三种房产投资客，现在过得最痛苦

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五年前，80%以上的人都认为房价会涨，只有不到20%的人抱持怀疑，几乎没人敢说房价会跌。

今天，80%以上的人都认为房价会跌，只有不到20%的人抱持怀疑，几乎没人敢说房价会涨。

在这个时候谈房产投资，感兴趣的人很少，即便有点兴趣，也只是看看热闹，很少有人真的会去执行。

但对于很多人来说，房产是他们看得懂的少有的投资品之一，也是风险相对可控，不至于血本无归的投资品之一。

老司机相信，在经历此轮大调整之后，从长远的周期来看，许多人还是会把房产作为配置的重要资产，并且从长期成长中获益。

说到房产投资，首先要把它和自住区别开来，虽然自住也天然具备投资属性，但自住是完全被动的投资，几乎没有操作空间。

自住之外的房产买卖，才可被视为主动投资，前些年楼市火爆的时候，主动投资的渗透率非常高，宁波的中产及以上人群，大多投身到了这场史无前例的投资大潮之中。

当然，现在他们正在为此付出高昂的代价。

说到这里，就不得不说到多数人投资房产的第一大误区——占比过大。

例如一个人有1000万资产，房产的比例应该最好不要超过60%，但现实情况却是这1000万几乎全部都是房产。日本在泡沫破灭之前，房产占比也非常高，但现在已经下降到了35%左右。

房产占比过高，让个人资产与房价几乎完全捆绑，房价涨个人财富猛涨，房价跌也随之猛跌。如果加了杠杆，这种涨跌还具有放大效应，个人财富的变化，甚至比房价的涨跌还要高出2-3倍。

坦率的说，老司机接触到的这种人不少，他们前几年还有不少净资产，现在已经基本归零，令人十分惋惜。

究其原因，还是投资理念不成熟，赌徒心理过重。看到房价在涨，就把全部资金砸进去，再加杠杆ALL IN，完全无视房价波动可能对个人财富带来的冲击。

投资房产的第二大误区是产品雷同，结构单一。有些投资客喜欢买低价房，杭州湾、方桥、梅山买了好多套，他们认为低价房将来涨幅更大；也有些投资客只喜欢买豪宅，江东、江北、东部新城到哪都是买大平层；还有的投资客喜欢收老破大，到现在手上一堆的垃圾资产。

结构单一最大的坏处是一损俱损，就像买低价房的，在郊区价格崩盘之后，没有一个郊区楼盘能够幸免，如果手上都是这样的房子，损失会成倍放大。

一个相对稳妥的方法是保持结构的差异，比如有郊区的房产，博它涨价，也要有成熟地段的房产，图它保值；有低租金高成长的住宅，也有高租金低成长的商铺/公寓。在一类房产遇到问题时，另一类房产可以带来相应的补偿。

当然，对于资金有限的投资客来说，要做到这样的组合恐怕不容易，这时候精挑细选比组合方案更有意义。

投资房产的第三大误区是只想赚大钱。现在人们才开始注意到，租金是房产价值的重要依据，但要放在五年前，没有投资客看得上那点租金。房价一年能涨百八十万的，三五万的租金能搞得好啊？

老司机有时候会苦口婆心的劝一些房东把房子租出去，每个月能收几千块钱也好，至少可以还还利息。但能够听进去的房东其实不多，他们说如果我只是为了赚那点租金，我肯定不买房，投资点啥不好？

看不起租金收益是很多投资客的通病，他们想要的是30-50%的上涨，甚至翻倍的上涨，他们把投资房产当作快速发财的一种方式。

这个世界上并没有可复制的快速发财的方式，否则大家都发财了。不可否认，房地产过去曾经历过一段快速大幅上涨，但那是短缺时代的历史偶然，碰到了纯属运气，不是说它就是一种成熟的发财方式。

最近五年的巨幅下跌，让房地产失去了几乎全部的投资光环，人人避之不及。但老司机想说，对于房地产的歧视性态度是不理性的，就像过去对于它的狂热态度一样。

如果房地产回到常态，它是一种稳定的、投资回报率大概率能跑赢CPI（过去70年全球主要城市已经证实）的、相对主流的投资品。

如果CPI是3%，房产的年均涨幅难以超过5%，优秀的城市也很难超过10%，从这个角度来看，对于许多想发大财的投资客来说，房产并没有什么吸引力。

任何东西，一旦祛魅回到常态，都不会太性感。

房产老司机2001年开始从事房地产，2018年创建了《房产老司机》自媒体平台，是宁波目前收费最高，业务量最大的独立咨询师。我们的主要业务是高端不动产（豪宅）交易，主要服务于年度VIP会员，请点击下面小标签了解详情。

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