利率开始迈向“2时代”

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

央行这个时候来给大家发大礼包，你不能说它不是一个巨大利好（笑脸），举掌欢迎，俯仰甘露。想一想明天国统局就要发布的2025年度经济、房地产数据，这个时候放点猛料出来，再好不过了。

这些政策进一步释放了对房地产宽松支持的重大信号。

首要的政策是降息终于来了。

下调各类结构性货币政策工具利率25个点子，1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%，专项结构性货币政策工具利率为1.25%。

再贷款利率是商业银行向央行贷款的时候所给的利率，我们可以把它理解为类似于一级土地市场价格的“上游价格”，它有一个传导和引导功能。央行的再贷款利率下调了，就等于是降低了商业银行从央行爸爸那里拿钱的资金成本，进而像LPR这样的市场利率，就有潜在的更大的下调空间。就像政府限制了土地溢价率，推行房地联动，房子的价格也有适当让利的空间一样。这样下来，商业银行就可以有动力以更低的利率向市场投放资金，从而让企业、家庭的贷款成本变得更低，大家的贷款意愿比之前升高，市场上的活钱就更多起来了，经济活性就能增强。

这是继去年央行下调再贷款、再贴现利率25个点子之后的第二次操作，去年5月7日央行也是这般下调。下调之后，到当年5月20日，5年期LPR和1年期LPR分别下调了10个点子。

如此，我们可以预期，这次的1月20日，LPR报价利率也很有机会和去年一样，分别来个10个点子的下调。

如果成真，那么，届时5年期LPR将降至3.4%、1年期LPR将降至2.9%，首次跌破3%，利率正式走向“2时代”。

实际上，这个事情在开年就已经有了端倪，我最近收到的金融中介给的报价，信用贷（备用金）的利率已经来到了2%的关口，有的银行定向发给客户的30万备用金，月利率优惠之后去到了0.168%，折算年利率2.016%。

虽然我认为这个LPR利率水平依然还是太高，但这的确是一个巨大利好。对于购房人群、存量房奴人群，都可以继续减轻月供负担——很多粉丝已经被贷款压得喘不过气来啦！

进一步，央行也明确释放了“双降”信号——存款准备金率、LPR都有进一步下调的空间，应该说，已经暗示得很“明牌”了。

我们拭目以待。今天的房地产股大涨，就是因为这个预期（但是不要再参与了，“烟屁股”的逻辑我讲过了，老是吸烟屁股，不好玩哈哈）。

再一个，政策利好的“魔爪”开始伸向了商办物业。央行将会同金监总局，将商业用房购房贷款最低首付比例从当前的50%下调至30%，一把下调了20个点子！相当的霸道！

这意味着房地产调整来到第6个年头的时候，政策开始惠顾了非住宅类物业。也许许多人不晓得，过去5年，住宅很惨，但比住宅更惨的是非住宅，尤其是写字楼、公寓物业，库存量高到天际，都堪堪跌到了丧失流动性那样的地步。

比如，深圳的新房公寓市场，无论是供应还是销售，可谓是惨不忍睹。新建公寓在2025年一共卖出去了7.3万平米，而在2020年是71.5万平米，6年时间，成交量几乎跌去了90%——就跟上市房企股价一样。

我认为这在某种程度上说明，公寓这个产品类型已经丧失了流动性，经过了时间与市场洗礼，公寓的市场逻辑不那么坚实，跌幅太狠了。即便是市面上的公寓供应量在大幅减少，但是市场对这个产品的接受度也大打折扣。若要市场接受，必须要价格降到足够的低，比住宅杀价杀得更狠，以此来弥补公寓在产品结构本身上的不足。所以，从2025年上半年开始，有一些二手公寓的租金回报率就已经顶到了5%左右，个别甚至更高，各区都有。

如果首付下调到3成，相信对于一些高租金回报率的小面积公寓，会形成一个正面刺激。一些长线收租资金在这个条件下会计算，5%的租金回报率相对于3%的贷款利率、1.8%的国债收益率，是不是可以打平甚至跑赢了。

我们可以继续观察，我个人持保留态度，你们怎么看？欢迎留下你的看法，谁有租金收益率高的公寓项目，也欢迎在留言区分享出来。

整体而言，今次的政策吹风，释放出三个重要的信号。

第一，贷款利率迈向“2时代”。这一点将在2026年很快看到，也许5年期LPR今年还能守住3，但是不影响这个判断。比我预期的晚了1年，但是该来的总会来。未来我们会看到，公积金贷款利率会变得更为友好。当然，存款利率也会进一步下调。所以，等一等，会有更好的利率。对于买房急迫度高的刚需，2026年会是一个比2025年更为友好的年份（下面我会专文分析）。

第二，释放出房地产持续宽松的信号。昨天到今天，陆续是利好政策，昨天是针对居民换购住退税的政策。说明了政策在开年就给房地产派糖，显示决策层稳住房地产的意图相当明确。个人依然维持政策“小步快走”的判断，今次公寓首付下调就是一例。真正市场需要的“猛药”，是一揽子结构化改革，很难。单一的政策都不足以逆转市场情绪，政策希望是八方风雨连年滋润，最终汇聚成河。猛药VS细雨，哪个好，最终市场说了算。

第三，发力商业地产去库存。这是本次政策的一个小的转向之处，和之前有所不同。截至去年前11月，住宅库存量为3.9亿平米，同比升幅高达4.3%；办公室库存量为5234万平米，同升0.7%；商业营业用房1.4亿平米，同跌1.3%。考虑到过去数年，政策在非住宅类物业方面的举措极少，此番政策出手，可能许预示着是一个开端，今年非住宅物业的去库存利好政策有机会更多。

看看明天的经济、房地产各类数据出来，市场如何反应，各地再怎么落地政策吧。

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