262亿元！南京德基广场为什么能够屡创奇迹？

随着《2026年南京市政府工作报告》近日发布，德基广场蝉联“全国店王”的喜讯被写入南京城市经济的亮眼成绩单。

2024年，德基广场凭借245亿的年销售额，首次超越老对手北京SKP，登顶“全国店王”；去年德基广场以262亿的数据再度问鼎全国，不仅连续两年蝉联第一，更作为国内零售业高质量发展的独特样本，不断刷新自身与行业记录，实现逆势增长。

从扩张到深耕，中国购物中心行业已然步入存量时代。在这样的背景之下，为什么德基能够屡创奇迹？“德基模式”又能为我们带来怎样的启示？

2006年6月，德基广场正式开业，时至今日即将走过二十年征程。从昔日的“华东店王”到如今的“全国店王”，德基无疑已是中国商业的传奇。

然而，回顾这二十年，德基广场从未满足于“商业”二字，而是从购物圣地，转型成为文商旅融合目的地。与任何一处购物中心不同，在网端检索“德基”，首先看到的并非鳞次栉比的品牌、眼花缭乱的促销，而是无数关于艺术、也关于生活的新奇体验。

德基广场利用8层一整层空间打造的德基艺术博物馆，已经是国际知名的文旅地标。

有道是“先看金陵图，再逛南京城”，这里是南京城市旅游路线的起点，可以穿越千年，回到宋代南京，体验古人生活；也可以一睹莫奈、毕加索、马蒂斯、常玉、吴大羽、赵无极等全球艺术巨匠的真迹风采，或是见证当今世界前沿的数字艺术创作。

凭借多场具有国际影响力的大展呈现，让德基艺术博物馆吸引着世界各地的观众慕名而来。

更率先提出将博物馆常态化开到深夜0点，使得这里也可以是游客们离开南京之前的最后一站。

除此之外，德基广场“解忧所”网红卫生间，将艺术审美融入“洗手间”这一生活细微之处的场景，吸引无数消费者前来打卡；还有贯通四层商业空间打造的“艺术商业市集”、马年限定的“凌霄”与“织梦”艺术装置……

每一次“大动作”都是线上线下同时引爆的现象级事件，这些事件看似与商业无关，却成为德基广场屡创奇迹的关键要素：2025年德基广场吸引客流高达6600万人次、单日最高客流达到惊人的33.5万人次。大多数商业地产普遍面临的“空场现象”（即商铺空置率上升、客流量减少），在德基广场完全不存在。

当商业的课题还停留在地块扩张、销售运营之时，德基广场通过博物馆、艺术卫生间等一系列看似“不务正业”的举措，逐步构建起自身所独有的品牌精神与空间美学，以“内容创新”代替“销售驱动”，从“消费地标”转变成为“精神地标”，引领行业进入“内容转化销售”的流量时代，不仅年销售额从245亿到262亿持续增长、蝉联“全国店王”神话，更是在全球奢侈品市场阶段性波动的周期，实现逆势领跑的全球奇迹。

奇迹背后，固然有德基广场地处南京新街口的区位优势，亦不乏南京作为“中国消费第一城”的实力烘托。但真正发挥决定作用的，是德基广场独到的商业能力与深刻洞察，并由此展开持续的自我迭代与更新。

洞察之一，是坚守“全业态高端覆盖”。

80家奢侈品牌进驻，汇集全球95%以上一线奢牌，众多品牌争相布局旗舰店、VIC LOUNGE……在“高端”这块，无论是品牌阵容还是门店规模，德基广场可以说问鼎全国，实现了“人无我有，人有我精”。

如今的德基广场，更是从“高端商场”转变为“文旅地标”，形成了聚合零售、餐饮、文化艺术、娱乐休闲等多元丰富业态，甚至通过“即买即退”退税业务等国际化服务进一步提升自身消费能级，吸引世界各地游客慕名而来。包括享誉国际的德基艺术博物馆，国际大牌、人气潮牌全球首店，口味与话题兼具的米其林、黑珍珠餐厅，还有高频更新的潮流快闪，VR/AR等科技体验……这里既是高端消费的最优选，也是引领生活方式和创新潮流的年轻能量场，还可以是文化讲堂、约会胜地、亲子空间。

对于消费者而言，全业态、多品类意味着更丰富的商业内容，每个人的消费需求，在德基都可以被满足；对于德基而言，更多元化的客群组成，更广泛的客群包容度，则赋予其更强韧的、能够穿越周期的持续增长力。

洞察之二，是“快速迭代+持续创新”的激进策略。

仅仅是在刚刚过去的2025年，德基便开出了多达71家全新品牌门店。其中，LV香水美妆精品店的全球首店选择落地德基，以此宣告LV美妆版图面向世界正式启幕；11家国际品牌的中国首店选择在南京、在德基亮相，开启品牌进驻中国之旅；还有华东区域的首店4家，江苏首店47家、南京首店8家。据了解，德基每年至少需要迭代60个以上的全新品牌，在社交媒体上，“你永远可以相信德基速度”已经成为话题标签，驱动着无数消费者争相奔赴、常看常新。

凭借卓越的运营能力，德基广场基于消费趋势与用户喜好，吸引各品类之下的全球顶级品牌或是极具人气的品牌纷纷进驻，并根据时下最新的品牌动向与实际数据表现，不断调改、迭代品牌阵容与商户铺位，再叠加“首秀、首发、首展、首店”的举措，和德基持续制造的、“看似与商业无关”的优质内容，让每个人都能不断获得最前沿、最惊喜的消费体验，由此打造“城市文商旅消费目的地”。

洞察之三，是对于消费需求的敏锐判断，和对于消费风尚的前瞻引领。

通过德基广场的品牌引入策略，亦能窥见其作为“全国店王”对于消费动向的深刻洞察，并由此形成的独到判断与前瞻视野。

洞察到年轻群体“情感消费”的需求，开设全球首家名创优品MINISO SPACE概念店，精准切入热门IP背后所蕴含的情绪价值赛道；黄金的情感价值与投资价值双重走高的时代，适时引入老铺黄金、君佩黄金等多家黄金品牌；在“重返自然”风潮之下，集中引入以ARC’TERYX等为代表的高端户外及运动品牌，销售大热的同时，塑造“爱你老己”的悦己、健康生活风尚。

从近段时间的一系列动作中，亦能发现德基广场作为高端商业体，对于中国品牌高端化的趋势引领：除了上述老铺黄金、君佩黄金等品牌之外，前不久刚刚还引入“让世界消费者，穿上中国好羊绒”的三只小山羊，在德基开设品牌首家线下快闪店；以东方美学与现代设计融合为大众所熟知的国产设计师包袋品牌山下有松（SONGMONT）亦落地德基；更有大疆创新、追觅、影石等国产科技品牌集体进驻。从“中国技术”引领突破，到“中国潮流”风靡全球，再到“中国品质”定义标准，逐步形成由“中国智造”驱动的消费之势。

洞察之四，是以不可复制的“德基经验”，放大品牌转化能力。

如果说业态布局、品牌进驻，是基于德基对消费者的洞察以及其本身的话语权，那么德基对于商户的洞察，则是其能够成为“全国店王”的隐藏秘籍。据了解，德基对于进驻的商户，会给予非常精确的“经营策略”：从品牌门店的装修风格，到具体商品款式的销售建议，甚至品牌基于德基门店所展开对应的营销活动方案……

德基深知，结合自身区块优势与经验，能够辅助进驻品牌实现更好的销售转化，无论是高奢大牌持续稳健运营，还是部分品牌在全球销量遇冷之际于德基门店实现逆势暴增，都是德基“销售魔力”的最佳佐证。

一系列“洞察”之下，德基广场的丰富品类实现多点开花。这背后蕴含着德基广场这一商业品牌所一直坚持的“长期主义”：一方面，以消费者为核心，精准布局业态，甄选最优品牌，引领生活方式；另一方面，与进驻品牌形成优势互补，基于自身经验与前瞻判断，结合进驻品牌的产品特点，共同探索形成最高效的转化模式。

自开业至今，德基广场走过二十载朝夕，逐步构建起与城市同频、与品牌共赢、与用户相伴的“德基模式”。

2025年，德基广场全年销售额262亿，蝉联“全国店王”，不仅缔造了中国商业的神话，更证明了“德基模式”本身所具备的可持续的强大生命力。

2026年，我们还将看到这一模式的更多可能性——除了延续南京新街口德基广场“高奢定位”的徐州德基广场之外，今年南京还将有两家全新形态的德基商业开业，分别是位于河西的“德基时刻”、位于仙林的“德基奥莱”。

据了解，“德基时刻”作为德基集团聚焦年轻群体的全新项目，区别于新街口德基广场的综合定位，不仅汇集年轻人所喜爱的头部品牌，塑造“自然共栖”的独特美学，更将首次呈现“玩物舱”这一全新业态——在前所未有的奇幻空间之中，无论是中国传统文化、当代设计，还是世界各国的经典艺术与潮流风向，来自全球的文化创意IP于此诞生、聚集，仿佛一座灵感博物馆，带领消费者进入一场环球文化之旅。

“德基奥莱”定位为“国内首个艺术概念奥特莱斯”，完全摒弃传统商业的建筑语言，呈现如云朵般的整体视觉效果，项目尚处于施工阶段便已经在全网刷屏，引发广泛热议与讨论。据悉，德基艺术博物馆-仙林馆未来也将于此落成，届时将再度形成艺术与商业的有机联动，成为南京文商旅融合的又一处流量地标。

在新街口德基广场20周年之际，“德基模式”在全新的项目会如何践行？又会为整个行业带来怎样的启示？让我们一起拭目以待。

图片来源：小红书@德基广场