政策动态 | 住建部定调2026年行业发展方向，北京进一步放开限购政策（12.22-12.28）

2025年第52周，住建部召开全国城乡建设工作会议，明确来年将着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。央行发布金融稳定报告，将实施更加积极有为的宏观政策，做好房地产金融宏观审慎管理。

地方层面，北京进一步调整优化房地产限制性政策：其一，非京籍购房社保要求减一年；其二，商贷利率不分首套二套；其三，二套房公积金首付降至25%。上海在本周审议通过了“十五五”规划建议，明确将推动城市高质量、内涵式发展。河南省发布新规建设生育友好型社会，多子女家庭购买二套房可视为首套房。

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周度中央：住建部落实经济工作会议房地产相关要求，央行表示将持续防范化解重点领域风险

1.住建部：着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式

全国住房城乡建设工作会议于周内召开，在来年房地产相关工作的安排上，明确重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。具体涉及保障房供应、“好房子”、白名单、地方自主调控、做实房地产开发项目公司制、推行主办银行制、推行现房销售制、规范预售资金监管、深化公积金制度改革等方面。

会议指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

对比“十五五”规划建议和中央经济经济工作会议的相关内容来看，2025年末的住建部会议对相关内容进行了进一步深化落实，并将“加快构建房地产发展新模式”明确分解为“做实房地产开发项目公司制、推行主办银行制、推行现房销售制、规范预售资金监管”等多个方面。构建行业新模式，既是促进行业加快降风险进程的有效举措，也是满足新时代行业发展的必经之路。预计来年将有更多城市跟进推行现房销售，项目的开发和预售资金也将得到更为全面的管理。

对于未来五年行业的发展趋势，住建部明确，二手房也将是未来居民改善住房条件的重要渠道。整体来看房地产仍有较大的发展潜力，既要把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，带动产业链升级，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。

2.人民银行：金融系统将加大逆周期和跨周期调节力度，持续防范化解重点领域风险

中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2025）》。下一步，金融系统将实施更加积极有为的宏观政策，加大逆周期和跨周期调节力度，持续防范化解重点领域风险。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本低位运行。防范化解重点领域金融风险，坚定推进金融支持融资平台债务风险化解工作，积极稳妥处置中小金融机构风险，做好房地产金融宏观审慎管理，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

该政策释放了融资端适度宽松的明确信号。通过加大跨周期调节、保持流动性充裕，社会综合融资成本有望维持低位稳定，为房地产市场注入信心，助力房价进一步企稳。同时，融资平台债务风险化解的推进，减轻了地方财政对土地市场的依赖，避免土地供应过度承压。这一安排既防范了重点领域风险，又能促进土地市场供求关系趋于平衡，为行业平稳调整提供了有力支撑。

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周度地方：14省市发布稳市场新政，北京进一步放开购房限购政策

地方层面，近一周14省市发布稳市场政策，北京在周内进一步放开了住房限购政策，上海在本周审议通过了“十五五”规划建议，明确将推动城市高质量、内涵式发展。河南省发布新规建设生育友好型社会，多子女家庭购买二套房可视为首套房。值得关注的重点政策如下：

1.北京：进一步放开购房限制性政策

12月24日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出多项楼市优化措施。限购方面，非京籍家庭购买五环内、外商品住房的社保或个税缴纳年限分别调减为2年、1年，二孩及以上多子女家庭可在五环内多购1套住房；信贷方面，商业贷款不再区分首套二套定价，二套住房公积金贷款最低首付比例降至25%；供给端则将招拍挂拿地项目立项方式由市区分级核准调整为区级备案，全方位优化住房市场环境。

此次政策是北京积极响应中央“稳定房地产市场”“清理不合理限制性措施”要求的具体体现。作为一线城市，其政策调整的风向引导意义远大于实际短期效应，为全国楼市调控提供了重要示范。预计后续将有更多城市跟进优化，通过因城施策激活市场需求、优化供给结构。这一系列调整将加速行业供求关系趋于平衡，有效提振市场主体信心，为房地产市场平稳健康发展注入持久动力。

2.上海：审议通过十五五规划建议，将推动城市高质量、内涵式发展

12月22日，上海第十二届八次全会审议通过十五五规划建议，明确推动城市高质量、内涵式发展。规划聚焦空间格局优化与区域协同，提出高质量开展城市更新行动，加快城中村改造和旧住房成套改造，分类推进低效商办楼宇及设施更新。同时，将强化长三角科技创新与产业协同，疏解中心城区功能、提升新城节点作用，优化市域南北向空间布局，构建现代化基础设施体系，全面夯实城市可持续发展基础。

对于上海这类一线城市，城市更新已成为稳定房地产市场的核心抓手。其价值不仅在于通过旧改改善民生，更能盘活存量空间，为城市供应优质住宅用地，破解新增用地紧张难题。当前一线城市部分旧城区二手房交易价值已低于相邻宅地楼板价，这为城市更新预留了合理盈利空间，吸引市场主体参与。作为超大城市发展标杆，上海的规划导向将为同类城市提供借鉴，推动更多城市以城市更新优化供求结构，既助力房地产市场平稳运行，也为城市高质量发展注入持久动力。

3.河南省：多子女家庭购买二套房可视为首套房

河南省人民政府办公厅发布《河南省加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会若干政策措施》，推出多项住房支持举措。其中，多子女家庭已有1套住房再购房可认定为首套，公积金贷款额度上限提高20%；面向无房青年创新特色住房金融产品，多渠道增加保障性住房用地供给，推进收购存量商品房用作保障房；符合条件的未成年子女家庭纳入城镇住房保障范围，户型分配将根据子女数量给予照顾，全方位适配生育家庭住房需求。

当前多地正密集加码多子女家庭购房支持，河南此次政策是其中的典型体现。其核心价值在于实现生育支持与住房保障的精准联动，既通过降低购房成本、优化保障供给，改善多孩家庭居住条件，减轻生育养育压力，也能带动育儿、教育等相关产业稳定发展。对房地产市场而言，这类政策精准激活中长期改善性需求，有助于缓解供需矛盾、稳定市场预期。随着更多地方跟进优化，将形成政策合力，为生育友好型社会建设和房地产市场平稳发展双向赋能。

4.德州、普洱：开展公积金代际互助业务

本周，德州、普洱两地同步推出公积金代际互助相关业务。德州发布通知，2026年1月4日起施行住房公积金互助冲还贷款业务，借款人正常还款6个月后，其父母或子女可申请用本人公积金账户余额冲抵贷款本息，申请人需满足本地正常缴存等条件。普洱同步优化公积金提取政策，当日起可提取缴存人及配偶、双方父母和子女的公积金支付购房首付，按年提取商贷本息业务支持线上办理，2026年1月26日起还将新增按月委托提取商贷服务，全方位减轻购房负担。

德州、普洱的公积金代际互助政策，精准唤醒了大量沉睡的公积金账户，显著提升资金使用效率。从2025年年中披露的全国数据来看，全国公积金存款余额10.93万亿，贷款余额8.07万亿，74%的个贷率距90%警戒线有较大空间，为这类政策优化提供了充足资金支撑。两地政策通过打破家庭内部公积金使用壁垒，既减轻了购房者首付和月供压力，又盘活了存量资金，契合住房支持需求。预计后续将有更多城市跟进，以公积金政策创新激活住房消费潜力，助力市场平稳运行。

政策趋势：

从周度政策发布频次观察，本周地方层面稳市场政策发布频次明显回落。从政策类型来看，公积金政策优化占比相对较高。地方积极响应中央“十五五”规划建议，持续强化房地产市场的民生属性，推进公积金政策优化落实，并进一步放开购房限制性政策。

从近一周主要稳市场政策的发布频次变动来看，公积金、城市更新、供给侧管理发布频次位列前三。随着各地省级行政部门“十五五”规划建议已经基本发布完毕，公积金再度成为了发布频次最高的地方稳地产政策，从近期各地发布的优化公积金新政来看，在代际互助、利率水平、贷款额度等方面仍有较大的调整空间，叠加公积金资金池的充裕支撑，后续仍有进一步细化完善的潜力。而城市更新作为行业高质量发展的重要抓手，也是当前地方稳市场新政的主要发力点之一。

统计近1个月稳市场发布频次，保障安居、好房子、城市更新、企业防风险依旧分列前四，主要是由于近期“十五五”发展规划中，提及相关方面次数相对较多。基于房地产的基础民生属性，在以稳市场作为第一要务的发展阶段中，保障安居和“好房子”更是地方保障新增供应确定性的直接抓手。典型如12月28日开盘的深圳中信城开信悦湾，作为典型的豪宅“好房子”，备案均价超过24万元/平方米，开盘2小时即实现了超100亿元的成交，刷新全年最快突破百亿元成交的纪录。公积金政策排在第四，因其在提取方式、额度、用途、利率、还款、提取标准等多方面的调整空间，各地仍具有较大的政策优化空间。

（来源：克而瑞地产研究）