上海
北京楼市，出新政了。
回看今年825上海新政，几乎就是照着北京前一次松绑作业临摹的：
聚焦城市外围松绑、放宽单身限制、调整信贷公积金……
北京，现在是一线城市政策的绝对风向标。
逻辑很简单，一线城市的政策口子没多少了，北京没发话的，上海不敢越池先出政策。
北京敢做的，上海才有可能做；北京没做的，上海大概率不会做。
如今，北京再次向外迈了一步，政策工具箱又被允许打开了一格。
上海跟不跟？答案几乎是肯定的。
那上海会怎么跟？
从这次北京新政和上次上海的825新政可以看出，逻辑依旧是：
定向松绑，但仍然不会全域放开。
筛选能为城市未来买单的人，是重中之重。
你看北京楼市新政的逻辑：
再次降低社保年限，是在争抢什么人？是那些刚刚来到北京打拼几年，有一定积蓄，但又被社保门槛卡住的年轻精英和中产家庭。
这些人是城市未来的税收和消费主力。用一套房子，可以提前锁定他们未来几十年的生产力。
上海会怎么跟这条？
区域上，继续外环内外有别，但分界线可能会向内挪动。
上次是外环外已经松过了，就剩一年了，会全面放开吗？
我认为不太可能，因为北京并没有全面放开。
这次有没有可能，扩大到中环？
或者是将某些外环内中环外但非核心的板块划入宽松区？比如一些新兴副中心或城市更新重点片区。
或者说，外环内中环外只保留像唐镇、南翔、七宝、莘庄、大虹桥等核心板块，其他可能全部放开？
至于外环内，是否可能3年变2年、甚至1年？
以上只是猜测，大家评论区交流，或者等政策真正落地。
还有，这次北京给多子女家庭开后门，是响应国家号召，其实藏着小心思。
能在一线城市养得起二孩、三孩，并且还有余力考虑多买一套房的，是什么家庭？
高净值家庭。
这就是精准地释放改善型和资产配置型的需求，用他们的购买力来托举核心区域的资产价值。
上海可能会照搬，甚至加码。
比如，对二、三孩家庭给予更多的信贷支持或购房房票。
同时，针对人才引进的特定群体，如重点产业、顶尖人才，购房门槛放松可能会被实质性打通。
金融工具上，降低交易摩擦依旧会是主旋律。
北京取消了商贷利率的首套、二套区分，这是降低改善换房成本的狠招。
上海825新政已不再区分，此次若跟进，可能会给银行更多的灵活性。
资质好的，利率再下调？再给贴息政策？
亦或部分小银行，给出比四大行更低的商贷利率优惠？
这么做，都是为了实质性降低卖一买一的置换成本。
公积金政策又提又贷的优惠范围，可能会从新房扩大到部分二手房，进一步激活存量市场。
若上海根据以上可能性跟进，市场可能会加速分化。
道理很简单。
825新政几乎已经证明，单纯放宽但不全面放开非核心区的购买资格，对外环外市场的影响，并不怎么大。
大部分外环外板块面临的是产业、配套和人口导入的根本性问题，这不是多一张房票能解决的。
反而这次再放宽外环内，中环以内的高性价比笋盘，会迎来一波明显热度。
政策带来的预期，加上信贷成本降低，会点燃一些持币观望的置换客和刚需的热情。
外环内核心板块、中环以内的卖房周期、新房去化周期可能会显著缩短。
但外环外，不会有根本性的扭转。
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