从造城者到合伙人，华润置地在上海完成「逻辑闭环」！

最近，位于上海宝山的中環置地中心·望雲TOD，即将迎来整座大盘的第14次推盘。

要知道，在上海昙花一现的红盘很多，高开高走、持续热卖的却屈指可数——

14次开盘、销售破2000套，从去化速度到操盘节奏，外环内有且只有华润置地做到。

作为2024年上海年度销冠，2025年上半年外环内销售套数、面积双冠王，中環置地中心连续霸榜20个月。

尤其是在竞争近乎惨烈的700-1200万总价段，他们依旧拿下今年1-9月的销售金额、套数、销售的三冠王宝座。（来源克而瑞）

如果仅仅将其定义为一座创纪录的红盘，那么真低估了它的影响力。

在总爷看来，即便是放眼全国，中環置地中心都算的上一个「超级操盘样本」，傲人业绩只不过是“战略定力”的正向反馈。

如果我们深度挖掘，会发现华润置地的不同，他们为板块、城市带来了更多改变——

仅用2年时间，在南大这片充满想象力的土地之上，从造城者到合伙，完成了一场令人惊叹的「逻辑闭环」！

示意图，非交付标准

首先基于对这片中环罕见成片开发土地的理解，他们斥资百亿拿地，并成为板块的破局者，以「超级红盘」引领市场。

紧接着市场重新认识南大，板块一跃成为上海顶流，他们成为城市合伙人，以「综合赋能」加速催化。

随着宝山万象汇、走马塘公园一期持续落地，TOD+PARK构建起板块价值底盘，他们又要以「绝对标杆」封藏南大。

面对中環置地中心口碑与业绩的双丰收，或许我们应该深度思考一个问题：

华润置地究竟做对了什么？

01

板块破局者，「超级红盘」引领市场

板块的破局，离不开「超级红盘」的引领，不得不佩服华润置地的决心和魄力。

彼时的南大板块，位列上海五大重点整体转型区域之一，仍处于"酒香巷深" 的爆发前夜。

"南大究竟能走到怎样高度？"不仅购房者心里没底，不少房企也持观望态度，直到华润置地以雷霆之势打破僵局。

2023年起他们斥资116亿拿下6幅地块，从市场聚焦南大，到客户重新认识南大，再到最后用真金白银投票——

华润置地在其中扮演着关键的「破局者」角色，而这一切都建立在"规划先行、产品为王、节奏精准"的三重逻辑之上。

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1）第一步：顶层规划重塑，「超级TOD」改变生活方式

在华润置地的操盘逻辑里，板块破局的核心绝非单一住宅开发，而是以片区统筹思维重构区域价值。

所以大家惊喜地发现，中環置地中心从一开始就跳出了传统住宅的局限，以百万方TOD复合生活场为基底，彻底颠覆市场认知。

早在2008年“南山模式”在深圳落地，华润置地以“街区+MALL”的全面赋能，通过约283万㎡旧改让昔日城中村蜕变为深圳一张名片。

深圳南山前后对比

这次在宝山南大智慧城，华润置地再造一座约百万方超级TOD，中環置地中心"Mall+商街+公园"的配置，精准切中城市需求。

在华润置地的规划重塑下，南大一跃成为上海顶流板块，片区统筹模式下的全新生活方式，为板块聚集更多人气和活力。

2）第二步：惊艳实景呈现，「超级卷王」带来产品惊喜

如果说顶层规划是破局的 "蓝图"，那么实景呈现就是打动客户的 "钥匙"。

2024年2月，中環置地中心・润府示范区开放，作为北上海首个全维实景示范区，当天便惊艳市场。

展示效果，以实际交付为准

他们对建筑进行全面「美学重构」，云端塔冠造型搭配黄金天幕流光，270°无柱转角的创新巨幕视野，让改善客户赞不绝口。

更让总爷惊喜的是空间「降维打击」，创新打造的五奢体系，首次将豪宅标准降维到改善楼盘，带来一场全面产品洗礼。

示意图，非交付标准

展示效果，以实际交付为准

"颜值与实用并存" 的实景呈现，让中環置地中心迅速打响「超级卷王」名号，更让南大板块首次进入跨区域改善客群的视野。

3）第三步：操盘节奏把控，「超级红盘」持续创造爆点

在如今的市场行情下，持续的热度绝非偶然，而是精准操盘的必然结果。

华润置地通过"高频推售、阶梯展示、持续发声"的策略，始终保持市场高关注度，也创造了"十三开十三捷"的红盘神话。

一方面是快节奏、高频次地推盘，润府拿地113天开放售楼处、154 天开盘；更是拿地仅45天开样板房、88天开盘。

润府7个月破百亿，成为当年上海唯一销售超1395套的项目；望雲组团则延续红盘势头，创造外环内最快破2000套纪录。（来源克而瑞）

另一方面是示范区展示面的扩大，有节奏地制造市场爆点，润府从会所到泳池、架空层、车库陆续开放，维持着超级红盘热度。

展示效果，以实际交付为准

望雲"雲境美学生活馆"的开放，则再次将热度推向高点，自然生态的松弛、国际海派的经典、生活场景的互动，形成深度融合。

展示效果，以实际交付为准

从统筹规划破局，到超级红盘爆火，他们在这片充满想象力的土地之上，完成了一场看似不可能的“操盘奇迹”。

但如果仅仅关注业绩本身，那真的是低估了华润置地的雄心，站位城市合伙人的他们，还有更大的目标需要实现。

02

城市合伙人，「综合赋能」加速催化

过去大家常用“共建者”，来描述开发商与城市的关系，本质上是对其更高的赋能期待。

但随着城市更新进入 "精细化运营" 阶段，在总爷看来，城市需要的不仅是共建者，更是能共担责任、共享成长的 "城市合伙人"——

华润置地在南大的实践，正是这一角色的最佳诠释，通过综合赋能的「催化剂」，他们不断将板块推上新的高度。

示意图，非交付标准

从宝山万象汇的快速开工建设，到参与走马塘水岸公园一期建设，华润置地展现出独一无二的全链条竞争力。

1）导入万象汇高端资源，完成最重要的「商业拼图」

对于崛起中的南大板块而言，高端商业的缺失，始终是制约板块的短板。

在总爷看来，区别于其他开发商，华润置地不仅带来了住宅，更以万象汇这一北上海「超级商业旗舰」，补全板块关键拼图。

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首先是商业体规模够大，一座约16万㎡的立体之城，动线串联商业街区、购物中心、地标办公、轨交站点、公园绿地。

其次是创新性和功能性够强，挖掘宝山百年工业文脉与科创新兴区双重属性，规划了高线公园、空中连廊、空中露台等特色空间。

另外他们将城市体验与自然元素相融，商业MALL+商业街区BLOCK组合，合计约700米动线赋予其强大的吸引力。

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而华润置地真正值得尊敬的是，不同于很多开发商卖完住宅再造商业，中環置地中心住宅和商业几乎做到了同步建设。

2024年3月润府首开，同年8月28日丰翔路TOD商业综合体奠基典礼便盛大举行，较常规流程至少提前6个月开工。

华润置地的高效执行力，为板块注入极大信心，客户看到了商业带来的生活方式变革。

2）参与走马塘公园建设，构建更完善的「生活底盘」

万象汇解决了 "城市活力" 问题，走马塘水岸公园一期的深度参与，则回答了 "生活品质"的命题。

这座约10万方滨水公园，绝非传统意义上的绿化，而是一座 "功能多元的绿色综合体"。

公园内将设置近2000方嬉水乐园、近5000方儿童游乐场地，同时包含步道系统、露天剧场、市集广场等空间，让公园承载更多功能，成为中環置地中心业主的“后花园”。

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随着南大中央公园开放，"公园城市" 理念深度植入板块，构建起更完善的生活底盘。

3）一切为了更好的上海，与城共生的「城市合伙人」

从商业地标到生态公园，华润置地的城市赋能，早已超越常规开发范畴。

在总爷看来"城市合伙人"的核心要义，在于"与城市发展同频共振"——

既懂城市的需求，又能提供匹配的资源与执行力，更能着眼长远价值而非短期利益。

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正是 "一切为了更好的上海" 的魄力，再加上强大的资源整合能力，加速了板块崛起的进程，也为上海 "北转型" 提供了标准样本。

过去大家常以“南山模式”为代表，讨论华润置地片区统筹模式，未来“南大模式”会成为他们的一张新名片，南大也将成为上海中环耀眼的明星片区。

03

持续领跑者，「标杆之作」绝版封藏

如今当我们重新审视南大，会发现整个板块在华润置地的带领下，已然完成褪变。

而在总爷看来，他们对板块最大的贡献，在于对市场信心的提振，更多开发商敢于参与南大建设，共同托举板块价值。

在其带动下土拍愈发炙手可热，此前中建八局豪掷81.95亿元拿地，未来双TOD联动，共同助推板块升级。

尽管竞品不断涌现，板块热度水涨船高，当大家讨论南大板块，第一个想到的依旧是华润置地和中環置地中心——

伴随时间推移，作为持续领跑的「标杆之作」，中環置地中心的影响力只会不断放大

这样案例并不少，蟠龙天地之于大虹桥、华润置地中央公园之于南翔，已取证即将收官的望雲TOD，势必成为板块具备封藏价值的资产。

1）强势「品牌势能」加持，超级红盘的底气

在竞争激烈的上海楼市，品牌势能往往决定市场地位，而这种势能的建立，离不开持续的业绩验证与口碑积累。

中環置地中心用超2000套的销量、霸榜20个月的纪录，构筑了难以撼动的品牌壁垒，也因此牢牢掌握板块的定价权。

这种持续的热销并非偶然，而是品牌信任度的直接体现，再加上领先产品与TOD开发的结合，构建了难以超越的"资产护城河"。

2）核心「配套资源」环绕，生活方式独特

如果说品牌势能是 "软实力"，那么核心配套资源就是 "硬支撑"。

尤其是即将加推的望雲TOD收官之作，占据板块核心区位，轨交、商业、生态三大资源的高度聚合，形成了全能生活方式。

示意图，非交付标准

交通层面，这是15号线丰翔路站上盖真TOD，通过地下通道实现 "地铁-商业-住宅"无缝衔接，恶劣天气也无需担心出行。

商业层面，约16万方宝山万象汇近在咫尺，下楼即可满足所有需求，这种"家门口的商业地标" 体验在上海极为稀缺。

生态层面，这里几乎是“住在公园里”，走马塘水岸公园、南大公园、南大中央等多个公园环绕。

示意图，非交付标准

300米内解决通勤、购物、休闲需求，"高浓度生活" 场景构建了独一无二的生活方式。

3）领先「绝版产品」加推，最后上车机会

随着望雲 TOD 迎来收官批次，中環置地中心的产品稀缺性愈发凸显。

收官加推的约108㎡三房、约165㎡四房，依旧领跑整个板块，也是最后的上车机会。

作为首改客群首选，108㎡三房堪称"空间魔法" 的典范，三开间朝南+巨型宽面阳台，兼具了尺度感与舒适度。

对于家庭客群，约165㎡“公园头排全景舱”户型提供了终极解决方案，类一梯一户+四开间朝南+IMAX级宽厅，打破了传统空间界限。

展示效果，以实际交付为准

配置品牌全面对标顶豪，卫浴采用杜拉维特台盆、汉斯格雅花洒五金，厨房配置博世厨电四件套，大户型更是甄选嘉格纳冰箱。（或同等档次品牌）

审美则贯彻独创的“五奢体系”，定制皇家孔雀岩板、水纹夹丝玻璃、仿洞石岩板、灰色皮革等材质，步入样板间高级感扑面而来。

展示效果，以实际交付为准

回顾中環置地中心的两年历程，从板块破局到城市赋能，再到标杆封藏，华润置地完成的不仅是一个超级大盘的开发，更是一场 "营城逻辑" 的实践——

它证明了行业早已告别粗放时代，真正的竞争力在于对城市的深刻理解、对生活方式的精准把握，以及“城市合伙人”的长期主义。

当其他房企还在纠结于短期去化时，华润置地已经通过"造城者-合伙人-领跑者"的逻辑闭环，在南大书写了城市更新的新范本。

南大的故事还在继续，而华润置地用两年时间证明，最好的"城市合伙人"，从来都是既成就项目，更成就板块和城市。

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