房产税，这回传来了大消息…

同志们，咱们今天说个贼炸裂的事儿：

上海，以迅雷不及掩耳盗铃之势，一刀砍在了房产税的大动脉上，诚意这一块直接到位了！

9月19日，上海市财政局、国家税务总局上海市税务局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，对个人住房房产税试点有关政策进行了优化调整。

调整内容主要集中在以下三个方面——

第一，首套房税收减免，即在本市新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税；

第二，减免面积给出了优惠，即在本市新购且二套及以上住房，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60㎡的，新购住房暂免征收房产税；

第三、规定了退还房产税的情形，即持上海居住证不满3年的购房人，先按暂行办法征收房产税，满3年且仍在上海工作生活的，可按有关免税政策予以退还。

总结一下，首套房免税、一家三口买二套房，住房总面积不超过180㎡照样免税、持居住证不满3年的可先缴后退。

咱们简单算笔账：

按目前税率0.4%-0.6%测算，180㎡二套免征额度最高相当于7-10万/套。

尽管力度相对上海房价基数而言可能不算什么，但节省下来的毕竟是存量税，每年缴纳。

2025年上半年，上海市人均可支配收入为46805元…

好家伙！这可不得了！

道理是这么个道理，但这次上海的房产税新政出来之后，看到好些个中介、营销号张嘴就来：

“重磅利好！”、“房产税障碍扫清了”、“买房人终于又迎来了春天”…

那我也想说两句了：这个愿望绝对是好的，包括我也希望如此，但凡事必须得理性看待。

首先，这次主要利好的对象是符合条件的非本市户籍居民家庭，这里面主要包含两大类：

第一类是持有本市居住证并在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；

第二类是持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人。

另一方面，其实这一次上海出台的所谓“房产税新政”远远谈不上什么新政。

早在上个月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门就联合印发了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

里面白纸黑字明确，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买首套房暂免征收房产税、二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60㎡的免税面积扣除。

当时的《通知》旨在提出阶段性的救市一揽子方案，其中税收优惠政策是相当重要的一环。

而9月中下旬最新出台的这份《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，本质上是聚焦房产税，并将此前的一揽子政策进行了细化。

说白了，更像是一次配套优惠措施，如果没有这项税收减免，光喊着让大伙儿上外环外买房，那不成“一手喂甜枣，一手打巴掌”了嘛？

从这个角度来看，上海这次拿真金白银做配套措施，既拎得清重点，又给足了诚意。

这一点必须给予充分肯定。

尽管税收优惠利好的确实实在在，但远远没到能改变短期市场现状的程度。

不是为了跟某些营销号唱反调而唱反调，之所以敢如此断言，原因主要有两个——

一方面，从现实维度来看，“去库存”依然是现阶段上海楼市的核心任务。

我们从新房、二手房的去化情况与价格情况就能看得一清二楚：

成交规模方面

8月份，上海市新房网签10376套，环比跌约12.48%、二手房网签19912套，环比涨约2.97%。

但需要注意的是，8月份二手房成交均价约51712元/㎡，环比下跌1.21%，同比下跌8.18%。

也就是说，二手房成交规模看涨仍然是以价换量的产物，纵向来看，这个价格基本回到2017年1月。

8月份贝壳反馈的看房人数为日均7444人次，比今年3月少了约2000人次，进入9月传统旺季，这一数字进一步下探至日均6616人次。

成交结构方面

当前上海市二手房交易仍以总价300万以内、60㎡以下以及中环外房源为主——

链家数据显示：以上三个类别成交房源占比分别为54.7%、29.0%和62.4%。

截至2025年5月，2.75万个存量小区中82%楼龄超20年，962万套存量房屋中64%房源超20年。

换言之，二手房的交易主力与时下火爆异常的新房市场几乎就是两条永不相交的平行线。

成交周期方面

外中环和外环外的新房去化周期则分别来到5个月和20个月，二手房去化周期与之情况类似。

咱之前就说过，外环外的土地成交规模约占全上海土地交易量的53.8%。

眼巴前这个情况，你让拿地的开发商怎么想？

既然魔都已经从乡长变成胖子了，咱就不要照头再给一棒子了。

这时候的上海楼市不仅需要理解、需要安慰，更需要拿出真金白银（比如房产税减免政策）定向解除大伙儿的后顾之忧。

另一方面，从历史的维度看，房产税对于房价涨跌而言，只是挠个痒痒。

早在2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税。

上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.4-0.6%；

重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作、无户口投资人员所购的二套房，税率为0.5-1.2%。

沪渝两地这个房产税试点，一试就试了15年，在此期间这俩城市房价是个啥情况呢？

上海新房均价从2011年初的约25800元/㎡，涨到2025年8月底的约58400元/㎡；

同一时间段内，重庆新房均价则从6190元/㎡涨到了13800元/㎡。

基本上都翻了一倍还带拐弯儿。

这就再清楚不过了，曾经收房产税的时候，对房价咔咔大涨没啥效果，你凭啥指望减免房产税，能对房价有啥实质性影响呢？

之所以现实如此魔幻，根源就在于住房供需阶段与城市化阶段的历史性差异。

以上海为例，2010年上海常住人口人均住房建筑面积27.25㎡，比“五普”提高3.25㎡，自有房屋比例57.9%；

到了2024年底，上海常住人口人均住房面积已达37.57㎡，尽管仍然落后于全国均值，但对于一座国际大都市而言，已是较高水平。

在此期间，我们居民的平均杠杆率也从约22%上升至62.7%。

此外，经济增长模式和土地财政都已经发生了重大扭转：

宏观增速有所放缓的同时，新的就业蓄水池有待进一步强化；

土地供应全面转向“缩量提质”，同样意味着土地财政已经迎来历史性拐点。

在这种情况下，再想走债务扩张推高资产价格普涨的老路，的确不太现实。

那么，房产税在整个过程中到底扮演什么角色呢？

顺周期而动，它是行情的佐料；

逆周期而动，它会成为行情的放大器。

上海这轮房产税定向减免操作，诚意十足。

但如果把这解读成所谓的“扫清房产税障碍”、“引爆楼市”的信号弹？

那就多少有点儿误了青春误子孙那个味儿了。

聊到这儿，我想提出一个新观点供大家参考：

上海和重庆试点了十多年的房产税与大伙儿口耳相传的那个房产税，似乎存在本质区别。

沪渝两地试点的房产税，是基于2011年各自出台的地方性文件；

其实际征收范围相对较窄、整体税率较低、豁免范围较多；

从作用上看，更像是一项针对特定购房行为的调节税。

反观大伙儿口耳相传的那个房产税，则是基于未来可能出台的全国性法律：

无论是征收范围、征收税率还是减免标准，可能都会有显著区别。

从目的上看，更像是地方财政为填补土地财政出让金下行而产生的长效机制。

此外，本次沪版房产税调整，完美诠释了调节工具的逆周期调节之功用。

当前楼市的核心矛盾是需求不足、信心缺失，而政策的首要任务是止跌回稳。

上海采取的具体手法是——

首套免征，直接降低了新市民和年轻人的安家成本，旨在给刚需减压；

家庭二套人均60㎡内免税，瞄准了多子女家庭及有老人家庭，旨在为改善让利；

针对持证人才的退税政策，用上海资产魅力与真金白银优惠传达诚意，旨在吸引人才。

尽管具体效果有待观察，但至少能做到不给八月下旬出台的上海楼市一揽子新政添bug。

上海房产税的优化调整，为传说中的房产税提供了颇有价值的思考：

其一，对存量房进行征税，在技术上是完全可行的。

沪渝两地已经积累了十多年的征管经验，无疑提供了重要参考依据。

其二，全国范围的房产税，短期内落地可能性不大。

这是由当前的去库存、拉内需、保就业三重任务共同决定的。

长远来看，一项影响亿万家庭的存量税横空出世，需要充分考虑背后的天时、地利、人和。

何谓天时？

宏观经济必须处于平稳向上周期，全新的就业蓄水池得以持续放量，居民收入预期乐观，且能够对冲新的税负压力。

何谓地利？

房地产市场必须实现库存压力与债务压力的双向软着陆，其下限是不再扮演各项关键指标的拖累项。

何谓人和？

房产税相关税收，能够全面转化成增进民生福祉与适应我国社会发展需要的新的时代红利，阻力大概率指数级削减。

以上三点，很可能正是大伙儿观察全国性房产税加载进程的重要前置指标。

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