香港宏福苑大火背后，是中国楼市难以言说的痛

香港宏福苑大火，不光是香港的事。因为内地楼市的模式就是仿照香港而形成的，那么二者之间，肯定有相当多的共性，包括有可能存在的共同问题。

所以，此次悲剧性的大火，对内地楼市来说，也是一剂相当惨烈的警醒。如果现在房地产存在的诸多问题没有宏观性的改善，那么未来此类隐患可能也会在内地变得越来越多。

根据官方通报我们可以看到，这次大火的直接原因是发泡胶作为“火势传递者”，其速度和烈度都是极其迅猛的，根本不是正常消防措施所能控制。发泡胶作为“罪魁祸首”，正是老式高楼在安全方面最大的隐痛。

虽然竹脚手架也起到了火上浇油的作用，但很明显，问题根源就在于发泡胶的使用。

可能有人会说，我们现在住的楼都是新建的公寓，用不着那个发泡胶，没事儿。

但是要注意，内地的大量商业高层住宅，正在或者即将进入老化期，如果现有的维护方式不改进，那么发泡胶的大量使用也是一个潜在的现象。

内地的大量高层住宅主要都是在1990年代到2010年代建造，随着这些住宅集体走向老化，它们主要面临的问题都是类似的：外墙保温层老化、脱落（新闻中屡见不鲜）；外墙防水层失效；混凝土碳化、钢筋锈蚀；门窗老化渗水；管道立管老化；楼板之间的噪音问题……

本来，发泡胶并不是用来解决这些问题的。因为上述这些问题，都需要更加复杂和整体性的维修工程才能解决，一个小小的发泡胶，绝对没有那么万能。

但大家都懂的，现实中楼房维护的选择，往往倾向于快、便宜、好用。

发泡胶便宜、上手快，也不用等材料硬化太久，所以工人普遍爱用。

事实上，按照标准要求，选择的材料应当是：聚氨酯防水涂料、SBS卷材、外墙涂料体系、外墙保温系统、混凝土修补砂浆、专业密封胶……

但这些都贵，而且使用麻烦。

另外一个问题是很多人没注意到的——国内大量住宅窗户的安装精度，都比较差。因为以前建筑产业化的程度普遍比较低，导致窗框安装的工艺也是参差不齐，所以后期填缝经常只能依赖发泡胶。

这次香港宏福苑大火，很多住户反映窗户被发泡胶粘住了，造成一个巨大的隐患。

老化的高楼居民找物业报修时，物业一般只喜欢做“表面性维修”，而不是彻底的维护。就像窗边渗水，物业通常都不愿意拆窗重建，因为成本太高，所以就用发泡胶暂时处理，快速解决问题。

所以，很多人都误以为“老房子最后都会依靠发泡胶这个万能产品来维持”，这背后是一个维护管理上追求低价低质的选择，而绝对不是在建筑学上也符合科学和安全的。

高层住宅的老化问题，在近几年也经常被媒体报道，但要说系统性的解决方案，确实是很难拿出来。

首先，挪用小区维修基金早已是常见的潜规则，很多小区的维修基金去哪了根本不知道，所以面临的第一个问题就是没钱。

没钱，那就只能用发泡胶这类廉价的材料应付。

第二，中国北方（甚至包括长江以北）的住宅老化以后，问题会更严重，因为这些地区楼房的保温层还存在另一个致命的隐患——泡沫板。

泡沫板，尤其是EPS板（白色泡沫板），这东西最为常见。

它全称是“膨胀聚苯板”，跟发泡胶一样主打一个轻和便宜，而且保温性能好。北方建于2000–2015年的楼房外墙保温，大量使用了EPS这个材料。

咱们经常看到的小区“掉皮楼”或者“外墙脱落”，多数都是这个材料。

2017年新规以后，岩棉板作为一种A级防火材料开始被大量使用。它确实好很多，因为属于无机材料，不燃，不过保温性能比EPS略差，因为吸水性强，还得配套防水系统。

但这里存在两个问题：第一，一般的高层住宅真正合规使用岩棉板的有多少？第二，2017年之后的房子还是少数，绝大部分高层住宅，还是建于2017年之前的。

其实，就算是泡沫板做的保温层，只要施工完全合规，安全使用几十年也没有问题，但还是那个问题——真正做到合规的，有多少？

最典型的火灾风险就是，泡沫板这种外墙保温被明火点燃，尤其是在装修、空调管穿墙处，这种风险都比较高。

还有最常见的就是，维修时的电焊火星引燃了外墙保温——相关的惨剧可能很多人还有记忆。

另外就是楼下起火导致火蔓延外墙保温层，这个风险就类似于此次的宏福苑大火。

总而言之，这种风险的根源还是潜藏于内地楼市的发展模式本身，那就是以大量的高层商业住宅为主。当住宅高层化，它的风险本身就是会变大的，无论采用多好的材料，高楼消防始终都是一个具有挑战性的难题。

当年刚开始住房商品化，在选择房地产发展方向时，内地选择的是香港模式。所以现在面临的安全风险，也是类似的。

在未来，随着人口逐渐下降，假如这种模式也逐渐退出历史舞台——比如开始出现大量的低层住宅甚至，风险隐患也才会随之逐步减少。

但已经建成的这些高层住宅，它们老化以后的安全问题，将会一直存在下去，必须要得到重视。

否则，宏福苑事件，也许只是一个开始。