各地新城从“聚人才”到“聚人气”的十条建议

泓睿达原创403，本文4400字。

宽阔的马路、崭新的高楼、精心设计的公园……这似乎是各地新城的“标准配置”。但夜幕降临却常常灯火阑珊、人影稀疏。

例如早期的鄂尔多斯康巴什和天津于家堡，都曾因过于注重宏大叙事和地标建筑，忽略了人气赖以生存的生活服务业和职住平衡，一度陷入空城困境。

为什么要开发新城？土地不够了。放人的地方叫新城，放企业的地方叫新开发区，但放人和放企业并不泾渭分明，有企业的地方就有人，有人的地方终究会成为城，人聚为城。所以现在的新城不像30年前的开发区只生产不住人，白天上班工人从其他地方赶过来，晚上下班又呼啦啦的跑光了，新城追求产城融合，人没那么累，城没那么鬼。

但新城依然普遍存在“职住不平衡”及“建用不平衡”两个问题。

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“职住不平衡”是因为并不是所有企业的员工都会住在新城里。有家庭的员工，家在旧城下班了要离开，也并不是每一家企业都有员工宿舍，管理刚性且只供短期，会导致员工外出居住，还有配套不足，当职聚居散时，人气就不足了。

“建用不平衡”呢？房子建多了，和实际人口不匹配，居住和消费被稀释，人气也就不足了。

各地常用对策是依靠行政搬迁、企业分设、文旅活动导入人口，但这些人口是“潮汐人口”（白天工作晚上离开），而固定人口才是支撑消费、教育、医疗服务业的核心。若缺乏消费场所，潮汐人口难以转化为固定人口，也难以形成稳定的“人气”。

是不是建成后就能解决人气问题呢？表面看起来原因是配套成熟，实际上是有就业岗位。很多新城建得很漂亮，但配套长期不成熟，只有就业岗位充足，才是人气的关键。而生活服务业能提供大量就业。

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事实上，很多地区的新城规划常常强调产业高端化、建筑地标化、人群高知化，忽略了城市是生态的整体，而生态需要多元。

高技能人才收入高，会产生大量消费，如果一个城市的服务价格贵，会出现“留才成本高”和“人才流失快”的问题。

一方面，各地出台政策吸引人才，在政策（人才补贴，住房补贴，生活补贴，税收减免等）和就业（高待遇，高福利，包吃住）双重吸引下初期人才确实有聚集效应，但补贴到期，人才有一定资历阅历能力后，他开始更看重成家安居（住房，户口，学位，生活便利性）和职业规划（行业圈子，跳槽成本，成长边际效应），如果二者不能解决其一，就会导致频繁流失，尤其在没有高能级城市辐射加持的新城里，企业留才成本更高。

另一方面，生活服务业缺乏扶持，导致开业租金成本，水电燃气成本，招工成本，通勤成本高。出现了因为供给短缺导致低技能人口比高技能人才工资更高的怪现象。服务业的供给处于紧缺状态，结果就是价格上涨。比如上海的住家保姆月薪已经超过香港菲佣价格。进一步就是需求下降，而需求得不到满足时高技能人才也会流失。

高技能人才和低技能人力在一个城市中是互补的，三个原因。

第一个原因，需求牵引消费。在任何生产单位里面，都需要高技能人才和低技能人力相配套。比如在浦东的金融街，除了需要高级白领以外，还需要清洁工和保安。收入水平越高，就有更高比例用于消费，一个地方业态越丰富，分工效应越强，低技能人口越容易获得好处。

第二个原因，生活服务业让消费实现本地闭环。高技能人才集聚会产生很多生活服务需求，提供这种服务的往往是低技能人口，如果这些人口能就近提供服务，高技能人才的消费就不会被转移出去。

第三个原因，生活服务业转移了企业成本。低技能人口在新城获得岗位和收入，促进了服务业兴旺，高技能人才的消费被满足，减轻企业全面配套的负担。

在美国，高科技产业产生了大量生活服务业需求。据统计，城市中一个高技能人才的就业岗位可以带动5个其他行业的就业岗位，其中2个是相对高端的服务业（比如牙医和理财师），而另3个则集中在消费型的生活服务业（如售货员和餐馆服务员）。1个高科技就业岗位的增加能够带动1.6个本地服务业的就业，关键是当你花大力气引进这个1时，也要想办法同步降低这个1.6进入的门槛。

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首先，要有一套旺人气的标准。包括:一是总量增长指标，比如常住人口数、户籍人口数、个体工商户注册数、商业楼宇开业率，这些指标的增长意味着固定人口增长和商业信心提升。二是结构优化指标，比如行业结构、从业人员结构、分布结构，这些指标可以考察一个区域内从生产到生活的生态链是否存在短板，建用是否平衡。三是质量指标，比如样本个体工商户的营收，商铺平均经营和空置年限，商圈客流峰值/谷值、通勤流向，居民满意度、社区活动参与度、社交网络密度。根据这些指标可以调整政策方向。

其次，对照这些指标完善扶持政策。

2021年商务部等12部门出台《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，2025年9月商务部等9部门又推出《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出“科学优化布局。加强统筹设计。合理优化网点，重点对城镇老旧小区、新建居住区……加强商业网点布局，满足居民便利生活和日常消费需求”。

建议可以这样:

第一，推动常住人口增长，保持低成本居住供给。

解决职住平衡问题，住房问题是关键。考虑两笔补贴费用，联合企业提供公建保障性租赁房，人才公寓，以长期、保底、阶增承租方式低价、大规模收储一批空置商品房，第一笔补贴是联合企业出租给员工，三年为期逐年补贴递减，第二笔补贴是联合开发商优惠出售给企业员工，优惠力度三年为期逐年递减，刺激越早买房补贴越多。

孩子上学问题也是关键，在新城有固定住所，且承诺转移社保的企业骨干员工，配给公办学位。

对注册开业在新城，经营面积或符合首店条件，且承诺持续经营一定年限的个体工商户、服务业企业，为其薪酬达到一定标准的骨干员工提供保障性租赁房，人才公寓。比如深圳在新建设区域推行“城中村改造+保障房供应”模式，保留低成本居住空间。

第二，支持低技能人口就业。

新城业态不仅瞄准高科技企业，也规划特色市集、社区工坊、便民服务业街区，给予租金优惠或创业补贴。比如成都东部新区在核心区周边规划“便民服务带”，吸引小型餐饮、便利店、维修点入驻。

鼓励本地居民、返乡青年、小微创业者以低租金或免租期方式，开设第一批便利店、咖啡馆、书店等，政府给予小额启动资金和培训，让其成为服务业的“种子用户”。

公交线路和班次优先连接居住区、城中村和商业服务区、工业区两端，确保服务业工作者通勤成本可控。比如苏州工业园区通过公交专线、自行车租赁系统，降低低收⼊群体通勤成本。

第三，补齐中端生活服务业。

为什么强调中端服务业呢？比如餐饮，太低端，对城市形象有影响，也和常住居民的消费力错配，太昂贵，又不符合日常消费习惯，而中端生活服务业兼顾了档次和日常两方面，但中端服务业的经营者会顾虑投入大、客流少、难维持。因此要重点对这部分中端业态进行扶持。比如南沙新区，对首次引入并实际经营的餐饮企业提供供餐服务的集体食堂，给予食堂所属单位每1家食堂10万元的一次性补贴。

对于掌握在政府和国企手里的商业物业，设定业态分布指标，属于弥补业态空白（电影院，电竞，量贩KTV，健身房），弥补档次和规模空白（如人均消费100元，经营面积超过1000平方），弥补本区域空白的首店，分类分层分期提供租金优惠和一次性奖励，并结合经营业绩（首次达到限额以上）给予奖励，以及骨干员工享受上述租住优惠。

强化品牌建设，对园区经营单位提出业绩指标，对引进“中华老字号”“绿色餐厅”“连锁品牌”等认定的企业，能够打造特色消费场景（如主题餐厅、文创书店、运动健身综合体）的项目给予奖励。

第四，完善社区公共服务。

在大型地标场馆之前，打造高频使用场所，多建社区公园、街头篮球场、免费图书馆、夜市广场，而非只注重地标性文化场馆。比如西安曲江新区周边保留大量平价小吃街和小商品市场，平衡大唐不夜城的高端旅游与本地生活的冲突。

引导特长人群以服务换租金，做好人群特长摸查，对于入住的艺术工作者、教师、社工、手工艺人等，可以提供低于市场价的租金或免费居住空间，条件是他们必须为社区提供一定时长的公共服务，如开设免费工作坊、组织社区活动、辅导儿童课业。

第五，设置“人气对赌”开发协议。

在引入房地产开发和产业园区建设运营商时设置商业条款，对小区和园区要配套“嵌入式”服务，在有居住配套的产业园区、大型居住社区内嵌入式布局常规四店（便利店、菜肉店、维修店、理发店），设置与本小区“常住人口增长率”“商铺开业率”“夜间灯光指数”等挂钩的奖惩条款，激励开发商持续运营而非卖完房子就走。

第六，注重商业街区道路设计。

比如马路这件事，大马路配套的是大型商业体，但不一定适合住户为主的商业街区。我国的新城几乎无一例外地采取了大马路的形式。从直觉上来说，很多人认为大马路有利于缓解道路拥挤，实际上小马路一方面可以像毛细血管一样分流主干道路的车流，另一方面路边可以有足够的人流，从而发展起沿街的商业，这样既增加城市生活的便利度，又可以缩短居民生活半径，减少开车出行，特别是两个挨着的商住小区之间，如果规划为“小马路+临街商铺”，会很容易旺起来。

第七，将公共绿地交给居民，吸引常住人口。

将部分未开发地块、小区公共绿地、沿街公共绿地设计为市民农园、果园、花园，统一管理但分块租赁，给有兴趣的居民种植，吸引人口常住。

委托给居民种植虽然用地和灌溉用水免费，但要设置要求，服从统一管理。首先不能做成传统的菜地，不能搭建窝棚，推放杂物，其次应采用观赏园艺的搭配手法。比如曲线划分地块，用向日葵、玉米作为背景，中层种植五彩椒、茄子，低层用百里香、旱金莲镶边。注意色彩搭配，比如将紫色羽衣甘蓝、金黄色金盏菊、翠绿韭菜进行色块组合。

第八，发起“城市体验官计划”。

招募10位来自不同领域，在头部城市创业但期待降低生活成本的博主、设计师、摄影师、作家、家庭主夫/妇等，给予他们一年免费居住权，条件是凭借自身所在领域的特长，持续创作和分享在新城的生活内容，并提出完善建议，用真实、多元的叙事风格补充官方宣传的不足。

第九，推行公益活动积分计划。

上述几点活动包括开设首店，公共绿地承包种植，城市体验馆的宣传，提供技能帮助，还有垃圾分类、志愿服务等行为，都可以成为积分，换取礼物或其他志愿者对你的服务时长。比如参考深圳的做法，实现兑换品不依赖政府补贴，而是深度整合辖区商业资源（优惠券、服务），形成可持续的“资源闭环”。弱化“物质激励”，强化“权益与信用”，将积分与公共服务优先权、信用加分等“软性权益”挂钩，引导居民关注新城的公共价值。

第十，成立“人气咨询委员会”。

成员包括政府、开发商、入驻企业代表、商户代表、热心居民等，定期评估人气指标，快速响应问题（如公交线路调整、商业补贴申请），避免政府单方面决策与市场需求脱节。

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参考资料:
《大国大城》陆铭，上海人民出版社