首付39万能买深圳核心区的住宅吗？

“总价250万，有可能在深圳买房吗？”

“300万想买前海的房子，是不是只能做梦？”

假如回到5年前，这样的预算大概率在深圳买不上房子。

但现在，这样的预算也能买到区域不错位置不错的地方。只要是深户无房家庭，就有机会！

9月29日，南山区政府官网发布了山樾湾花园安居型商品房项目剩余房源的配售通告，是最后一次100%面向轮候册内符合安居型商品房申请条件的家庭配售。

此次配售通告同时明确：

库外条件：全家深户、申请人参加深圳社保累计5年以上(人才3年以上)、家庭不受限制、单身需满35周岁；

在深圳市未拥有任何形式自有住房，且在5年内未转让过或者离婚分割过自有住房未购买过安居房等政策性住房，未享受过深圳市高层次人才购房补贴或者奖励补贴政策；

4人以上家庭可以申购两房或者三房，1~3人家庭可以申购两房。

早在9月9日，山樾湾花园9月批次配售时，深圳安居房已经悄悄在放开。

如今，深圳安居房申请条件放宽已经官宣。毫无疑问，这是前所未有的重磅政策。

这个政策的含金量，只有熟悉深圳楼市，且了解过安居房政策的人才会懂。

正是因为对政策的了解，才让他们幸运地坐上了深圳这列高速发展的时代列车。

如今，这样的历史性机会再次出现了。

对那些还在犹豫是否留在深圳，甚至是已经在深圳打拼很多年的人来说，这一次安居房政策的放开，是深圳给出的一张历史性的低成本上车深圳的门票。

能不能再一次做出正确的选择，对想在深圳扎根的人来说，至关重要。

01

深圳楼市的“财富密码”：选择大于努力

深圳楼市从来不缺命运分野的故事。

2015年，我的一个朋友程序员小王，曾经就有过这么一次改变命运的机会。他排到了购买安居房的名额。

但当他真正开始做选择时，他犹豫了。因为安居房最终是否能拿到房本，当时的市场没有人能给一个明确的答案，而他却要为此付出大部分的积蓄来赌这个未来。

最终，小王错过了安居房上车的机会。后来的故事，大家都知道了，深圳商品房价格的上涨速度远超他工资的涨幅。今年，小王的第一个孩子刚刚出生，他和他的小家庭，想要留在深圳的难度，比10年前更难了！

同样在2015年，我的另外一个朋友老李，则做出了完全不一样的选择。他一拿到安居房指标后，咬咬牙就买了一套。

如今10年过去了，老李成了小王的人生对照组：曾经偏远的安居房，地铁通了、学校建了，女儿直接在深圳入学——他赌上的不是房子，是下一代还有下下一代的起跑线。

更更更更更重要的是，安居型商品房可以转为真正的商品房，政策也已经明确。

而老李当时咬牙买的安居房，已经涨了不止200%。

小王和老李的人生分野，表现上看是房价的涨幅。但更深层次的原因是：他们的认知差距被货币化呈现，而政策红利、城市红利将这种认知带来的人生差距成倍放大。

这两个故事告诉我们的，是一个再简单不过的道理：

深圳的楼市游戏从来不是简单的财富竟赛，而是一场关于认知的突围战。

10年前看不起安居房的小王，买了安居房的老李，都在用不同的方式破译着这座城市的通关密码。

02

何为正确的选择？将城市红利最大化

如今，摆在所有深圳刚需面前的，是又一个历史性的选择。

曾经，安居房由于轮候库限制等原因，绝大多数刚需都无法享受到政策的红利。

可深圳安居房开库，不是一项简单的政策调整，而是深圳这座以科技领先著称的先锋城市，为了留住人才所给出的最大诚意。

但请注意，安居房怎么选，同样也是一个至关重要的问题。

事实上，深圳楼市的趋势目前已经非常清晰：

能让购房者心甘情愿掏出六个钱包，好地段+好产品+好价格，三者缺一不可。而在这其中，价格又是决定性因素。

要想有足够高的安全边际，核心区域核心板块的安居房，可能是刚需们最好的选择。

据不完全统计，目前深圳全市在售+待售的安居房项目约30个左右，总计约2万套左右。

图源：房姐保障房

如图所示，大部分安居房都位于龙岗、坪山。

而传统深圳老牌中心区罗湖、福田、南山三区，安居房项目本就非常稀缺。

众所周知，这三个区本身区域发展已经非常完善和成熟，土地供应本就比较稀少。

再加上2023年深圳出台《深圳市共有产权住房管理办法》就已经明确，“不再安排建设安居型商品房”。这意味着，后续这三个区也不会再有建设安居型商品房的土地供应。

截至目前，关内只有南山、罗湖有安居房项目，而罗湖已经不属于核心区。就区域价值而言，房价的高低说明了一切：南山>罗湖。

如上图所示，罗湖的安居房——菁云苑项目位于笋岗，预计四季度配售，该项目体量比较小。

而南山唯一一个安居型商品房山樾湾花园，则位于前海。

山樾湾花园同样是本次安居房申请条件放宽后首推的两个项目之一，另外一个位于大鹏的帆湾海寓，同样也是一个大体量的安居房项目。

那么问题来了，这两个安居房项目值不值得入手呢？

我们先看山樾湾花园。

上文说了，对购房者来说，一看地段、二看产品，三看价格。我们一个个来看。

1）地段：真山真前海

山樾湾花园的地段已经无需多言，位于南山区前海片区，和蛇口太子湾一山之隔，和前海妈湾一路之遥。

前海的价值我在过去两年已经强调了太多遍，这里不再赘述。

我只说一点，整个前海的公共配套，放眼深圳都是顶流的存在。

比如前海妈湾，是前海标志性门户，按规划建设约2.9平方公里的妈湾理想城市，构建全域公园、全步行城区、立体城市、智慧生活、山海之城、艺术活力等未来场景。这些城市级配套，将来都是山樾湾花园业主的日常。

2）以商品房品质打造的安居房项目

山樾湾花园项目总建面约58万㎡，是深圳少有的超大型的纯安居房项目。预计2026年8月底前带装修交付。购房者可以实现今年买明年住，一步到位。

除此之外，山樾湾花园是安居房里少有的将商品房的设计理念和思路搬进安居房的项目。尤其是两房的户型设计非常稀缺。

3）首付39万起就能上车

而对普通购房者来说最重要的价格，山樾湾花园同样很有惊喜。

据最新的消息，山樾湾花园最低售价3.7万/㎡起，仅为周边商品房的5折，两房总价255万元起，首付只需约39万起，而周边新入市的商品房如湾啟紫荆备案均价近11万/㎡。

同样的价格，区域内的常规两房总价需约450万左右起步，基本很难找到替代。

而山樾湾花园以不到300万的总价，就能获得和周边商品房同样的配套和生活方式，这可能是安居房轮候库刚需家庭抢占城市核心资源几乎唯一的窗口。

事实上，39万首付买真前海，这样的机会，过去不会有，未来也大概率不会有。

其次是帆湾海寓。作为深圳目前价格最低的安居房，帆湾海寓胜在价格优势，配售均价为14880元/㎡（按建筑面积计算），毛坯交付。

按1.48万/㎡计算，两房的总价在90-110万左右，这个对大部分人来说，基本毫无压力。

最后，也想提醒一下广大刚需朋友们，公告一出，安居房库外配售很快也就要启动了。

在安居房库外有意向的客户，如果不清楚购房资格的，可以前往项目的营销中心进行了解。