幅区位示意图中，咱们还能给西子御园找到两个锚点——

1.毗邻南星桥。

南星桥作为杭州当之无愧的豪宅区，已经是杭州房价的天花板。

板块内仁恒滨江园、阳光海岸、壹品等豪宅小区，房价动辄就是10万/㎡起步，而西子御园紧邻着南星桥，地段价值可见一斑。

2.地铁站候潮门。

候潮门的来历可不一般。

最早时期的杭州城只限于十城门之内，这个历史大概可以追溯到于元顺帝至正十九年（公元1359年）。

候潮门正是十门之一。

也就是说，

位于候潮门附近的那才叫地地道道的“老底子杭州”。

悠久的历史，让西子御园从拿到到开盘之间产生了不少故事——

2009年8月18日，西子房产以7.7777亿元的总价拿下御园地块，折合楼面价2.42万/㎡。

2011年春节后，浙江省七位历史、考古、文化学者联名上书国家文物局、浙江省文物局和杭州市政府相关部门，要求保护南宋皇城遗址公园。他们呼吁杭州政府有关部门，应迅速责令施工㎡立即无条件停止施工，以免造成更大的破坏与损失。

2011年5月，御园因地块涉及南宋皇城遗址，停工。

2018-2019年针对意向客户曾开放过样板房，但由于彼时的杭州处于限价模式，售价达不到开发商的预期，随后售楼处关停。

直至今年，西子御园终于再度出现在杭州楼市的视野内。

以上信息都能总结出西子御园的地段的两个特点——

血统纯正。

众所周知，每个城市都有地段的歧视或偏见。

哪怕是杭州的奥体、钱江世纪城，也有好事者以“杭州最远不过钱塘江”为由抨击奥体、钱江世纪城的地段不够“老杭州”。

而西子御园在南星桥、候潮门的加持下，地段无可争议。

底蕴深厚。

文化底蕴，这是豪宅的终极追求。

南宋皇城遗址，建于南宋高宗建炎三年（公元1129年）。

一座皇城的建设，十分讲究。

该遗址位于凤凰山东麓，而凤凰山被视为杭州龙脉的重要组成部分，符合传统风水中“来龙端正有力”的要求。

同时，皇城西濒西湖，东倚贴沙河，北侧有大运河逆水来朝，东南侧望钱塘江东流入海，形成“四象配位”格局，被认为有利于汇聚财气和水龙裨益。

身处此处的西子御园，既有数不清的历史回忆，又有道不尽的中式美学。

这样的底蕴，在豪宅中当属顶级。

二、稀缺的城中低密。

为何西子御园卖得比南星桥的豪宅还贵？

因为它们本就不是同一类型的产品。

南星桥的豪宅都是高层类住宅产品，而西子御园的容积率仅为1.01的排屋合院。

这几乎代表了唯一性。

位于上城区景芳的风起钱潮合院能卖15万/㎡。

位于临平区的理想臻品合院能卖13万/㎡。

那么，

位于杭州最顶级地段的唯一的合院，卖个均价18万/㎡不过分吧？

当然，还是有人很奇怪——

西子御园为什么要在这个时间点拿出来卖？

眼下的市场，并不好，而西子御园捂盘捂了这么久，完全可以再等等。

如果这么想，你就大错特错了。

一个涨价了68%的市场。

的确，杭州整体的房地产市场也与全国市场一样，仍然不乐观。

但是，

以局部看，杭州的豪宅/改善市场是真的好。

咱们就以安琪儿市场为例，该板块恰好可以看作是杭州豪宅市场的一个缩影——

限价时期，翡翠嘉运府拿地价36240元/㎡，而其售价仅为46500元/㎡。

2024年10月，杭州取消限价。

11月，安琪儿再度出让宅地，楼面价跳涨至40479元/㎡。

它就是后来的锦上万象府，均价65600元/㎡。

涨幅达30%。

12月，安琪儿又出让了一宗宅地，楼面价又跳涨至47486元/㎡。

这个项目叫作咏印明庐。

该项目主力户型面积约205、245㎡，另包含4套约305、378㎡顶跃户型，整体备案均价78260元/㎡。

涨幅达68%。

其中，最贵的一套顶跃单价更是高达99999元/㎡，再一次又一次打破了安琪儿市场房价的天花板，

而在此宗宅地出让的5天后，安琪儿市场又卖了一块地。

楼面价再次涨到50682万/㎡。

该项目尚未预售，但凭借着楼面价小3千的涨幅，售价势必又要涨。

而且，

越贵的反而越好卖。

前文我们所提到的位于富阳的颐萃别院在今年4月份曾开过一次盘，共计167套房源至今还有百来套没卖完。

而安琪儿市场的几个项目，

翡翠嘉运府，两次开盘266套房源共计1524摇号，整体中签率为17%；

锦上万象府，两次开盘126套房源共计801人摇号，整体中签率为15.7%。

再来看另一组数据：

今年1-8月，新房单价在3.5万/㎡以上的成交房源占比占总成交占比的50%，比去年又多了4个百分点。

你看，杭州楼市真的把“贫”与“富”之间的差距体现得淋漓尽致。

如果有机会的话，来看一看杭州，或者一线以及其他二线头部城市的豪宅市场。你会发现，虽然市场在下行，但有钱人买豪宅还是如呼吸一样简单。