上海
2026年房价观察
说说最近发现的一些细节。
房价还在持续掉，之前我以为会掉到2015年的水平，就是价格飞升之前，考虑到折旧的问题，价格可能会比2015年还要低一成。
但是事实证明我想的太乐观了。以石家庄某小区为例，2015年房价大概八千多，2017年上升到一万九，2025年的成交价格七千，其实已经低于2015年的九折水平。今年，就是2026年年初，有个房主主动降价到六千，有人看房但是仍然没有成交。附近几个小区情况差不多，也都开始朝向六千的价格进军。
所以2026年还是降价的一年，起码到目前为止还没看到停止的趋势。
进一步所以，房产税还会往后推。理由很简单，我国要的还是房价稳。别和我抬杠，稳不是横盘，只是稳步上升或者下降，好给那些被套牢的人一条活路，一次出手的机会。但是如果房产税出来，那房价必然还要进一步下跌。所以房产税只会在房价不会下跌的时候出现。
所以其实我一直都在寻找什么样的情况下，房价会出现横盘。
最近看到一个石家庄的公寓楼，有这样的特征。这个公寓楼是七十年产权，民水民电没有天然气。从 2024年下半年开始到现在，一年多没有成交记录。当然这个是贝壳的记录，不确定有没有其他小中介成交。这个公寓楼标的价格，目前仍然是七千的水平，已经和周围的住宅楼价格持平了。就这几天看到这个公寓楼有一个法拍，一拍价格是不到四千，流拍了。这意思就是，当这个公寓楼标价不到四千的时候，人们没有购买意愿。
一个小区，实际成交价格会低于四千，标价七千，一年多没成交。这大概就是我们一直等待的横盘。
横盘就是价格不再掉，或者说，房主面临更低的价格的时候，选择不出售。
对于这个公寓楼来说，大概应该已经到了出台房产税的程度了。如果房产税出来，估计公寓楼上还会有一些房主选择降价卖房，而不是坚持七千的价格。
如果按照这个逻辑去考虑的话，普通住宅，未来应该也会有一天，遇到一个价格，房主会选择宁愿出租也不会再出售，到那个时候，房产税估计就会落地。
至于那个节点在哪里，我也不知道。目前石家庄北二环的价格在六千多，老破小普遍到了四千，租金也有所降低，比前几年降了大概二三百的样子。
房价持续走低，租金也跟着走低，人口流出，房屋的盈利能力下降，房产变为一般消费品，将来还会面临房产税，也就是说持有一套房的成本在上升。怎么看，未来的房价，都还会下降。
横盘会在六千？还是五千？谁也不知道。
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