房产执行遇难题？律师亲述：如何巧用8000万别墅攻破老赖心理防线｜实务方圆

每个执行案件背后，都藏着一个待解的困局。如果只会按流程办事，律师往往疲于奔命，执行效果也大打折扣。今天要聊的这个案子，执行标的约400万，被执行人名下财产不少：深圳南山一套别墅、汕头几处房产和车库、银行存款、股权……看似“家底丰厚”，但执行之路并不平坦。

我们判断，应以南山别墅为办案核心。为什么？不仅因为其价值高，更因为被执行人的常住地在此，便于推进执行程序。但执行法官那么忙，律师能做些什么？——提前 “排雷”，为上拍扫清障碍。本案我们重点解决了三个关键问题，借拍卖程序撬动本案顺利执行结案：

01

违建问题不解决

房子难过户

别墅嘛，不改造、加建、违建，好像都对不起“别墅”这个身份，但问题也出在这里。本案中，这栋别墅因被无人机拍到加建了半层，已被街道执法大队限制过户。怎么办？

经与各部门沟通，我们摸索出解除过户限制的“三步走”：

（1）法拍成交后，法院向执法大队发协执通知；

（2）申请执行人或买受人委托施工单位拆除加建部分，整改成与报建情况一致，执法大队现场指导；

（3）整改完毕，执法大队现场核验通过，解除过户限制。

需注意的是，拆除费用的承担需根据拍卖公告确定。一般而言，需由申请执行人或买受人垫付，然后从拍卖价款中优先受偿，实践中也有要求申请人、买受人自行承担的情况。

关键一步：上拍前就要在法拍公告里写明违建情况，让竞买人心中有数，避免后续推诿扯皮。

02

摸清过户税费

别让钱“卡在最后一公里”

司法拍卖中，买方通常要“先垫后返”——先替卖方交税，再从拍卖款中优先受偿。本案房产是非普通商品住房，由自然人持有，取得方式为买卖，我们梳理了主要税费如下：

（1）自然人卖方（被执行人）税费

A.增值税及附加：若房屋购买不足2年，按5.3%的税率全额缴纳（含增值税及附加税）；若房屋购买满2年，普通住房免征增值税；非普通住房需提供购房发票，按差额的5.3%缴纳增值税及附加。

B.个人所得税：若房屋为自用满5年且为家庭唯一住房，免征个人所得税；若不符合上述条件，需按转让收入的1%（普通住房）或2%（非普通住房）核定征收，或按差额的20%缴纳（需提供房屋原值凭证）。

C.土地增值税：个人销售住房暂免征收土地增值税。

D.印花税：个人销售住房暂免征收印花税。

（2）买方（竞拍人）税费

A.契税：购买家庭唯一住房：面积≤140平方米，按1%征收；面积＞140平方米，按1.5%征收；

购买家庭第二套住房：面积≤140平方米，按1%征收；面积＞140平方米，按2%征收；

购买家庭第三套及以上住房，按3%征收。

企业购房契税一般按3%征收，不享受个人购房的优惠政策。

B.印花税：个人购买住房暂免征收印花税；企业购房按合同价款的万分之五征收。

小贴士：遇到拿不准的税费问题，不妨直接去不动产登记中心税务窗口免费咨询，亲测有效！

03

善用“软执行”

让腾退不再“硬碰硬”

唯一住房、高龄被执行人、情绪抵触强烈……这些都是腾退路上的“雷”。经办人到本案别墅房产实地考察并询问相关人员后，确认被执行人仍居住于该房产中，且在形式上该房产属于被执行人夫妻在深唯一住房。考虑到被执行人年龄较高，且存在强烈的抵触情绪，我们采取了“软硬兼施”的策略：

（1）限制出境 + 限高措施

考虑到被执行人常往返港澳，我们果断申请“边控”和“限高”，精准施压。需要注意的是，深圳地区法院在执行程序中对被执行人采取的限制出境措施，一般以6个月为限，且需在终本前申请。如终本后且在6个月届满前，申请人可向执行法院申请续期；如终本后过期未续，则因系统原因无法进行续冻。

（2）预处罚短信“温柔一刀”

我们请法官发送了一条“最后通牒式”短信，明确告知不腾退将面临罚款、拘留甚至刑事责任：

“（被执行人名称）：关于XX一案，本院已立案执行，本院已送达腾空公告、拍卖裁定等。现短信通知你方，限你方在X年X月X日上午X时到XX人民法院签署腾空承诺书；或在最后限期，即于X年X月X日前主动腾空（案涉房产），如仍不腾空，本院实施进行强制腾空以及对（被执行人名称）进行罚款人民币十万元和司法拘留十五日，存在抗拒执行情形，构成犯罪的，本院移送公安机关处置，最高判处有期徒刑七年。特此作出最后通告。联系电话：XX。如遇法官外出执行，可致电XX留言或到本院接待室请求联系。”

短信虽短，威力不小。内容严谨、语气坚决，配合法院权威，往往能起到“四两拨千斤”的效果。收到该短信后，被执行人立刻主动与申请执行人协商，最终通过执行和解并分期付款的方式，很快将本案执行完毕。申请执行人无需等待司法拍卖的一系列繁琐漫长手续，被执行人也保住了其别墅。

04

执行心得：

对症下药，才能精准发力

对“想还但暂时没钱”的，用“限高”施压，留出履行空间；

对“有钱故意不还”的，叠加“失信+拘留”，加大威慑；

对“可能跑路”的，及时“限制出境”，精准锁控。

执行虽带“强制”二字，但真正的智慧在于：用最恰当的方式，实现最高效的结果。希望这份实战笔记，能为正在攻坚执行案件的你，带来一些启发。

编辑：芷清