榜样测评丨招商蛇口红盘双子解码：什么样的房子才能成为硬通货？

2025年国庆期间，长沙楼市走出了一轮“点热面温”的行情。

根据克而瑞统计，国庆期间长沙楼盘日均到访量达到2695人，环比增长197%；日均成交195套，环比大涨338%。市场热度并非普涨，而是集中在少数几个“三强”楼盘——强产品力、强品牌背书、强区位价值的标杆项目。

在这样的背景下，招商蛇口旗下的两大项目——招商序与招商揽阅，表现尤为突出。作为2025年看房绕不开的两大网红盘，国庆期间，招商序累计到访约1200组，成交80套；招商揽阅到访近800组，成交70套，双双跻身长沙楼市国庆销售前列，成为市场关注的“双子红盘”。

而从整个9月的表现来看，招商蛇口双盘的势头早已显现：

• 招商序斩获月度“双冠王”，总金额2.99亿元、成交151套，位列长沙商品住宅销售榜首；
• 招商揽阅稳居湘江新区销量第一梯队；
• 在月度热力榜中，招商序来访、认购双双第一，招商揽阅也位列来访TOP10、认购TOP8。

9月热力榜

数据背后，值得思考的是：为什么是招商序和招商揽阅？

01

招商序

主城高端盘的“领先逻辑”

招商序的热销，某种程度上改变了人们对“主城改善盘”的认知。

项目自入市以来就持续着市场热度的引领，8月10日，招商序万方实景展示区开放，当日到访突破600人次，创下区域新盘到访记录。8月24日首开推出218套房源，吸引了近390组客户认筹，去化率约95%。

此后，项目连续两个月蝉联长沙内五区住宅网签榜首，成为提振市场信心的标志性项目。国庆期间，招商序再次交出80套成交、1.4亿元销售额的亮眼成绩。

它的成功密码是什么？

其一，是抓住了主城高端客群的“价值观转变”。

招商序的购房者主要为雨花主城的地缘改善客和全城高端买家，他们的关注点已从单纯的“性价比”转向“心价比”——即愿意为契合自身价值观与生活方式的产品买单。

这种认同首先来自对板块价值的共识。项目位于雅塘城市更新片区的核心位置，作为老鼓风机厂城市更新项目，未来将持续受益于城市界面升级与基础设施焕新带来的增值红利。

项目地段优势显著：“三轨交汇”提升出行效率，周边商业配套成熟，距圭塘河风光带直线距离仅约700米，北侧还配建九年一贯制品牌学校。

当前板块均价在1.3万/㎡左右，招商序以1.4-1.6万/㎡（毛坯）的定价，与主城价值高度匹配，获得客户认可。

与此同时，“启序系”作为招商蛇口高端产品线，拥有全国落地的品牌背书，进一步强化了客户对项目价值与企业实力的双向认同。

其二，是对产品带来的身份认同和生活升级。

在场景营造上，项目规划约7000㎡垂直会所体系，涵盖约2400㎡酒店式下沉会所、约4400㎡首层架空泛会所，通过多主题、全龄化的功能设计，实现从“社区的公共性”到“家庭的私密生活”的空间过渡。

而招商序呈现的八角序厅、三泳池配置、序系图书馆、浮岛咖啡等强场景记忆点，精准回应了目标客群对品质生活的深层需求，也充分展现了其领衔市场的产品力。

会所实景图(以实际交付为准)

在园林设计上，招商序利用地势特点，打造约1800㎡立体中心庭院，通过逐级退台设计，将山、水、园元素融入社区。漂浮绿岛、叠水瀑布与林间栈道构建极致的度假氛围，而在林下空间里，通过极具包裹感的小尺度场景升温日常体验，实现“不出社区即度假”的生活方式。

园林泳池实景图（以实际交付为准）

更多项目产品细节可参阅：2025年湖南好房巡礼第一站——招商序

更重要的是，在空间效能上的突破。

随着长沙楼市从“价格导向”转向“价值导向”，招商序验证了一个趋势：产品力正取代短期价格策略，成为成交的关键。

项目实现117-170㎡户型约108%-117%的使用率，将政策红利转化为了客户可感知的实际空间价值。

其中139㎡户型市场表现尤为亮眼，采用南向双套房设计，兼顾家庭成员私密性与舒适度；开阔的厅堂布局与全景阳台相连，营造出通透大气的空间感。该户型两次推售均迅速告罄，成为项目当之无愧的爆款，据悉新品即将加推，热度持续。

招商序的热销或许传递出一个信号：长沙改善市场正在步入真正的“产品主义时代”。

02

招商揽阅

品质社区的实景革命

如果说招商序代表了高端改善的需求释放，那么招商揽阅则印证了“实景兑现力”在品质盘中的关键作用。

项目自5月首开就采用摇号选房，236套房源吸引330组认筹，去化率86%。此次国庆黄金周再成交金额突破1.3亿元。

它的核心竞争力是什么？答案是：以领先市场的产品创新，实现场景式生活预演。

招商揽阅之所以未开先火，在于其以“场景即生活预演”为核心理念，围绕全景度假、灰空间革命、会所新形态、艺术新绎、空间成长五大维度展开系统性人居革新。这种对公共空间的深度重塑，不仅树立了新的行业标杆，也带动了后续多个项目的借鉴与追随。

这一领先的公区设计，精准契合当下首置/刚改的年轻家庭需求——他们理性务实，注重质价比，追求更具活力、更松弛、更真实的生活体验。更重要的是，他们期待社区空间不只是“看起来高级”，更要“用起来顺手”，能在日常生活中高频使用、真实参与。

正是洞察到这一深层需求，招商揽阅在国庆前做出了一次颇具魄力的动作：直接向公众开放实景大区，包括架空层、车库等未来业主真正会频繁使用的空间。这些区域不再是经过精心修饰的示范区，而是高度还原、真实可感的生活场景预演。

车库实景图（以实际交付为准）

这一动作在当下市场中收获了超出预期的反响。在购房者越来越谨慎、决策周期不断拉长的背景下，实景展示已成为建立信任最直接的方式。招商揽阅通过“所见即所得”的呈现，有效打破了“展示区≠生活区”的顾虑，让客户对未来的生活有了真实的信心。

此外，项目项目在产品层面也展现出清晰的差异化思路：

• 打造沉浸式双层景观叙事：目不仅借鉴虹夕诺雅的立体景观理念，创造“浮岛溪涧”野奢中央公园——上层以浮桥、花海、观景台构筑空中漫步体系，下层借瀑布、溪流与石阶打造亲水互动空间。

通过精心的尺度把控与动线设计，每个转角都营造出可进入、可停留的微场景，唤醒记忆中的院落情怀与自然童趣，实现从“观看景观”到“身在其中”的体验升级。

园林实景图（以实际交付为准）

• 重构“灰空间”为“活力聚场”：项目围绕中央公园，将双层架空层（部分楼栋）与建面约1200㎡的会所整合为一个功能复合的“活力聚场”。在这里，不仅首创了双层儿童游乐场，更精心布局了日咖夜酒的社交吧台、配备台球区的健身房以及可用于分享互动的“回声”剧场等全龄功能。

这种设计极大地拓展了公共活动的边界，并通过台地、缓坡与下沉庭院的巧妙组合，柔化了建筑、园林与室内的物理界限，最终形成一个场景交融、充满活力的立体漫游系统，让整个社区成为一个可以不断探索、自由漫步的生活空间。

园林和"灰空间"实景图（以实际交付为准）

当这些设计不再是停留在效果图上的构想，而是成为可感知、可体验的日常生活场景。孩童在双层乐园中探索，年轻人在共享办公区交流，长者在花园中休憩——多元场景在垂直空间中交织，形成一个有机共生的社区微生态。

更多项目产品细节可参阅：招商揽阅：教科级红盘样本，"场景营造+空间进化"双轮驱动

在周边项目多以促销争取客户时，招商揽阅仍保持稳定的价格体系。尽管1.3元/㎡均价高于部分竞品，客户依然愿意为这份“看得见的品质”买单。

这背后也折射出一个行业趋势：公区展示标准正从“营销视觉导向”向“生活实景导向”升级，实景营造能力已成为影响项目去化速度的重要变量。

03

品牌力

从产品到城市的系统输出

仔细观察招商蛇口在长沙的布局，会发现其背后的深层逻辑。

从“臻系”到“天青系”，从“揽阅系”到“启序系”，招商蛇口用6年时间落子13个项目，深耕梅溪湖、滨江、市府等热点板块，覆盖长沙全客群需求。

这一深耕策略的效果直接反映在销售业绩上：2024年至2025年前三季度，招商蛇口多次登顶长沙全口径销售榜，并在160㎡以上改善细分市场中占有约13%的份额，显示出其在高端领域的强劲竞争力。

业绩的背后，是精准的产品与城市战略的耦合。

2025年，招商蛇口成功打造招商序与招商揽阅两个网红盘，一个瞄准主城高端改善，一个聚焦品质首置，两者在定位与场景上形成互补，共同构建了品牌在长沙的立体形象。这也越发印证了市场上的一种声音：“选来选去，最后还是会选在招商蛇口”。

更值得关注的是其操盘逻辑的演变：招商序通过参与雨花老城更新，以低密住区提升片区居住品质；招商揽阅则携手麓谷发展集团，以产城融合模式激活板块潜能。

作为房企，招商蛇口致力于为长沙不同阶段客户打造美好生活，而作为城市共建者和运营者，更是持续践行着与长沙共同成长的承诺。

04

热销启示

我们正在告别一个旧时代

在长沙楼市整体仍处于调整期的背景下，招商蛇口凭借招商序与招商揽阅的双盘热销，不仅验证了其本土化战略的有效性，也为行业提供了具有研究价值的转型样本。

启示一：产品力是穿越周期的“硬通货”。在市场调整期，只有真正具备产品力的项目才能持续吸引客户。

启示二：“实景力”成为新的信任货币。在信息越来越透明的环境下，实景呈现比任何销售说辞都更有说服力。

启示三：政策适应力是新的设计竞赛。招商序通过“负公摊+超高得房率+纯板楼设计”的组合，在控制总价的同时提升空间效能，显示出对政策红利的精准把握。

招商蛇口长沙双红盘的热销，或许标志着长沙楼市正在进入一个新阶段：从过去的价格战、概念战，转向真正意义上的产品竞争、价值竞争。

在这个过程中，产品力、实景力、政策适应力与城市深耕力，正共同构成房企新一轮竞争的核心要素。

对于那些还在纠结于促销策略的开发商来说，招商双盘提供了一个新思路：回归产品本质，或许是这个时代最有效、最持久的营销。