加速了......

前文回顾：

相信大家最近也有感觉了吧？

挂牌量正在加速减少。

给大家贴个数据：

可以很清楚地看到，也就在最近，挂牌量加速下降。

很多人还不清楚，挂牌量到底是怎么组成的。

挂牌量=新增挂牌-实时成交量-撤售量

（其中：新增挂牌在中介端叫挂卖量）

我们再来看看近一个月的实时成交量（大中介成交基本可反映真正市场）：

47周1801套、48周1830套、49周1778套、50周1733套、51周1755套。

可见，最近一个多月的成交极其稳定，几乎在日均个位数的波动。

那就还有两个变量撤售量和新增挂牌量。

我们可以再回头看下“内网挂牌量”的下降速度，几乎和外网比例持平，也就是说，并不是大量家庭跟中介说“你把我房子先别展示了”，然后房源被隐藏到内网了，否则内网挂牌量，会堆积很高。

所以，问题的关键，出在了“挂卖量”，也就是我们常说的新增挂牌量。

来，再看一组数据，就一目了然了：

是的，新增房源出问题了。

懂一点房源的读者们应该清楚，市场上，中介最上心的，一定是新增房源，因为这是“活水”。

想成交，在“死水”里只能死磕房东，但往往喝“活水”才是最省力、最快捷的、最解渴的。

这带来最直接、最显著的变化，就是目前主力板块、成交量快的小区，“靠谱卖、贴近市场价、楼层户型尚可”的房源迅速减少。

而且贴近市场实地了解看，这类比较集中在600万±100万。

那些主力板块这个价格范围的标的，出现了如上明显的变化，我的实际体感，好像这个速度已经迅速到了，也就是最近不到半个月的样子。

为啥是600万±100万这个价格段呢？

真心话：没研究明白，待真正趴在市场上的有识之士们进一步探讨。

另外，我最近在思考一个问题，

为啥还不出政策？

因为北京目前出台政策的基础，是非常夯实的，原因有如下三个角度：

【从频率和时间角度】

频率上看，北京这二三年的政策频率，基本就是3-6个月一个政策，保持的频率相对稳定。

时间上看，除了808不疼不痒的一个政策外，就没再有政策了。换句话说，距离上一个“有含金量”的政策，还是去年的1214政策，已经过去整整一年了。

【从市场角度】

自今年9月以来，平均跌幅没有10个点也有大几个点了。

按照23年往今天数，基本上是每年跌幅10%——主跌浪分别是：23年11月—12月跌10%、24年5—8月跌10%、25年9—10月跌幅接近10%（还有部分次级板块/资产在补跌）。

【从ZZ正确角度】

上面的会议已经开完挺多天了，经济大会明确定调鼓励出政策，也是非常明确了。

并且，北京并不是没有政策储备，相反地，还有大量的政策储备。（见文章文章后半部分）

那为啥还不出政策？

我们不是一个散播小道消息的自媒体，那么从逻辑上，能不能分析出一些什么东西出来？

个人认为：

目前看“勤喝但小口”，效果很一般，虽然延长了房价下跌的时间，但拖垮了很多人的信心。

（北京历史上，跌幅超过30%的可不止一次两次，但这次拉的时间是最长的一次。一般来说，大幅下跌，往往伴随着时间很短、速度很快的调整，这次时间拉这么长，与之前政策的“勤喝但小口”我觉得还是有关系的。）

而且，每次出台的政策，并没有找到一个“符合北京楼市本地化的精准节点”。

什么叫“精准节点”？

首先，我一直认为，政策的刺激作用，从来都是“顺水推舟”，而做不到“雪中送炭”。

本身行情差的时候，卖房者售卖意愿是极其强烈的，出台政策，只能很短暂地让市场热一下下，然后马上会加速市场的下滑。

像前年和去年出台的几个政策，几乎全部都是在挂牌量上升期出台。

再从微观上讲，新增挂牌量的增加幅度和速度，甚至要更加高于总挂牌量的上升。

这无一不说明，一旦散户们抛盘的意愿形成，政策出台只会加速下跌。

其次，我认为政策需要“僚机”。

就是真心给大家实惠的东西，比如降低贷款利息、减少甚至免除某些税费，或者一些普适性的实惠，但往往这种实惠，都是全国性的。

换句话说，就是要趁着全国性的一些“实惠”出台，顺道就把它当“僚机”了，然后果断杀伐地，弄出些动静。

最后，就是要“蓄力”。

小孩哭闹，今天捅咕他一下、明天扒拉他几手，时间长了，孩子就皮了。

结合上面两点，把劲攒足，收拾他一下，够他记半辈子了。

所以，总结来说，个人认为现在是“三憋一等”：

憋利率下调、憋税费减免、憋限购放松、等征信修复。

憋利率下调。

对面降息这么多，我们的空间肯定有，但是明显在憋着。

憋税费减免。

这件事，俩月前大家就开始看路边社了。

憋限购放松。

北京储备了充足的限购放松政策，但是唯一没储备的应该是放开让外地人随便买的政策。（见前文引文）

等征信修复。

再赶上一个全国范围内，征信修复这么一个小风口，因为这几年有大量的还贷人群，征信差的差、花的花甚至黑的黑。

也算征信集中“大赦”了。

那对于现在这个节骨眼，卖房和买房怎么办呢？

以下建议仅供参考：

1.对于纯卖房家庭

在政策后出手。

2.对于纯买房家庭

在政策前出手。

3.对于换房家庭

要看资格和资金量，以及杠杆接受度。

量足的，121换房法可以拿出来用了。

量不足的，你也别不甘心，置换往往都是向上换，原来你的房子500万跌到300万了，要换的房子，其实也从1000万跌到650万甚至更低了。

原来换房要添500万，现在换房只添350万。

要知道，假设市场启动，它肯定不是300万的房子先动，过去无数案例告诉我们，很多人都是看着别人的650万房子到750万了，自己300万的房子没动，感觉很难受，傻乎乎换到750万的，白白被吃掉100万多的差价。

所以，对于换房，涨时按兵不动、跌时置换升级，在不接受121换房法的情况下，已经是最科学、最可行的办法了。

【结语】

不要揣摩政策的时间，意义不大，自己的情况是哪一种，就按部就班按哪种来最好。

至于政策：

东风要吹在万事俱备的时候，才叫东风。

否则就是西风压倒东风。

我认为，且相信，他们想明白了。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。

朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋友圈。