最后197套，企鹅岛对面的海景盘，即将开盘！

岁末将至，上演豪宅压轴大戏——此前备受瞩目的豪宅项目“保利瑧誉”再度取证入市。

此次收官之作，共推出197套建面约115-143㎡纯四房户型，备案均价9.99万/㎡。折后总价区间约为960万至1500万。

据壹地产了解，截止发稿前，项目冻资比列已超1:1，将于11月22日正式开盘。

作为保利瑧誉的最后一批房源，此次推售无疑为关注高端市场的购房者提供了难得的机会，值得重点关注。

01.

3大价值维度
读懂保利瑧誉的“稀缺”

众所周知，真正有价值的房子，永远藏在“稀缺”二字里——

既要踞守城芯稀贵地段，

更要在这片寸土寸金的土地上，打造出不可多得的产品。

保利瑧誉，正是其最好的代名词。

今年8月23日，宝中首个新规项目保利瑧誉首开，推售202套房源，吸引487批客户冻资，冻资比高达1：2.41。开盘当天即实现销售额约23亿元，去化率约96%。

这份超预期的成绩单，为当时平静的市场带来了不小的震撼。

此次的收官之作，它又是凭借什么，再次点燃塔尖人群的购买热情，为其一掷千金？

壹地产剖析后发现，稀缺性是其关键所在。

“这份稀缺，首先源于片区人才加速聚集与土地稀缺铸就的时代机遇。

当这片曾经以蓝领技术工人为主的区域，蜕变为白领科技人才的聚集地，宝安最显著的变化莫过于——高层次人才的加速汇聚。

2024年最新数据显示，宝安396.6平方公里的土地上已汇聚460万常住人口，人口密度高达11500人/平方公里，已超越深圳、广州、上海、北京4城的均值，可见其人口吸附力的强大。

人才结构也正在发生质的飞跃， 高端产业加速聚集，驱动高学历、高收入人才持续涌入，直接推升了片区对高端住宅的需求。这一趋势，在宝中表现得尤为突出。

然而，与人口高度集聚形成鲜明对比的是，宝中的住宅用地供给极为有限：

2018 -2 020年间宝中并无涉宅地块出让；

2021-2025年，宝中一共成功出让了6宗涉宅地块，相当于过去8年间，平均1年0.75宗。

这种稀缺性也使得宝中土拍市场屡现热潮。最近一次南街坊地块的出让，最终溢价率为34.8%，据网传入市可能卖13w+。

「人多地少」是宝中的现状，且从未来土地规划来看，住宅用地仍将保持相对稀缺状态。

在此背景下，保利瑧誉此次推售的产品为收官之作，算是稀缺中的稀缺。

“其次，本次推售的建面约115-143㎡纯四房户型，在核心区域同样具备“独一份”的稀缺性。

众所周知，深圳核心区域向来以“大户型+高单价”著称。

纵观南山、前海、福田等核心板块，市场呈现两种主要趋势：

一、当前在售项目，主为三房、四房混合，且4房主力户型基本都在120m²以上，门槛相对较高；

二、从待售项目来看，核心地段新出让地块的项目几乎全面导向大户型化。宝中、南山等地的待售新盘，四房起步面积已逼近200㎡。

ps：待售项目的面积段均为网传，以项目实际公布为准

在此背景下，保利瑧誉的优势尤为突出：

一方面以“纯四房”社区保证了产品的纯粹性与圈层统一性；

另一方面，其115m²的四房起步面积，显著低于主流120m²的门槛，构成了总价优势。

换言之，在未来很长一段时间，核心区很难找到比它户型更纯粹且入门门槛更低的四房产品，这正是其“独一份”价值的硬核支撑。

“其三，宝中首个新规产品，带来的是“高实用率”+“景观视野”的双重稀缺。

作为宝中首个新规产品，从三个维度上看，这是一笔非常清晰的买房账。

第一笔算的是“实用账”，在高使用率下，同样的价格可以买到更大户型。

以建面约115m²的户型为例，就有通过飘窗 极 大拓展了实际使用空间， 其中主卧飘窗也是采用了市面上少见的「L形无柱飘窗」 ，没有立柱遮挡，不仅极大提升了空间感，更将采光与视野转化为日常的生活享受， 让 每一寸空间都得到有效的利用。

划重点的是，该户型更实现独立电梯厅入户，仅此一处，面积便达约9.4㎡。 这一方过渡空间，不仅保证了居住的私密感，也能超越功能本身，成为家的延伸。

建面约115m²户型图

第二笔账是“可成长性”， 这种预设的灵活弹性，让住宅成为可随家庭需求持续进化的 “生长型住宅” 。

像建面约123m²户型，打破传统格局，创新性地将一次卧与客餐厅之间的墙体设计为非承重结构。

这意味着一堵墙的去留，完全可以根据家庭结构的变化而灵活决定。它可以是今天的孩子房，明天打通后，便与公共区域融为一体，升级为一个包含阅读区、健身区或家庭互动区的“x空间”。

建面约123m²户型图

第三笔账是“景观账”，高净值人群 在为视野付费时，本质上也是为“不可复制资源”投票，锁定的不仅是风景，更是对稀缺资产的占有。

项目直面前海湾，拥有约15公里海岸线的环幕视野。 中高区视野开阔无阻，可远眺企鹅岛的现代轮廓与蜿蜒海岸线，部分户型更将滨海文化公园的繁华绿意尽收眼底，共同融汇成“园、岛、海”三景交织的独特盛境。

景观示意；仅供参考

以建面约143m²户型为例，南北通设计，南向观海，北面看城。

南向，约7.6米的阔景阳台连接着客厅与次卧，一副巨幕取景框就此形成，将潮汐变幻与海天一色一并邀入室内；

转身北向，宝中CBD的繁华天际线尽收眼底，昼夜交替，灯火璀璨，实现“海城双景”并存的格局。

这种景观面，在地产范畴内属于 收藏级 的稀缺资源。

建面约143m²户型图

此外，项目本次新加推的138m²相比143m²少了5平，但仍保证了客厅开间的尺度与居住的舒适度。且总价约1200万起步，更有优势，是性价比之选。

即便是放眼当前市场，在同价位四房产品中多以120m²为主，无论是空间利用、功能配置还是居住质感，均展现出显著优势。

建面约138m²户型图

02.

从物理空间奢享到圈层共鸣
于空间之上，缔造塔尖生活场域

稀缺，分为两种：

一种源于时代与地段天赋，另一种，则凭远见与匠心创造。

之前的豪宅，是要人去适应的、彰显身份的“勋章”；

而现在豪宅，则转向以人为核心——定制化成为了关键，让家来匹配生活。

保利瑧誉深谙此道，特邀五位国际大师联袂，以风靡全球高净值圈的LANA酒店为蓝本，将“潮奢、艺术、前卫”的度假美学融入社区，定制了一套专属“保利瑧誉”的酒店式生活方式。

在这里，彰显身份的面子只是基础，而定制化的生活，正悄然铺展。

保利瑧誉其实满足了两类客群的需求。

一类是见过世界的人：

年龄在30岁以下的年轻群体，审美高是他们的标签，接触过潮流、设计、文化和生活方式，更追求设计感、个性化等等。

以他们的视角来看，保利瑧誉的设计都打在了审美点上。

比如入口处，以水景为引，独特的贝壳形态成为归家的初始礼序。约30米宽（含墙景）墙✕11米高的社区门厅，以宏大的尺度与精致的墙景，构筑起尊崇的归家仪式感。

人行入口实景图

包括在 艺境会客厅上，也是 深圳首个以LANA酒店为范本打造的，将生活空间升华为一场持续演进的艺术实践。

社区内部巧妙融入双层立体会所、10米高叠水、艺术长廊、誉花园，模糊了自然、艺术与生活的边界，让每一次归家，不再只是空间的转换，而是一场穿越立体花园的沉浸式美学巡礼。

项目示意图

在园林上同样将艺术和垂直森林理念搬了进来，这种自然立体的园林景观丰富度远超平面设计。

项目实景图

一类是经历过世界的人：

年龄在40岁左右，既处于奋斗的关键阶段，背后又站着一个家庭，他们更看重产品的核心功能，倾向提升生活的质感与效率等。

在保利瑧誉，约1800㎡双层艺术泛会所，一定程度上就能很好满足他们的生活所需。

泛会所以新加坡“垂直花园城市”为蓝本，构筑了一个立体生长的垂直社区。

一层，属于自我：

在30-40岁左右的这个年龄段，属于自己的时间其实是很少的，所以项目规划六大主题功能区，覆盖了社交、阅读、宴请、观景、品茗与休闲的全维生活场景。回家下楼，便能迅速卸下社会角色的盔甲，于此从容切换心境。

二层，留给家人：

全龄化架空层配套，涵盖儿童游乐、长者休闲、家庭会客，以及社区图书与健身等多元功能区，满足每一位家庭成员的需求。

这些超越传统居住范畴的功能场景，正是对高净值人群生活方式的前瞻洞察与精准兑现。

项目实景图

从尊崇的外观到定制化的生活，保利瑧誉雕琢每一处空间细节，都为居者呈现与其身份高度契合的「唯一居所」。

然而，物理空间的奢华仅是基础，其真正内核在于构建了一个无形的、具有高度认同感和排他性的圈层场域。

这种无形的身份共识与社交资产，才是最顶级的奢侈，也是最动人的稀缺。

03.

宝中4.0时代
“西进”让城市核心价值更聚焦

若说此前呈现的种种，是保利瑧誉以匠心回应市场的姿态；那么其所在的宝中腹地，则是不可复制的天赋舞台。

这里不仅是地理意义上的城市中心，更是资源、人才与资本高度聚合的价值极核。

回顾宝安的发展历程，宝中已正式迈入4.0时代，这一阶段的本质是 “西进”时代的深化。

2022年“超级岸线”方案胜出，规划10个特色区块，为这片区域划定了决定性的蓝图：

宝中中轴：从区政府延伸至滨海文化公园，串联湾区之眼、宝安图书馆等地标，形成城市封面；

东组团：宝华潮街+临海文创区+会展绿湾组成，构建活力生活圈；

西组团：由廊桥总部+红树科创区+湾尖能量区+腾讯产业岛组成，则是区域发展的核心动力。

图源“超级岸线”方案视频截图

过去几年，随着规划的快速兑现，这一趋势已从蓝图转化为现实。如今的宝中，呈现出愈发鲜明的两面性：

于生活，它是高规格的TOP级主场。

时间的刻度，标记这片土地的每一次进阶：

• 2010年，宝安体育馆启用，作为深圳西部规格最高的体育场馆，可容纳数千观众，曾承办CBA与国际级体操赛事；

• 2013年，宝安图书馆开放，迅速成为城市西部重要的文化知识中枢；

• 2021年，欢乐港湾全面亮相，约38万㎡的体量融合海滨公园、“湾区之光”摩天轮、演艺中心与商业街区，重塑滨海生活体验，成为深圳的打卡标的；

直至当下，“湾区之眼”盛大启幕，这座全球最大实体书城与新一代文化综合体，被公认为“深圳最好的一块地”，进一步抬升城市文化能级。

如今的宝中，已是深圳最具热度的片区——就连第十五届全运会闭幕式，也选址于宝安欢乐剧场举行。

宝中实景；图源在深圳

于产业，它是持续进阶的价值引擎。

当前，保利瑧誉所在的西侧片区已汇聚了怡亚通、vivo、易尚、中意等一批企业总部，企鹅岛首批员工正式登岛。

这些产业巨头不仅构成了强大的资本聚集地，更带来了决定未来城市活力的人才基础，单腾讯“企鹅岛”一个项目，就预计能带来近十万规模的科技人才。

宝安中心效果图

一个值得深入观察的变局也正在发生：

以人工智能为代表的新技术革命席卷全球，而宝中，正精准瞄准了下一代产业核心——“具身智能”。

在这一前沿赛道上，除腾讯持续深耕外，华为也加速落子前海-宝中-大铲湾片区，先后推动深港人工智能算力中心、华为云数据经纪人创新中心、华为（深圳）全球具身智能产业创新中心等多个关键平台投入运营。

打开地图可见，沿前海至宝安中心区海岸线，一条覆盖上游核心技术与组件、中游智能本体制造、下游多元场景应用的具身智能全产业链已然贯通。

图源深圳梦

这一布局背后，是极具想象力的产业前景。

据36氪研究院发布的《2024年具身智能产业发展研究报告》预测，未来五年该市场规模将持续快速增长，并有望在2026年突破万亿元。

高盛进一步判断，到2035年，具身智能有望承担全球制造业25%的工作任务。

随着龙头企业的持续汇聚与产业生态的不断完善，宝中正加快发展现代服务业体系。

人才、资本与创新资源在此加速流动、碰撞与融合，其潜在价值有望在这一轮湾区融合与科技变革的浪潮中得到充分释放。

与此同时，保利瑧誉、南街坊等高端住宅项目与湾区之眼等TOP级配套集中落地，共同构建了“总部经济 + 高端居住 + 顶级配套”的黄金闭环。

宝中实景；图源在深圳

这种“西进”态势，标志着宝中不再仅仅是宝安区的中心，更是深圳面向大湾区、服务大湾区的“客厅”与“门户”，这一角色的转变，为宝中开启了前所未有的“黄金时代”，不仅只在承接，更要创造，也是宝中价值兑现的下一个主战场。

保利瑧誉，正立于这波价值洪流的中心。

壹地产获悉，项目将于11月22日开盘。 此次收官推售，不仅是一次占据发展核心的机遇，更是将宏大的湾区红利，转化为可拥有的优质资产。

示意效果图，仅供参考

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