银行“骨折价”甩卖房产 能抄底吗？

最近，多家银行通过线上平台直接销售房产的消息成了网上热议的话题。

据不完全统计的消息显示，银行直供的房源有20万套，而且据报道称，这批房源低于当前二手房市场的25%甚至是更多，这一下子吸引了众多购房人的关注。

事实上，银行直供房虽早有存在，但规模一直有限。而如今，多家银行正加速推进房产直售业务。

随着这类房源的大量入市，不少购房人担心其会拖累房价进一步下行，而另一些人则认为这类房产有机会捡漏。

那么银行直供房到底是机会还是陷阱呢？

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价低三成且风险小

所谓银行直供房，是指银行通过司法程序，如以物抵债等方式，拿到抵押房产并取得清晰产权后，直接以产权人身份挂牌出售的房源。曾经主要从事存贷款业务的银行，如今在资产交易平台上扮演起“房产卖家”的新角色。

多家主流资产交易平台显示，包括农业银行、建设银行、交通银行、地方城市商业银行、农信社等在内的众多银行均在开展房产直售业务，其中地方城商行与农信社的挂牌规模尤为显著，如兰州银行2025年挂牌直售房产标的增至1779个，四川农信系统2024年上半年以来出售的房产标的数量超过25000个。

北京金诉律师事务所的房产主任律师王玉臣认为，银行直供房与普通的法拍房有着很大的不同。

首先，产权归属不同。普通法拍房在拍卖前，其产权始终在被执行人名下，成交后才过户至竞买人名下。如果银行是相关债权人，银行将会拿到相关的房款。银行直供房的产权在出售前已经在银行名下，银行先是拿到了房屋的产权，再进行出售，获得房款。

其次，交易流程不同。普通法拍房需通过法院平台参拍，通常要求全款支付，凭法院文书过户。银行直供房的交易流程与二手房类似，购房人可以实地看房、办贷款，并直接由银行过户。

再者，银行直供房的风险小很多。普通法拍房存在“盲盒风险”，比如说：如租户赖着不走、多轮查封未解除、产权纠纷等，这些风险需要竞买人自行核查、规避，一旦交易出现问题，责任方可能不明确。银行直供房则是提前缕清了产权问题，其风险更多是在于房屋的实际情况、是否存在质量问题、购房合同中是否存在其他限制性条款等。一旦交易出现问题，购房人可向银行追责。

还有就是，银行直供房相对于二手房也是有一定的优势。银行直供房具备一定的价格优势。此类房产和法拍房一样，通常可能会低于市场价，比如说：兰州某小区一套125平方米的“银行直供房”以151万元成交，而同小区二手房挂牌价达180万-220万元。不仅如此，部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格。

直白地讲就是，银行直供房至少比二手房便宜20%-30%。

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并非香饽饽

那么是不是意味着，银行直供房的机遇很大呢？

王玉臣认为，要理性地看待其机遇和风险。

虽说价格相较二手房低，但其风险和注意事项也不容忽视。

第一，此类房源可能会因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题。购房前，最好去现场看房，核实房屋是否存在上述问题。与此同时，购房人也可以进一步了解该小区的物业服务情况，并核实原业主是否存在未缴纳的物业费、水电费等。

第二，此类房源的产权仍需要认真核实。虽然银行已经通过债权剥离取得完整产权，但是保险起见，购房前，最好到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实，确认完全没有问题后再考虑购房。

第三，需要警惕是否存在特殊限制的条款。个别房源可能附带交易条件，例如要求一次性付款、限制办贷时间、过户时间等。购房前，一定要仔细核实相关合同条款，尤其是瑕疵担保、费用清算等条款，避免银行通过格式条款免责。如果购房人对此不太了解，可以咨询律师，或者请相关专业人士陪同购房。

当然，银行直供房也并非香饽饽,据悉，这些房源地段大多不是太好。比方说，如兰州农商行持有的抚顺某小区200余套房源，还有很多是在阿里资产平台和京东资产拍卖平台上挂牌交易。

地产大咖荟在阿里资产平台上发现，农业银行挂牌了很多房产，有广东清远的，连州的，还有宁夏永宁的房产，多数属于三四县或者是五六线城市的房产，还有一些二三线城市的房产，属于一线城市和强一线城市的房产很少看到。

在一些地产大V看来，这些房产很少有投资价值，基本上是少人问津的。

当然，在所在城市有真实的购房需求的是可以看看。

一位知名地产分析人士认为，从住房消费角度看，要做足功课，多了解此类房产的交易情况，在这种情况下才会有真正的捡漏机会。

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不必担心对市场冲击

一些人担心，大量的银行直供房上市，而且是骨折价出售，会不会使得二手房价格进一步下行。

综合各方的信息显示：农信系统规模最大：广东农信挂牌房产超1.2万套，四川农信达2.48万套，辽宁、贵州等地农信系统挂牌量均超9000套。

城商行的挂牌量也不小。吉林银行挂牌2099套，天津银行1227套，温州银行412套。

相对而言，五大国有银行则相对谨慎：农业银行2025年挂牌649套，单笔标的普遍较小。

据悉，银行直供房源从数量上超过了20万套。

一位不愿透露姓名的知名地产分析人士认为，有人担心银行直售房会对全行业的房价带来拖累，但是从市场层面看，其实不会，因为银行直售房源规模不大。而且在一二线高能级城市的房产很少，因而也很难对市场造成冲击。

不过，这位人士建议，银行应该加强直销房源的打包处置，这样定向找客户。可以朝着银行内部消化、人才公寓打造、保障性租赁住房打造等角度进行，也可以出售给政府作为保障房。

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