南国花园小区又被盯上了，她们的困局如何解？

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“业主大会到底能不能开？”这个问题在南国花园业主群里，被反复追问。从2024年11月，街道办首次下发《整改通知书》，到2025年10月第二次整改要求落地；从新物业交接现场的老物业铁马对峙，到至今新物业一年未能进场；从对业委会个人的天价罚款，到对业委会的急急如律令......这跨年的小区业主自治治理僵局，折射出广州小区自治中，街道指导、业委会履职与物业博弈的深层矛盾。南国花园小区的过往故事和曲折经历，可以从下面文章了解一二（具体请关注公众号查看）。

从南国花园小区看，“法”与“罚”、“矛”与“盾”

@广州#广州，南国花园道歉了，但谁欠她们和广大业主一个道歉？

一、近日一份整改通知，再次引发连锁反应

梳理现有材料可见，事件核心围绕业主大会的合法性展开：

2024年11月7日：街道办首次出具《整改通知书》，直指业委会筹备业主大会存在程序瑕疵。

2024年11月23日：业委会坚持召开临时业主大会，以书面投票方式表决选聘新物业，结果显示97%同意票支持保利物业进场。

2025年3月：旧物业瑞华物业以“表决结果未生效”为由拒绝退场，拉起铁马阻拦新物业，业主拉横幅抗议形成对峙。

2025年10月30日：街道办二次下发整改通知，重申业主大会程序问题，据说小区马上就出现了物业大量彩印的此整改通知、并且被物业积极每户派发，见如此操作，有业主就“搞笑签批”回应物业的神操作，被自媒体解读为物业和业主之间的对抗，至今延续且有增无减的表现。

业委会对物业借题发挥，彩印千份上门派发不满；又有业主文头略显不文雅的文头批示，这显然预示物业此举激化了矛盾。业主群聊记录显示，业主群体可能已分为三派：支持业委会“硬刚”物业、硬刚街道的维权派、担忧程序瑕疵影响结果的谨慎派，以及对持续内耗感到疲惫的“躺平派。业主群里“开大会”与“先合规”的争论应该也有过。

二、各方角力：在法规框架下的立场碰撞

（一）街道办：是指导监督，还是过度干预？

根据《广州市物业管理条例》第七条，街道办负有“指导和协助业主召开业主大会、监督业委会履职”的法定职责，但两次整改通知的合法性需从三方面审视：

首先，程序正当性检视。如果如业委会公众号所述表决材料的审核（管理规约和议事规则）、候选人报名资料等等，街道和居委会有受邀，并派人与业委会一起参与了检查或确认”，则意味着居委会或街道在过程中有指导帮助行为，重点看帮助指导过程中是否有指出差错、是否及时提出纠偏意见，若过程中有这样的指导意见，然后业委会一意孤行，拒不整改，程序正当性就很充分，如果没有上述过程的指导，就是大会召开前，冷不丁地在10月30日就个整改指导函，就略有不当了。

其次，居委会和街道的帮助指导责任，要强于监管责任。根据中国国情，为了巩固和提高对城市群众的管理，我们国家坚持推行居民委员会制度，其本意是联系群众、依靠群众、团结群众、帮助群众、组织群众、引领群众，所以居委会存在的最大价值是了解群众需求和疾苦、帮助群众解决困难、帮助群众理解和运用法规解决实际问题。

如果帮助指导的结果，未能满足人民对美好生活的向往，业委会依法依规（有些法规缺陷很大）办事，得不到广大业主们期盼的结果，又该如何灵活处理？这些才是基层治理，最需要考虑的头等大事。动辄一纸文件说不符合这个、不符合那个，但是实际问题解决不了，再多的监管整改指导函，又有何意义？！

但需承认，若业委会确实存在操作瑕疵，并且坚持突破当地惯例。比如《议事规则》和《管理规约》合并为一个议题表决，比如在广州鲜有“送达即参与，沉默从众”的投票、计票规则，和广州历来严苛要求民法典278条“双三分之二”硬达标形成反差，业委会想突破这个规则，街道办乃至住建保持警惕，乃至出手干预，其顾虑和敏感有其合理性的，可能他们担心：口子一开，往后成也这个“不和常规”、败也这个“不和常规”，担心由此导致更多混乱。

这个顾虑当然也不是空穴来风，现在部分唯利是图的物业及物业服务相关方，往往利用“法无禁止即可为”作为口号，首先成立“业伪会”作为内应，作为保盘或撬盘的首部曲，然后演变为换物业保物业的战斗，部分小区中招，由此陷入混乱局面。

但是如果牵扯的不是这个顾虑，而是事关该小区背后的深层次的利益博弈，或牵扯过往的审批和监管责任的话，那就另当别论了。毕竟，有些窗户纸是不能被捅破的。

关于“参与表决双三分之二”，民法典其实并未明确定义什么叫“参与表决”。所以从全国各地的实操看，有的地市对“送达即参与”持包容态度、甚至鼓励和支持态度，有的地市则更谨慎、要求明示三个意见的才叫“参与表决”。也就是说，对业主大会提议要么同意、要么反对、要么弃权，有这样明确意思表示的，才叫“参与表决”。

笔者看来，怎么定义“参与表决”，关键要看议题本身和小区区情。要看议题是否对多数业主有益，或者多少比例的业主不实际居住在本小区。不应机械地理解，要灵活地运用。民法典“参与表决”四字，没有做详细的法条解释，这或许不是疏漏，很可能是有意给各地、各小区一个自由决定的空间。

（二）业委会：维权先锋，还是程序越界？

自媒体对业委会的夸赞聚焦于“为业主追讨7546万公共收益”“高票选聘新物业”等成果，但这两件事，至今未能落地。从法规视角看，其行为略存争议：

一方面，不能情绪化做事。“搞笑收文签批”背后的心态——表面表达的是对物业神操作的不满，也可能含有对业主行政监督视为“刁难”的心绪；这不太好，可能被解读为“业主情绪大于法规”。

另一方面，履职透明度和民主性，可能有待进一步提高。因为有业主质疑“双议题捆绑”“公共收益追讨进展未公示等”，有些无关对错的，能调整就调整，议题分开设置，对投票小程序而言就是多几行代码而已，对纸质选票而言就是多打几行字而已，有那么难吗？硬刚回去，不代表睿智，也不代表刚正不阿，反而给人油盐不进之感，实属没有必要。

硬生生地强硬回复“这样设置议题，法律没有禁止，我就不改了”。的确，没有说错！甚至，双议题捆绑，增加了通过难度，也可理解为业委会的高标准要求自己。但这何苦呢，不利于业委会树立乐于用喜闻乐见方式办事的形象。

同时说明，业委会的顾问方，有点凌乱了。好像业委会，不是自己的孩子不心疼，收了业委会的服务费用，还让业委会处于水深火热中，这个真要不得！

另外，即使动机正当，如程序欠正义、或如欠缺民主、或如没有主见完全受控于他方（如法顾、会务方等），缺少亲业主意识、一味排斥官方，则易陷入“维权变越权”或“越维权路越艰”的困境。

（三）物业：合法维权，还是利益阻挠？

瑞华物业的“神操作”，堪称物业阻挠业主自治的典型样本，其行为逻辑与行业通病高度契合：

动因层面，三重利益绑定使其拒绝退场：一是垄断收益受损，该小区年物业费及公共收益规模可观，更换物业意味着长期垄断利润终结；二是历史问题暴露，业主指控其“侵占公共收益”“消防设施缺失”，新物业进场可能引发审计追责；三是开发商关联风险，作为前期物业，其与开发商可能存在未披露的利益输送，业委会履职将威胁开发商利益。

恶果层面，其行为已引发连锁危害：破坏小区秩序，铁马对峙导致业主换物业愿望受阻；物业行为事实上激化了群体矛盾，利用“程序瑕疵”说辞分化业主；损害行业信任，使“物业=霸权”的负面印象加深。

更严重的是，其大量复印街道“整改指导函”，小区内散发，公众号内散发，把其对抗业委会、对抗业主大会决议的心态表现的淋漓尽致，也把街道的整改函当成其攻击的子弹，行政意见工具化，加剧治理混乱，另也给街道无形抹黑（因为不知道内情的，甚至会以为这整改指导函，就是为物业提供子弹而发出来的）。

自以为是的高明，结果是严重自伤，且让街道社区躺枪，除了激化矛盾，让业主更加反感，同时也让街道社区感觉被背刺，毫无正面作用！简直就是，猪队友呀！

三、破局关键：回归法规框架下的共识重建

南国花园的僵局，本质是“程序正义”与“治理效率”的失衡，破解之道需三方归位：

对街道办而言，应履行“指导优先”义务，依据条例建立“问题清单+整改指引”机制，公开整改依据与举证材料，避免“模糊化追责”。若业委会确有违规，需联合区房管局提供合规流程模板；若自身存在指导缺位，则应主动补位而非一味追责。

对业委会而言，需摒弃“对抗思维”，抛弃法无禁止的思维，尽量在规则框架下做事，如果要新规则，一定要和相关方友好沟通，争取谅解和支持。真正的业主自治，是“依法维权”而非“以权代法”，更不应是“业委会的看法，是小区最大的法”。

对物业而言，若业主大会程序最终被确认合法，其必须依法退场；若程序确有瑕疵，也应通过正规渠道申诉，而非采取“铁马阻拦”等过激手段。长期来看，物业需摆脱“开发商附庸”身份，转向“服务提供者”定位，这才是可持续发展之道。

草根谈：

业委会举步维艰，既有法条缺陷的不利枷锁，又有多数业主怠与参与小区事务的尴尬，面对开发商和前期物业长期通力合作下，利益受损、房屋衰败、安全隐患突出的破落局面，真的业委会的确是心力交瘁。但是，另一面，我们也应该看到：面对业主和物业之间的纷争，街道社区的确处于非常尴尬处境，两头为难。

所以街道及以下的基层，已经无力解决的问题，亟待中央层面从顶层设计角度去解决问题。基本思路无非三个：

1、修改和完善民法典、物管条例、业主大会与业委会指导导则、摒弃房屋预售制和前期物业制度，以业主利益为核心角度，彻底修改这些顶层制度，从源头解决矛盾根源。

2、从娃娃抓起，最晚初中课本中，就应培养业主意识、公民意识，让他们懂得积极参与社区和小区事务、建立民主与法治思维、树立业主物权自治意识的重要性；从源头解决：多数业主不配称为业主、自甘居者的尴尬现实。

3、开发商和物业利益，在小区盘根错节，导致小区对物业择优选择、物业的优胜略汰、物业行业的市场化，都形同海市蜃楼，最终物业抢夺市场，多半都靠灰色手段实施，这也是小区长期不安定的利益根源。

解决这些问题，需要国家层面、中央层级组织，并由社工部，联合住建住房管理部门来统筹实施。尤其是要先解决以下问题：

（1）如何保障业主共有物权被依法确权登记，且写进购房合同；

（2）交房前，如何赋予并保障业主查验所有物权和资产的权利；

（3）业委会成立前，业主作为甲方，如何能真正成为物业的甲方；同时，社工部门、物业管理部门、街道及居委会等，如何在业主监督尚未形成前，承担起有效监管住宅物业的责任。

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