要开64个！2026年江苏商业杀疯了

赢商盘点-项目

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 李磊

图片来源 · 各项目官方

头图来源 · 南京华贸中心官方小红书

编者按：

作为全国商业活力的风向标，华东地区在2026年再次成为全国增量市场主阵地，一大波商业项目将集中入市。赢商网聚焦上海、江苏、浙江、安徽等地增量市场，策划推出 《2026华东商业“上新”观察》 系列报道，梳理不同省份筹开项目的整体特征与趋势，解读重点项目的定位策略与核心亮点。此篇为「江苏」

在商业地产全面迈入存量时代的背景下，江苏市场呈现逆势上扬态势，2026年拟开业项目数量与体量双双回升。据赢商网不完全统计，2026年江苏预计将有64个新商业项目入市，新增商业体量约397.44万㎡。这也是自2020年以来，江苏省拟开业项目数量与体量首次出现同步回升。（文末附2026年江苏拟开商业项目盘点清单）

这并非简单的规模扩张回归，而是市场在分化中探索新路径、在压力下寻求创新的集中体现。一方面，南京、苏州等核心城市的商业竞争已进入贴身肉搏阶段；另一方面，满足日常高频需求的社区商业、承载城市文脉的特色街区、改造存量空间的城市更新项目正大量涌现，共同勾勒出江苏商业从增量扩张全面转向存量激活与增量创新并举的新发展阶段。

01.

数量体量止跌回升

进入结构性调整新阶段

据赢商大数据不完全统计，2026年江苏省拟开业商业项目共计64个，预计新增商业体量约397.44万㎡，其中商业体量在3万㎡及以上的项目为56个。与2025年（38个，333.28万㎡）相比，2026年在项目数量与总体量上均呈现显著回升。

这一变化标志着江苏商业在经历多年量减质升的调整后，正进入一个结构性反弹与深度调整并存的新周期。新增供应并非均匀分布，而是高度集中于特定城市与特定类型，反映出开发商的投资策略日趋精准与审慎。

02.

南京苏州双核领跑

宿迁暂无新项目入市

全省63个筹开项目分布于12个城市。南京以21个项目位居榜首，苏州以18个项目紧随其后，这两大核心城市的新项目数量合计占全省总量的六成。其余项目中，无锡7个，徐州、盐城、常州各3个，淮安、南通、泰州各2个，扬州、镇江、连云港各1个。

作为江苏商业资源最集中的两个城市，南京与苏州的新增供应量遥遥领先，但项目特征有所不同：

• 南京的项目谱系更为多元，既包含华贸中心、德基奥莱、六合万达广场二期等大体量项目，也有大量中小型项目分布于各区域；

• 而苏州的新项目则明显偏向小型化与精细化，仅天鹅港·橙天里一个项目体量达到10万㎡，显示出其商业市场已进入深度的存量竞争与更新阶段。

03.

5-10万㎡项目占主流

3万㎡以下项目涌现

从体量分布看，5-10万㎡的商业项目数量最多，共33个，以51.56%的占比主导市场。此类项目多为区域型商业，既能满足周边居民的日常消费需求，也具备一定的品牌集聚与辐射能力。

其次是3-5万㎡的项目，共14个，占比21.88%。它们多分布于城市核心区或成熟商圈，旨在通过精准定位与特色化运营，填补市场空白或满足细分客群需求。

10-15万㎡的项目有8个，3万㎡以下项目7个。前者多为存量改造或城市微更新项目，体量虽小但特色鲜明；后者则多位于城市新兴区域或副中心，承担着带动区域商业升级的使命。体量超过15万㎡的超大型商业项目仅有2个，分别为南京华贸中心和徐州德基广场。

04.

街区商业占比超三成

奥莱项目集中入市

2026年的筹开项目中，街区式、开放式商业形态显著增多。诸如南京金陵长乐坊、苏州胥江里与悬桥IN巷、徐州九里楚汉文创街区等19个项目采用了街区形态，占比接近三成。这些项目多通过植入文化IP或营造特色场景，打造差异化体验。

此外，2026年江苏将迎来多个奥特莱斯项目集中入市。其中，定位为“国内首个艺术概念奥特莱斯”的南京德基奥莱、旨在打造全时奥莱MALL的无锡杉杉奥特莱斯广场，以及以奥莱公园结合潮流天地为特色的泰州姜堰奥莱公园尤为值得关注。

奥莱项目的集中入市也反映出在消费日趋理性的背景下，市场对于高性价比品牌消费与微度假式购物体验的需求正在显著增长。

05.

多元资本共同参与

本土企业占据主导

从开发商背景来看，本土企业仍是江苏商业市场的绝对主力。华润万象生活、万达、宝龙、银泰、爱琴海、杉杉奥莱等全国性连锁企业持续深耕；与此同时，地方国企及独立开发商的项目数量较往年明显增多。

此外，港资开发商在2026年继续保持稳健的进入态势。香港置地与招商蛇口携手打造的南京光环花园城、新世界的无锡K11Select等项目即将亮相，持续将港资商业的精细化运营理念与国际化资源带入江苏市场。

可以预见，江苏商业已进入一个更考验市场洞察力、内容创造力与长期运营力的精耕时代。从贴近社区的商业布局到雄心勃勃的城市地标构建，每一个项目都在尝试点亮未来城市生活的更多可能。

（以下项目信息排序不分先后）

南京华贸中心

• 预计开业时间：2026年三季度

南京华贸中心位于城市“黄金中轴”中央路，坐拥玄武湖与明城墙之间，落位百年湖南路商圈之核，是城市级的高端综合体。总建面约45万㎡，涵盖超甲级写字楼、精品购物中心、街区商业、华贸国际公寓、华贸雅诗阁服务公寓、央行旧址广场等复合业态。

项目秉承集团“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的开发理念，通过“文商旅一体化 + 全业态沉浸体验 + 精神内容共创”，南京华贸中心正成为连接城市文脉、重塑中央路-玄武湖商圈面貌。

南京华贸中心商业总体量达12.6万㎡，由华贸中心商场（约10.8万㎡）、华贸中心街区（1.8万㎡）构成，打造南京新一代“内容先行×空间策展×生活方式运营”复合商业地标。

项目以玄武湖为灵感，定位为“新都会湖畔生活悠享地”。通过运动、艺术、社交与美学的融合，共同构成构筑一个有温度、有内容、有表达力的都会生活新样本。

南京光环花园城

• 预计开业时间：2026年内

南京光环花园城位于南京主城区秦淮河畔、明城墙脚下，由香港置地与招商蛇口两大实力开发商共同投资，也是香港置地在南京的首个光环项目，定位地标级区域型城市自然综合体。

南京光环花园城为10万方开放式商业综合体，并规划了6万方绿地公园“光环花园”。项目锁定三大高潜力客群：追求品质生活的家庭客、具有创新精神的年轻智趣群体、寻求深度文化体验的新世代游客。南京光环花园城提出“文脉焕活、多元趣游自然空间”的创新定位，打造POD商业+全新文旅IP的“南京范式”，将历史文化、自然生态与商业体验深度融合。

南京悠湖湾购物公园

• 预计开业时间：2026年中

南京悠湖湾购物公园是江宁开发区重点打造的城市商业新地标，坐落于紫金山科技城核心区域，紧邻地铁3号线秣周东路站，与砂之船（南京江宁）奥特莱斯形成业态错位互补，共同辐射周边30万常住人口及区域高层次人才。

项目总建筑面积12.4万平方米，其中商业面积超7万平方米，配备3500余个停车位，预计2026年中开业。项目以“好玩、好吃、好逛”为核心定位，秉持“自然美好、动物美好、生活美好”三大理念，建筑融入星空、山脉等生态元素，打造自然共生的情感空间，同时配备江宁区面积最大、清晰度超高的裸眼3D大屏，即刻解锁极致沉浸式视觉盛宴，与建筑生态美学相得益彰，成为项目极具辨识度的吸睛亮点。

项目涵盖多元业态，规划近150家品牌，首批已签约盒马、暴宠旗舰店、孩子王、星巴克等知名品牌，业态覆盖精品超市、主题市集、亲子空间、美食餐饮等。填补了区域高端体验式商业空白，将成为集购物、娱乐、休闲于一体的城市美好生活新聚场。

南京几方PARK

• 预计开业时间：2026年下半年

南京几方PARK是江宁方山南片区首个真正意义上的一站式生活中心。项目总建筑面积8.5万方，商业面积4.5万方，预计于2026年下半年正式开业。

项目以“生活有方 自在无限”为slogan。在业态规划上，项目集生鲜超市、品质影院、儿童游乐、特色餐饮等多元业态为一体：B1以生鲜超市、美食集市等满足高频生活需求；1-2F聚合潮流零售、咖啡烘焙与宠物空间，提升消费体验；3F聚焦亲子家庭，打造休闲目的地；4-6F以特色餐饮、主题影城、健身及花园茗茶等高体验业态为主，丰富夜间与周末生活。

在空间设计上，项目通过引入3D裸眼大屏、大面积玻璃幕墙与悬空步道，打破传统商业建筑的封闭感，实现与方山自然景观的渗透交融。未来还将规划文创体验、秘密沙龙、露台文化与策展交流等新兴业态，让商业空间升维为居民可参与、可休憩的公共生活客厅。

南京金陵长乐坊

• 预计开业时间：2026年一季度

金陵长乐坊以“沉浸式大明文化空间”为核心定位，深度挖掘南京在地文化，通过还原大明繁华景象，将历史文化与现代商业融合，致力于打造南京文旅商业的新标杆。

项目总建筑面积约4万方，以“大明金陵繁会”为主题， 复现了金陵帝王州码头、魁星阁、金榜题名墙等核心场景 ，巧妙融合“金陵48景”元素，精心打造视觉亮点。

业态规划方面，则引入文化服饰、妆造旅拍、非遗百工、博物空间、在地文创、主题餐饮、金陵美食以及茶娱空间八 大核心业态，不仅 满足游客购物休闲需求，更注重文化传承与互动体验。

南京和昌·红山天地

• 预计开业时间：2026年10月

南京和昌·红山天地紧邻红山动物园南门，商业面积约3.2万方，与动物园仅一墙之隔，坐拥顶流文旅IP加持，汇聚海量游客及亲子客流，同时辐射铁北红山新城周边成熟社区及3大新城产业园的稳定客群。负一楼停车场可直通南京站及动物园南门，实现交通、文旅与商业的高效联动。

项目历经多年筹备升级，规划潮玩零售、情景餐饮等多元业态，以动物主题围绕文旅、社区打造沉浸式、体验化文商旅消费场景，成为城市微度假目的地。同时以独特的生态景观、宠物友好、构建绿色活力空间，搭配多元业态，形成都市灵感生活的新标地。

南京尚悦天地

• 开业时间：2026年2月1日

作为中信泰富地产旗下“尚悦系”产品线落子南京的首个作品，南京尚悦天地坐拥城市核心区位，占据清凉门大街与江东路黄金十字轴心，为地铁9号线管子桥（在建）站上盖，形成了辐射全城的立体交通优势。

在建筑设计上，项目创新性提出“生活魔方”理念。通过立体空间布局，以大面积玻璃幕墙打破商业与城市的物理边界，营造出开放、通透且充满呼吸感的游逛体验。约3000平方米的“都市绿洲”是其点睛之笔，这片精心打造的公共绿地将自然引入高密度城区，作为承载艺术市集、社群活动的弹性平台，成为周边白领与家庭的“精神充电站”和“城市客厅”。

业态规划上，尚悦天地精准切入板块消费升级需求，以“品质日常+精致社交+宠物友好+文化体验”为核心策略，引入了超过40%的区域乃至城市首店、特色店。此外，项目还深度融合文化艺术，通过举办《金陵浮梦·逸乐桃源》主题艺术展、联动电竞冠军等跨界活动，并规划“新金陵有戏”常态化文化空间，成功将商业空间转化为城市文化新目的地。

南京粮仓π·数字文旅产业园

• 预计开业时间：2026年内

南京粮仓π·数字文旅产业园位于雨花台区秦淮新河畔，是一个基于工业遗存活化利用的城市更新项目。其前身是始建于1982年的国家级粮食储备库，园区内静立着24栋形态各异的特色老粮仓建筑，占地160亩，总建筑面积约10万平方米。

项目更新规划秉持“共建共享”的共创理念，计划围绕产业办公、运动体验、商业配套、公共配套等多元方向，探索打造一个“产业+商业+生活”深度融合的城市产业社区典范。

苏州天鹅港·橙天里

• 预计开业时间：2026年3月20日

苏州天鹅港·橙天里是全国首个与轨道交通无缝衔接、符合绿色三星级标准，并拥有最大面积水盘天窗的大体量地下商业空间。项目总建筑面积30万平方米，总投资32亿元，坐落于苏州吴中区太湖街道天鹅港大街1号，与地铁7号线苏州湾北站2号口直接连通。

项目以“让艺术融入生活”为核心理念，打造了集内容、场景、体验、文旅于一体的微旅游度假目的地。项目融合沉浸文旅、运动娱乐、生活方式、特色餐饮等业态，通过情景化的空间串联，为消费者带来一站式沉浸式文娱消费体验。

无锡万象城·西区

• 预计开业时间：2026年6月

无锡万象城西区位于无锡市金石路188号，金石路与万顺道交汇处，地铁4号线大剧院站上盖，打造集品牌商业、文化艺术中心、高端写字楼、特色文化广场为一体的现代化、综合性的城市多维空间。

项目总建筑面积27.6万㎡，其中商业建筑面积9.6万㎡，采用“购物中心+街区”的复合形态，以“精致潮趣、体验多元、城市社交”为核心定位，突出“年轻力、特色化、体验感”，全方位满足年轻人在休闲娱乐与品质消费方面的多元需求。整体商业氛围营造与无锡万象城东区形成呼应关系，合力打造无锡滨水商业城市名片。

无锡K11 Select

• 预计开业时间：2026年内

无锡K11 Select是江苏首座K11 Select，项目总建筑面积约12万平方米，商业体量达8万平方米，规划地上四层、地下二层，联动周边国际会议中心，办公，酒店等多元业态，不仅是一座高端潮流商场，更是集多重业态于一体的“公园式综合体”。

项目通过沉浸式场景打造特色美食聚合地，致力于构建文化体验、社交互动与美食探索兼具的复合型餐饮集群。项目将延续K11品牌“艺术、人文、自然”融合的核心理念，为消费者带来全新购物与艺术体验。

无锡MLand太湖音悦城

• 预计开业时间：2026年年中

无锡太湖音悦城是由无锡市高新区文商旅集团与央企华侨城商管联手打造的重点文旅项目，已被列为江苏省重点文化和旅游产业项目。项目位于无锡太湖湾科创城核心区，致力于以音乐为内核，打造国内首个“城市音乐厅×创新商业”的创新模式，旨在构建一个集文化、艺术、自然与商业于一体的“文化驱动型商业”新样本。

项目的核心引擎是一座由国际建筑事务所Perkins Eastman设计、北京保利剧院运营的世界级交响音乐厅。该音乐厅不仅是无锡的文化新地标，更通过每年超过200场的高水准专业演出，为商业空间注入持续的、高品质的内容活力。

在空间设计上，项目创新性地采用“集中式盒子+开放式街区”的混合形态，通过层层退台、双首层设计，将室内外空间、自然生态与商业功能深度融合，营造出可漫步、可停留的城市公共客厅。

围绕音乐主线，项目构建了独特的品牌生态。它汇聚了MAO Livehouse、JZ Club、漾应的火塘等国内一线现场音乐品牌，形成全年无休的音乐内容供给。同时，以此为核心向外延伸，引入了覔书店、WeSpace国漫俱乐部、潮流集合店FanTown等一批强调文化体验与生活方式的特色业态，以及众多高品质餐饮品牌，形成了一套完整的“核心内容供给+体验场景延伸+生活氛围支撑”的复合业态矩阵。

在运营层面，太湖音悦城坚持“专业演出+自有IP活动”双轮驱动，并搭建社群，鼓励生态共创，旨在将观演客流高效转化为商业消费的“留量”，最终目标是打造一个跨越传统商圈、吸引长三角文旅微度假人群的独特消费目的地。

徐州德基广场

• 预计开业时间：2026年6月

徐州德基广场项目位于云龙区，地处徐州市中心商圈核心地段，是国内第二座德基高端综合体商业广场，将延续南京德基广场的风格，引进国际一线品牌，引领高端商业、文化艺术，打造具有国际视野的城市地标。

项目运营后，将有累计150余个品牌首入徐州。其中区域首店50余家，国际知名高端品牌50余家，米其林、黑珍珠高端餐饮品牌20余家，一线潮流品牌30余家。此外，徐州德基广场还将规划建设德基艺术博物馆。项目运营后预计年客流量可达5000万人次，年销售额可突破百亿元，带动中心商圈新增外来消费30%以上，将为徐州的高端消费市场再创新高度，注入新活力，增添新动能。

附：

2026年江苏拟开商业项目盘点清单