北京
撰文 | 大卫
编辑 | 茶茶
1月23日，红星美凯龙披露2025年度业绩预告，公司预计全年将出现巨额亏损，引发市场热议。根据公告显示，红星美凯龙2025年度归属于母公司所有者的净利润亏损区间为150亿元至225亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损区间为46亿元至58亿元。这一亏损幅度较2024年同期显著扩大，上年同期公司归母净利润为-29.83亿元，亏损规模增幅超4倍。也大大超过了其前三季度31.43亿元的亏损。
不过，此次亏损核心是“账面数字调整”，而非实际经营现金流的恶化。
根据会计准则，投资性房地产需按公允价值后续计量，当市场租金预期下降时，即便物业仍在正常出租、产生稳定现金流，其账面价值也需同步下调，这部分损失直接计入当期净利润，但不影响公司实际现金流入。
2025年红星美凯龙巨亏主要有两大原因：
1、受市场对未来租金收益预期下行的影响，公司相应下调了所持投资性房地产的估值，预计2025年度该项估值下调金额约为126亿元至215亿元，这构成了此次巨亏的主要组成部分。
2、除此之外，公司还对各类资产的可回收金额进行了全面评估，初步测算需计提减值准备约45亿元至57亿元。
尽管减记是账面调整，但它反映了深刻的经营困境，核心压力是租金收入的大幅下滑。
红星美凯龙长期依赖“商业地产+招商收租”的重资产高杠杆模式，扩张中积累了超300亿元有息负债。这种“包租公”模式重管理轻经营、数字化转型滞后，市场下行时，高额刚性成本与粗放运营的短板彻底暴露。
因家居市场需求疲软，为留住商户，公司不得不对部分商户减免租金及管理费，以维持商场出租率。同时，为吸引新能源汽车、高端设计等新业态入驻，公司提供了优惠的商业条件，这进一步影响了租金水平。
租金水平显著下降，导致作为估值基础之一的未来租金收入预期变得悲观，从而触发了巨额的投资性房地产公允价值下调。
红星美凯龙的困境并非个例，而是整个家居行业的缩影。2025年，受房地产下行、消费需求疲软、渠道变革等多重因素影响，家居行业进入深度调整期：上游房企债务问题导致新房交付放缓，直接影响家居“后置消费”需求；下游消费者更趋理性，装修预算收缩，高端家居消费增速承压；渠道端则呈现“大店遇冷、小店兴起”的变革，宜家等国际品牌关闭传统大店、布局社区店，传统家居卖场面临客流分流压力。
更关键的是渠道碎片化，直播电商、设计师渠道、整装公司分流客源，叠加消费者更趋谨慎、追求性价比与一站式服务，进一步挤压传统卖场空间，直接削弱了红星美凯龙旗下物业的租金潜力和市场价值。
为优化结构，公司正在收缩战线，2025年前三季度累计关闭了33家商场，同时开启大幅裁员。2019年末其员工数为27113人，2025年年中骤降至10037人，五年半净减17076人，裁员比例高达62.98%。
受此影响，红星美凯龙母公司厦门国企建发股份也录得上市二十多年来首次亏损。
业绩预告显示，2025年度建发股份实现归属于母公司所有者的净利润为-100亿元至-52亿元，预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润-65亿元到-33亿元。
这是建发股份A股上市以来首次出现亏损。
总而言之，红星美凯龙2025年创纪录的巨亏，是一场由房地产下行、家居需求萎缩引发的资产价值危机的集中体现。它既是市场困境的反映，也是公司为过去的重资产模式付出的代价。
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