广东
文｜邓浩志
“十一”广州楼市真实情况：成交跌了一半
“十一”长假落幕，各大统计机构陆续公布成交数据。有媒体报道“广州新房销售国庆期间，环比暴增4倍”，看似火得一塌糊涂，实际上是一份毫无参考价值的环比数据：一则周度数据本就存在较大的波动性；二则把假期与非假期对比，未免过于刻意。因此，“十一楼市火爆”并不成立。正如春节后出行人数骤降，不会得出“中国人旅行需求大幅萎缩”的结论。
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广州某头部渠道中介机构统计显示，各大楼盘“十一档”仅完成全年销售任务计划的50%左右。天河、海珠、增城新塘等板块相对理想，大概完成了计划的70%；番禺、黄埔及其他外围区域完成度仅40%左右，情况比较糟糕。由于这该机构在市场内以“销售强人”著称，如果他们进入的楼盘完成度平均只有50%，则其未进驻的楼盘完成度只会更低。今年“十一”的楼市表现很让业内失望。
从销售绝对值看，今年“十一”8天假期，多数楼盘成交不足20套，能上30套已算不错；而去年同期，单盘普遍成交基本在50~100套之间，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前广州宣布全面取消限购，叠加降首付、降利息等史诗级利好；今年的“金九银十”至今未见任何政策出台。
再看另一家场内代理头部机构的总结，他们梳理出五点结论：
1、成交规模同比下降45%，较今年“五一”期间再降25%；
2、优质货源紧缺，国庆档期新增供应仅1400套，创6年来新低；
3、新房价格总体稳定，仅20%的项目推出优惠，且幅度较小；
4、刚需客户成市场主力，成交均价集中在250~450万元之间；
5、市场热点集中于核心主城区，外加老黄埔及番禺北部。
“百强房企9月业绩回升”之说，实属极端以偏概全
近期有媒体报道：百强房企9月业绩回升，操盘销售额2500亿元，72家环比上涨，并据此断言“楼市全面复苏”。
这一结论存在明显漏洞：
1、业绩“环比”上涨，对比双方分别为“金九”与传统淡季8月，这种环比毫无意义。应看的是同比，9月百强房企销售额同比仅上涨0.4%，根本称不上喜报。
2、从二手成交量看，除北上深外，其余城市悉数下跌。二手成交量是目前观测楼市相对靠谱的指标；当全国都下滑，只有百强房企是上升，只能说明市场进一步向头部集中。简单描述是市场总规模在萎缩，大房企基本保住规模，中小房企溃不成军；。
3、一手数据参考价值日益下降，经常有季度末、年底集中网签现象，其中缘由不便展开，业内人士自明。
4、单月数据的轻微波动不具决定性。单看9月，百强房企业绩同比仅增0.4%；但今年1~8月，百强房企业绩已创近十年新低。龙头保利是唯一过2000亿元的房企，年极大可能一家过3000亿的房企都没有。9个月里，挑一个月同比增长0.4%，显然是极端的以偏概全。
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