谢逸枫：楼市下滑加剧，急需超常规一揽子更强更猛政策救市

文/谢逸枫

12月15日，统计数据显示，前11月全国新建商品房销售面积7.8702亿平，同比下降7.8%，降幅比上月扩大1.0%。其中住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，降幅比上月扩大1.1%，说明市场降温加剧，处于下行、探底的调整期。

前11月全国商品房销售额7.5130万亿元，同比下降11.1%，降幅比上月扩大1.5%。其中住宅销售额6.6008万亿元，同比下降11.2%，降幅比上月扩大1.8%。说明房地产市场尚未止跌回稳，二手房市场对新房冲击大，以价换量是主流。

笔者认为，宏观经济下滑，房地产下降不可避免。不管是固定资产投资、出口、消费，出现跌幅扩大，增速回落，其中固定投资中的房地产下降幅度最大，其次是固定资产下降扩大至2.6%、出口增速回落至1.7%，消费增速回落至1.3%。

目前房地产市场未“止跌回稳”，不仅未达到市场止跌预期，也没有巩固回稳态势，关键是下行趋势进一步恶化，指标下降、部分核心指标降幅加大，总体改善不明显，分化严重，处于降温加快、震荡下行、探底的筑底调整阶段。

房地产最大的问题，首先是去库存困难。二是预期和信心差。三是房价、销售面积和销售额的下降幅度扩大。四是债务重组困难、交房难度加大、房企资金状况恶化、国房景气指数下降扩大。五是止跌回稳的动能减弱，政策堵点未打通。

笔者认为，目前全国房价处于探底、止跌的筑底调整阶段，单月房价跌幅扩大，总体往改善的方向迈进，但没有明显的止跌效果。2025年1月-11月，全国新建商品房销售均价9546元/㎡， 同比下降3.6%， 降幅较1月-10月扩大了0.6%。

11月单月，新建商品房销售均价9097元/㎡， 环比下降6.4%，同比下降9.5%， 降幅较10月扩大2.7%（约2.7%），创下2024年5月以来单月最大同比跌幅。住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，降幅扩大4.9%。

前11月累计房价、11月单月房价跌幅扩大，背后的主要原因来看，主要是去年同期的高基数、房企以价换量、市场结构性的因素。其中11月单月全国新建房价跌幅扩大的主要原因，剔除结构性的因素，房价下跌幅度更大。

笔者认为，当前房地产问题和市场危机的化解，急需超常规一揽子强政策刺激救市。一方面是实体经济需要房地产的企稳，房地产已经成为影响经济复苏的关键。另一方面是房地产的库存去化、供需关系平衡、房地产风险的化解。

只有超常规一揽子政策救市、实体经济复苏、居民收入增加、房价上涨，房地产风险（商品房高库存、结构性供应过剩、房企交房逾期、销售回款枯竭及债务违约与现金流危机、供应链危机、信心与预期弱）才能渐渐化解。

笔者呼吁，国家马上出台4万亿-10万亿强刺激计划；取消商业地产限制措施、下调房贷首付及利率、税收减免；打通城市更新货币化安置、收储存量商品房和收回闲置土地的政策堵点，解除融资限制，暂停三道红线和房地产贷款集中制。

当前市场止跌特征为结构性、城市分化、一二线区域强城市弱复苏，总体止跌、企稳的根基尚不稳固，反弹的条件不具备，依然处于核心城市、核心区域止跌、底部修复、边际改善阶段。巩固房地产市场止跌、回稳成效，需政策持续发力。

高能级一二线热点城市、核心区域、核心板块保持一定的热度，新房与二手房市场存在分化，二手房强于新房。销售严重分化，央国房企销售强于民企。土地市场分化，热点城市强于其他城市。毫无疑问，分化将贯穿2026年。

前11月房地产市场指标跌幅扩大，分别为投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地购置费用、销售面积、销售额、房价、房企到位资金、国房景气指数，增幅收窄为商品房库存面积、地价。

第一是供应端，投资额跌幅扩大。前11月房地产开发投资7.8591万亿元，同比下降15.9%，降幅比上月扩大1.2%。住宅6.0432万亿元，同比下降15.0%，降幅比上月扩大1.2%。办公楼2979亿元，同比下降21.4%，降幅比上月扩大1.2%。

商业营业用房5603亿元，同比下降12.5%，跌幅比上月扩大1.3%。其中办公楼的跌幅最大，反映出企业需求的萎缩，市场严重供应过剩。其次是住宅开发投资，一定程度上反映出房企不敢拿地投资，新开工、竣工的意愿差，住宅库存大。

前11月房地产开发投资7.8591万亿元，同比下降15.9%，降幅比上月扩大1.2%。比2024年开发投资10.0280万亿元，同比下降10.6%，跌幅扩大5.3%。大跌幅度扩大，呈现投资未止跌回稳，下行压力加大，政策传导到投资端减弱的趋势。

楼市超预期下滑的强信号。前11月全国房地产开发投资额同比下降15.9%，创2022年前4月同比下降2.7%以来最大的降幅，截至2025年11月底，已经连续下降44个月，达到3年8个月，超过上轮房地产开发投资额同比下降的周期。

前11月住宅开发投资6.0432万亿元，同比下降15.0%，降幅比上月扩大1.2%。比2024年住宅开发投资7.6040万亿元，同比下降10.5%，跌幅扩大4.5%。开发投资同比累计已经连续下降3年8个月（44个月），预计短期内难改变下降趋势。

前11月房地产开发投资发生新的变化，供给端呈现不稳定、萎缩下降、下降加快的信号。透露出房地产、投资情绪已经有了一定程度的恶化趋势，表明房地产的冬天没有过去、房地产去库存缓慢、房地产的风险没有化解。

背后主要原因是土地购置金额和购置面积及新开工面积、竣工面积跌幅大并长时间深跌，修复缓慢，房企资金状况恶化和库存高。2023年以来三大工程中的城中村改造、保障性住房建设缓慢，其中去库存、保交房成为房企的首要任务。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降25.9%。其次是东部地区，同比下降18.3%。中部地区，同比下降14.0%。最后是西部地区，同比下降9.0%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

按照物业类别投资看，办公楼和商业营业用房投资好于上期，同比跌幅持续改善，住宅投资、办公楼投资跌幅继续扩大。其中住宅投资占总投资比重76.89%，与上期持平，说明住宅投资占开发投资比较大，呈现一枝独秀的现象。

单月来看，11月开发投资5028亿元（10月5857亿元、9月7397亿元、8月6729亿元、7月6922亿元），同比下降30.3%（10月-7月分别下降23%、下降21.3%、下降19.5%、下降17.04%），降幅较上月扩大7.3%，因施工、建安面积降幅扩大。

11月住宅开发投资3837亿元（10月4549亿元、9月5664亿元、8月5174亿元、7月5438亿元），同比下降29.5%（10月-7月下降22.9%、下降20.3%、下降19.1、下降14.1%），降幅较10月扩大6.6%，表明投资改善需依赖销售回暖。

第二是供应端，施工面积跌幅扩大。前11月房屋施工面积65.6066亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.2%，房屋施工面积连续下降3年11个月（47个月），说明房屋施工面积边际改善、修复缓慢趋势不变，原因是拿地面积下降。

前11月房屋施工面积65.6066亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.2%。比2024年51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.5%。毫无疑问，商品住宅施工面积的跌幅保持高位水平，与保交房持续加大、库存高有直接的关系。

前11月房屋住宅施工面积45.7551亿平，同比下降10.0%，跌幅比上月扩大0.3%。办公楼施工面积2.7753亿平，同比下降5.9%，跌幅比上月扩大0.2%。商业营业用房施工面积5.6763亿平，同比下降9.2%，跌幅比上月扩大0.2%。

主要是新开工面积的跌幅大、下跌时间长、收窄缓慢，商品房去库存缓慢，房企拿地面积下降，房地产项目白名单和协调机制覆盖有限。商品房销售回款下降和融资困难的环境下，房企不敢大规模开工，保交房成首要任务。

第三是供应端，新开工面积跌幅扩大。前11月房屋新开工面积5.3457亿平，同比下降20.5%，跌幅比上月扩大0.7%。比2024年7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅收窄2.5%，连续下降4年11个月（59月），呈现边际改善、修复放缓。

前11月住宅新开工面积3.9189亿平，同比下降19.9%，跌幅比上月扩大0.6%。办公楼新开工面积1272万平方米，同比下降25.8%，跌幅比上月扩大3.0%。商业营业用房新开工面积3487万平方米，同比下降22.7%，跌幅比上月扩大1.3%。

前11月住宅新开工面积3.9189亿平，同比下降19.9%，跌幅比上月扩大0.6%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平，同比下降23.0%的降幅收窄3.1%。新开工面积的跌幅扩大，与保交房放缓慢、房企拿地面积下降、销售下降有关。

单月来看，11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%（10月下降29.5%、9月下降14.4%、8月下降20.3%、7月下降15.4%、6月下降9.4%），降幅比10月收窄1.9%，绝对值处于2006年以来同期最低位。因前期拿地较少、库存高。

开发企业土储缩量、资金承压和高库存持续抑制新开工需求，短期仍将处于收缩阶段。在政策协同下，随着好房子供应、城市更新项目和保障性住房建设提速，预计未来新开工和竣工规模有望低位走稳，但短期难改下降趋势。

按照供求关系的市场规律看，大幅度且持续的新开工面积下降将对未来2年-3年的房屋供应产生直接影响，出现供小于求的现象。这将导致未来一段时间新房供应规模维持低位，部分库存低的热点城市，将可能出现结构性供应短缺现象。

房企的经营风险、财务风险、债务风险、库存风险、交房风险、融资困境尚未解除，市场信心和预期及供需关系、房地产市场的基本面修复过程拉长。目前房地产市场处于止跌阶段。长期看，构建房地产新发展模式成为必然趋势。

第四是供应端，竣工面积跌幅扩大。前11月房屋竣工面积3.9454亿平，同比下降18.0%，跌幅比上月扩大1.1%，比2024年房屋竣工面积7.3743亿平，同比下降27.7%的降幅收窄9.9%，连续下降1年11个月（23个月），表明保交房压力大。

前11月住宅竣工面积2.8105亿平方米，同比下降20.1%,跌幅比上月扩大1.2%。办公楼竣工面积1342万平方米，同比增长11.8%,涨幅回落5.4%。商业营业用房竣工面积2786万平方米，同比下降14.8%，降幅比上月收窄1.2%。

前11月住宅竣工面积2.8105亿平方米，同比下降20.1%，跌幅比上月扩大1.2%。比2024年住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄7.3%。毫无疑问，房地产项目白名单覆盖范围有限和销售回款缓慢，保交楼压力大。

单月来看，11月竣工面积4593万平，同比下降25.5%（10月下降28.2%、9月同比增长1.5%、8月下降21.4%、7月下跌29.4%、6月下降1.7%）。说明商品房去库存速度放缓，当前房企发展战略为以销定投、以销定产。

2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，预计2025年竣工面积将持续出现负增长。前期房企拿地减少、库存规模较高、销售未回暖等情况并未出现实质性改善。

第五是供应端，土地购置面积、费用跌幅扩大。前11月全国房土地购置面积收窄，已经累计同比下降7年，连续下降85个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来，但在统计年鉴中披露。

2023年全国房企购置土地总金额10855亿元，同比下降6.6%。2024年全国房企购置土地总金额9280亿元，同比下降29.7%。2025年1月-2月土地购置费3722.71亿元，同比下降0.3%，一季度土地购置费7191.34亿元，同比下降4.5%。

2025年1月-4月土地购置费用10564.72亿，同比下滑5.90%。1月-5月土地购置费用14211.83亿，同比下滑7.1%。1月-6月土地购置费用18452.16亿元，同比下降7.0%。1月-7月土地购置费累计为21140.85亿元，同比下降8.9%。

1月-8月土地购置费累计为23751.87亿元，同比下降10.2%。1月-9月土地购置费用26371亿元，同比下降10.6%。1月-10月土地购置费用28653亿元，同比下降11.3%。1月-11月土地购置费用3.0172万亿元，同比下降13.0%，跌幅扩大1.7%。

截至2025年11月，土地购置费累计已经连续下滑47个月，背后是购置土地面积下降。一方面是城投拿地的比例下降，央国企拿地面积下降。另外一方面是土地底价成交比例上升，民企退出土地市场的规模不断扩大。

11月份，地方债的发行规模总量快速扩大，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模亦在提升。截至11月30日，11月地方债净发行量为6551.88亿元，发行量为3036.02亿元，发行量较上月环比回升3515.86亿元。

其中，新增专项债发行4921.92亿元，较10月份2873.57亿元增长超2000亿元，环比涨幅达到71%。专项债券发行的加速和规模的扩大，向市场传递出积极信号，有助于增强市场主体对经济发展的信心，吸引社会资本参与项目建设。

结构上看，目前全国城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及国企、央企占比最高，其次是城投，而民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。毫无疑问，土地市场呈现结构性的火爆行情。

2011年后土地购置面积跌破4亿平方米。2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米，增长25.2%。2011年4.43亿平，增长10.9%。2012年3.56亿平，负增长19.5%。2013年3.88亿平，增长8.8%。2014年3.33亿平，负增长14%。

2014年后土地购置面积跌破3亿平方米。2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.0041亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计0.9亿平方米-0.8亿平方米，同比下降超过20%。毫无疑问，土地购置面积已经连续7年负增长。

第六是需求端，销售面积、金额跌幅扩大。前11月新建商品房销售面积7.8702亿平，同比下降7.8%，跌幅比上月扩大1.0%。比2024年销售面积同比下降12.9%，降幅收窄5.1%。已经连续下降3年11个月（47个月），表明销售动能下降。

前11月住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，跌幅比上月扩大1.1%。办公楼销售面积1895万平，同比下降8.4%，跌幅比上月扩大1.2%。商业营业用房销售面积4670万平，同比下降9.2%，跌幅比上月扩大0.6%。

需求侧筑底的基础不牢固。前11月商品房销售成交面积同比下降7.8%，累计同比降幅比上月扩大1.0%，表明高基数、销售动能和政策效果减弱。政策端在落实方面有待加强，实体经济的恢复，需要时间。因此，市场筑底的基础不牢固。

房地产市场止跌、复苏基础依然较弱，房企加大了以价换量力度，延续量价齐跌的弱复苏态势。当前房地产市场的“止跌、回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固止跌、回稳成效，需更大力度的政策持续发力、加码。

单月来看，11月销售面积6720万平，同比下降17.3%（10月下降18.8%、9月下降10.5%、8月下降10.6%、7月下降7.8%、6月下降5.5%），降幅较10月收窄1.5%。表明绝对值处于2009年以来同期最低水平，销售降幅大，成交动能弱。

单月连续下降47个月，说明房地产市场的销售处于止跌筑底的下行调整阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高、销售动力走弱，预计政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。

前11月住宅销售面积6.5818亿平，同比下降8.1%，跌幅比上月扩大1.1%。降幅比2024年同比下降14.1%，收窄6.0%。商品房住宅面积累计同比已经连续3年11个月下降（47个月），表明住宅销售止跌、企稳的基础不牢固，复苏动能弱。

单月来看，11月住宅销售面积5209万平，同比下降18.6%（10月下降19.6%、9月下降11.4%、8月下降9.7%、7月下降7.1%、6月下降7.3%），降幅比上月收窄1.0%。绝对值处于2009年以来同期最低水平，成交动能持续走弱。

按照地方区域来看，前11月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降10.1%、 下降5.1%、 下降5.9%、下降9.1%。 从各地区销售情况看，整体跌幅均较上期扩大，其中中部地区销售面积连续6个月下降。

按照分类物业类型来看，整体销售情况低于上期，办公楼和商业营业用房两项销售面积的指标同比跌幅扩大，商品房销售面积跌幅连续8个月扩大，说明目前商品住宅销售、办公楼和商业营业用房的销售形势差。

前11月新建商品房销售金额7.5130万亿元，同比下降11.1%，跌幅比上月扩大1.5%。降幅比2024年同比下降17.1%，收窄6.0%。表明房地产市场边际改善不明显，政策效果减弱，处于止跌筑底阶段，企稳的基础不牢固，以价换量成主流。

前11月住宅销售金额6.6008万亿元，同比下降11.7%，跌幅比上月扩大2.3%。办公楼销售金额2404亿元，同比下降10.2%，跌幅比上月扩大1.0%。商业营业用房金额4348亿元，同比下降13.0%，跌幅比上月收窄0.7%。

单月来看，11月销售金额6113亿元，同比下降25.1%（10月下降24.3%、9月下降11.8%、8月下降14.0%、7月下降14.1%、6月下降10.8%，同比降幅较10月扩大0.8%，与核心区好产品交易下降，房企以价换量成主要销售策略相关。

前11月住宅销售金额6.6008万亿元，同比下降11.7%，跌幅比上月扩大2.3%。降幅比2024年住宅销售额同比下降17.6%，收窄5.9%。表明房地产市场止跌回稳的效果减弱，行业整体处于在止跌调整阶段，以价换量是市场主流的趋势。

单月来看，11月住宅销售金额5358亿元，同比下降27.6%（10月下降24.6%、9月下降11.6%、8月下降13.6%、7月下降13.7%），降幅比上月扩大3.0%。分季度看，三季度销售额降幅较二季度扩大，二季度降幅比一季度大。

第七是需求端，库存去化缓慢下降。11月末商品房待售面积7.5306亿平，比10月末减少301万平方米，增长2.6%。其中住宅待售面积3.9361亿平，比10月末减少284万平方米，增长4.3%。截至11月末商品房待售面积连续9个月减少。

住宅待售面积3.9361亿平方米，比10月减少284万平方米，增长4.3%。办公楼待售面积5234万平方米，增长0.7%。商业营业用房待售面积1.4105亿平方米，下降1.3%。收购存量房举措不断优化，推进收购落地，去库存效率将逐步提升。

11月末商品房待售面积7.5306亿平、10月末7.5606亿平、9月末7.5928亿平，超过2015年末7.1亿平、2024年末7.5亿平，堪称天花板，创1987年以来历史最高纪录之一。部分是现房，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2014年全国商品房待售面积6.2169亿平，比2013年末增加1.2874亿平。2025年11月末待售面积7.5306亿平，比2024年（前11月7.3286亿平，增长12.1%，增加2020万平）末待售面积7.5327亿平，减少21万平，商品房库存首次小幅度减少。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存比重进一步提升，已超过四分之一。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至11月末商品住宅广义库存面积为15.3亿平，环比下降1.5%，同比下降17.0%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.2个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至11月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.9361亿平，环比下降0.7%，同比增长4.3%。

现房去化周期为20.5个月（由于11月现房销售未公布，采用2025年5-10月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降0.3个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.8%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.3%。

11月末待售面积较上月有所减少，同比增长2.7%，涨幅收窄0.7%。按当前销售面积计算，库存总量还有20.5个月的消化周期，消化周期依然长，去库存任务艰巨。城市试点推进现房销售，将有效控制供应规模，加快库存去化。

商品房去化周期达到20个月，依然处于历史高点。由于商品房库存量保持高位，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。

商品房库存处于2015年以来历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第八是价格端，房价跌幅扩大。前11月全国商品房销售均价9546元/平（前10月-前3月分别为9588元/平、9575元/平、9601元/平、9613元/平、9649元/平、9653元/平、9566元/平、9510元/平），回落至去年9月前水平，要防止进一步下跌。

前11月销售均价9546元/平，同比下降3.6%（前10月-前3月分别下降3.0%、下降2.5%、下降2.7%、下降2.6%、下降2.1%、下降0.93%、下降0.4%、上涨0.93%），跌幅扩大0.6%，比2024年同比下降4.8%，跌幅收窄1.2%。

累计房价下跌幅度扩大，说明与结构性、季节性变化有关，平均房价连续下降1年零4个月（16个月），连续收窄3个月，连续3个月上涨后连续8个月下跌，房价处于止跌筑底的盘整阶段，企稳基础不牢固，大涨的条件不具备。

单月来看，11月商品房销售均价9097元/平（10月-8月9723元/平、9406元/平、9486元/平），环比下降6.4%，同比下降9.5%（10月-5月下降6.85%、下降1.4%、下降3.8%，下降6.7%、下降5.6%、下降2.8%）， 降幅比10月扩大2.6%。

11月商品房销售均价9097元/平， 环比下降6.4%， 同比下降9.5%， 同比降幅较10月扩大2.6%， 创下2024年6月以来单月最大同比跌幅。其中住宅销售均价9594元/平，环比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅扩大4.9%。

前11月住宅销售均价10028元/平（前10月-前9月分别为10068元/平、10048元/平方、10158元/平、10086元/平、10128元/平、10125元/平、10005元/平、9935元/平），同比下降。2024年10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%。

单月来看，11月住宅销售均价9594元/平（10月-9月10286元/平、9月9864元/平），同比下降11.1%（10月-4月下降6.2%、下降0.3%、下降4.3%、下降7.0%、下降5.7%、下降4.3%），同比降幅比10月扩大4.9%，主要是结构性因素。

表明短期内房价大涨的概率为零，与结构性、季节性变化有关。目前各地房价调整大，中部、东北部地区“以价换量”较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期。

第九是资金端，房企到位资金跌幅扩大。前11月房企到位资金8.5145万亿元，同比下降11.9%，跌幅比上月扩大2.2%。比2024年同比下降17%，跌幅收窄5.1%，累计下降3年11个月（47个月），说明房企资金状况有所恶化。

随着销售面积、金额下降，跌幅扩大，其中一二线城市销售呈现止跌回稳放缓态势，部分房企开发经营和回笼资金改善不明显。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进，但是复苏动力弱。

前11月房企到位资金8.5145万亿元，同比下降11.9%，跌幅比上月扩大了2.2%。其中，国内贷款1.3149万亿元，下降2.5%，比上月跌幅扩大了0.7%。利用外资23亿元，同比下降24.6%，比上月跌幅收窄了12.9%。

自筹资金3.0628万亿元，下降11.9%，跌幅比上月扩大1.9%。定金及预收款2.5098万亿元，下降15.2%，跌幅比上月扩大3.0%。个人按揭贷款1.1786万亿元，下降12.8%，跌幅比上月扩大2.2%。表明这三项资金的跌幅扩大。

房企资金压力依然大，首先是债务。房企大量的到期债务，销售回款大量减少，缺乏流动性，债务出现多次违约、多次重组，部分房企资不抵债现象。其次是库存，积压资金。最后是待交房规模大，需要庞大资金。所以，风险未出清。

销售降温对房企资金的拖累明显，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、跌幅最大，预示房企自筹资金难度上升，销售回款压力上升。市场环境下加杠杆动力不足。继续降低房贷首付和利率及税收、扩大房企融资是主要的政策方向。

前11月国内贷款1.3149万亿元，下降2.5%（前10月-前8月下降1.8%、下降1.4%、增长0.2），比上月跌幅扩大0.7%，比2024年同比下降6.1%，收窄3.6%，反映国内融资环境未明显改善，增量贷款困难，是房企缩减投资原因。

外资23亿元，下降24.6%，比2024年末下降26.7%收窄1.9%，连续3年7个月（43个月）下降。自筹资金3.0628万亿元，下降11.9%，比上月扩大1.9%，比2024年下降11.6%，跌幅扩大0.3%，说明房企的资产处置等改善放缓。

定金及预收款2.5098万亿元，下降15.2%，跌幅比上月扩大3.0%，比2024年末下降23.0%，收窄7.8%。个人按揭贷款1.1786万亿元，下降12.8%，跌幅扩大2.2%，比2024年下降27.9%，跌幅收窄15.1%，主要是销售面积、金额跌幅扩大。

国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款四项资金分占全部房企到位资金的94%以上，后三项合计超过77%。受10月商品房销售面积、商品房销售金额下降，跌幅扩大的影响，房企资金来源有所下滑，资金面依然承压。

单月来看，11月房企到位资金6554亿元，同比下降21.9%（9月下降11.5%、8月下降11.9%、7月下降15.8%、6月下降9.8%、5月下降10.1%），降幅比上月扩大10.4%。资金降幅收窄，主要是房企销售回款差，外部融资改善不明显。

第一是11月房款6292亿元，同比下降32.5%（10月下降27.5%、9月下降9.5%、8月下降166%），销售回款继续走弱。定金及预收款同比减少41.9%，降幅较10月扩大了15.9%，个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅较10月扩大了4.1%。

11月居民中长期贷款净增加100亿元，同比少增2900亿元。第二是非房款3499亿元，同比下降25.5%，降幅扩大9.2%。国内贷款989亿元，同比下降10.4%，降幅扩大3.6%。自筹资金2209亿元，同比下降30.7%，降幅扩大13.5%。

房企资金压力是房企缩减投资（拿地面积和金额、新开工和竣工面积下降）的主要原因。总体来说，目前房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大。

销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企流动性、经营、财务紧张。目前支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降47个月，市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第十是国房景气端，跌幅连续8个月扩大。11月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为91.90，环比下降0.53%，连续11月呈现小幅度回升后出现连续8个月下降。国房景气同比已经连续3年11个月（47个月）跌破100。

表明目前房地产景气、活跃、信心、繁荣度未改善，呈现恶化趋势，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，持续边际修复放缓转停止，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢，目前连续8个月跌幅扩大。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。