这个城市，不再销售期房！

又一座城市，倒戈了。

临近放假，邵阳着急忙慌地发布了房产新政。

此次的邵阳新政明确对商品住房销售制度进行了改革：新出让的土地，未明确预售条件的，邵阳市将全面实行现房出售，从源头上减少交易纠纷。

或许，你对这座城市还不大了解，这里就给大家做个简单的介绍——

这是一座政策工具箱被掏空的城市。

截至目前，邵阳的楼市政策包括但不局限于——

1.房票安置制度。

通过房票安置的方式，将拆迁户化作购买力，助力市场的存量商品房去化。

2.加大购房力度支持。

对购买市城区新建商品住宅的全日制硕士研究生学位及以上毕业生、符合国家生育政策生育三孩的家庭，每个家庭给予购房补贴2万元。

3.公积金优化。

普通群体最高贷款额度由60万元提高至70万元，二孩家庭最高可贷80万元，三孩家庭由80万元提高至90万元，并且父母、子女购房时公积金可互助使用。

4.契税减免。

邵阳市城区购买新建商品房，在3个月内全部缴清交易契税的，由市财政部门给予购房人50%契税补贴。

5.第四代住宅。

邵阳市也进行了第四代宅的研发。

关于第四代宅的作用我们也很清楚了，通过产品的迭代，刺激市场上的购买力。

以上能看出，邵阳已经用出了全力，再也没有新政策可出。

这是一座房地产市场没有支撑的城市。

根据《邵阳市2024 年国民经济和社会发展统计公报》，

2024年全市商品房销售面积365.8万平方米，同比下降16.4%。

其中，住宅销售面积347.7万平方米，同比下降17%。商品房销售额167亿元，同比下降13.9%。商品房销售均价4566.3元/平方米，同比上涨2.9%。

与此同时，邵阳市人口总量持续下降。

2020年以前，邵阳每年出生人口在8万以上。

2021年，邵阳出生人口仅6万人。

2024年，再一次降低至5.2万人。

2020年以前，邵阳的常住人口超700万人。

2021年，邵阳常住人口猛地降低至636万人。

2024年，邵阳常住人口又降至630万人。

邵阳市的新增人口在下降的同时，还有大量的常住人口外流。

对于这样的城市，我们有一个很清晰的认知——

它的市场，很差。

如果从土拍市场出发，那么它大概很难有土地的成交。

事实也确实如此，邵阳市最近的一宗土地出让已经要追溯到10个月以前。

而就是这样一座城市，竟然要搞现房销售。

对于现房销售，我们也有一个很清晰的认知——

虽然现房销售给买房人提供了极大的安全感，但是开发商并不愿意拿要求现房销售的宅地。

因为拿一宗现房销售的宅地，开发商需要付出更多的资金成本。

更让人惊讶的是，

现房销售的城市不止邵阳一个，并且这些城市的基本盘与邵阳大差不差！

无奈的“邵阳们”。

自2024年以来，现房销售的比例就在提升。

据统计，2024年前8个月我国现房销售占比升至26.4%，较2021年的低点增长16个百分点。

那么，哪些城市在进行现房销售？

他们是晋江、宜丰、常山、江门、上饶……大多数城市，正如今天的邵阳。

咱们今天就以邵阳市为例，走入这类城市的市场。

2019年-2020年，属于邵阳楼市的巅峰期。

土拍市场，邵阳创下了历史纪录——

一年出让住宅用地137公顷，是2018年出让总量的4倍有余。

新房市场，量价齐升——

2016年，邵阳新房成交总量不到9000套。

2017年，新房成交量涨至约15000套。

2019年，新房成交量超过17000套，相比2016年又接近翻了一倍。

与此同时，

2019年，邵阳新房均价5255元/㎡，与2016年相比，涨了1600元/㎡。

当然，这仅是新房均价，我们还在找到更贵的例子——

步步高新天地·云玺单价超7000元/㎡；城南1号，单价达7200元/㎡；恒大未来城，单价区间为6500-6900元/㎡；碧桂园·龙湾，单价6800元/㎡；和盛中央城，单价区间为5800-6800元/㎡……

2021年后，转折开始了。

2019年至2023年，邵阳新房成交套数从原来超出17000套一路猛降至5000套。

降幅达70%。

去年年底，邵阳新房均价为4500元/㎡。

降幅14%。

看到此，你可能就懵逼了。

成交量猛降，价格微降，这并不符合逻辑。

而且，现在大多数城市动辄降幅30%、50%，邵阳能有这么抗跌吗？

还得从邵阳的政策说起，

2021年12月，邵阳就发布了“限跌令”——

严禁低价倾销。以2021年度土地、建材、人工等价格为基准，经相关部门测算，普通商品房住宅毛坯开发建设成本价在4200元/㎡以上，精装房成本价应在5200元/㎡以上。

正是如此，让邵阳明面上的房价不至于跌得太过难看。

此外，还有一个关键原因——

邵阳波折的供应。

2020年，邵阳住宅出让面积达137公顷；

2021年，67公顷；

2022年，35公顷；

2023年，96公顷。

四年的转折变化，我们能看出邵阳的不甘心——

尽管市场在持续地往下走，但是土拍市场被人为推高。

2023年，邵阳成交了24块地，将近一半的地被城投兜底。同年，邵阳35个项目取得了预售许可证，来了一波供应高潮。

一边是日渐走低的成交量，一边是源源不断的供应，结果不言而喻。

简单举个例子，

2019年，和盛中央城开盘单价区间为5800-6800元/㎡。

今年，和盛中央城仍然在售，目前该盘单价4000元/㎡出头，但少有人问津。

这就是邵阳楼市的写照——

挂着价格随缘卖，能卖一套是一套。

这样的价格，当然不能等同邵阳房产的真实价值。

期房，很难存活在三四线城市。

通过邵阳楼市，我们能得出一个结论：

由于成交的低迷，以及后续的供应堆积，大量的期房卖着卖着成了现房。

恰好，这是有数据可证明。

据统计，21个典型三四线城市的库存量仍有约10000万㎡，不出意外，去化周期也足够长。

平均去化周期达30个月。

这仅仅是21个典型三四市场新房的平均去化周量，两年半的时间，而更长的城市要个四五年也不让人意外。

大家都知道，一个商品房项目从预售到交付，周期往往也就是2-3年。

也就是说，

三四线的期房，卖着卖着就成了现房。

由此，

三四线城市的新房市场其实竞争非常激烈——

上新的期房项目要与老一批已经卖成现房的项目竞争，老一批项目所见即所得且不烂尾的优势让新项目散失了部分竞争力。

不仅如此，

老一批卖成现房的项目，还要与同小区的二手房竞争。

前段时间，大碗在浙江县城的调研中就屡次经历这类事情——

项目卖到交付仍然没有卖完。

整个小区，一边是开发商在热销尾盘，一边是小区业主在挂牌二手房，并且二手房卖得价格比开发商便宜多了，显得开发商只是在硬撑。

当你明白这些，你大概就能知道地方想卖地但又卖不出去的无奈——

2023年，邵阳费尽心思卖出96公顷地。

今年以来，邵阳似乎已经很久没有听到宅地出让的消息了。

放眼各大三四线城市，情况基本相同。

自2020年高峰期以来，三四线城市的住宅用地出让持续下降，直至2024年，三四线的住宅用地出让规模几乎接近于0。

再看另一组数据，

早在2023年，全国住宅用地成交TOP20的三四线城市成交规模同比均在下降，且成交规模最低不到200亿，而这种情况只会越来越差。

与此同时，在这些城市中，城投国央企拿地比例高达80%。

也就是说，

邵阳土拍市场就是绝大多数三四线的土拍市场的写照，几乎都是城投国央企在兜底拿地。

以上数据与案例，均能证明：三四线的土拍市场，几乎已经停摆。

所以，新出让土地需要现房销售重要吗？

一点也不重要。

因为这些城市的宅地，早就很难卖出。

哪怕真有开发商头铁，想要进军三四线城市的市场，那么在这个遍地都是现房的市场下，开发商只能选择现房销售。

从这个角度出发

三四线城市的现房销售，其实是市场先生推动的结果。