济南楼市，高新东的惊喜不断

2026年春节过后，我来济南高新东区转了一圈，给我的感受是，很惊讶。

高新东区我之前经常去，这才多久没有去，竟然让我不敢相认。

过了经十路，沿春晖路向北，从彩虹湖公园开始，变化就出来了。

先看春晖路东侧，彩虹湖和之前判若两人。

据说，彩虹湖是对标深圳人才公园和成都交子公园，打造的人才科技生态园。

现在的彩虹湖已不单单是一个有湖的公园，而是增添了许多配套设施，如人才工作坊等；在景观上也不只是湖水，还有许多如丘陵一般的草坪。

这些照片都是我随手拍的，虽然是初春，草坪还是枯黄色，但是却另有一番意境。

看这些美景，你还能与之前那个彩虹湖对上号吗？而我也只是在短暂的时间内窥其一斑而已，整个彩虹湖还有许多惊喜。

再看春晖路西侧，每逢一个路口，我就感觉像是建了一个街角公园，但当我停下车去看，发现这哪里是街角公园，这是沿着杨家河打造的滨水公园。

看看下图，是一个路口拍的，这是你在之前的高新东区看不到的吧。

一辆云巴驶来，更是给这美景增加了时代气息。

不单是春晖路沿线，在高新东区转一转，你会发现，高新东区真的像一个大公园一般。

之前，说到高新东区，拿得出手的配图凤毛麟角。而现在，几乎随手一拍，都是都市风景大片，并且丰富多样。

之前，说高新东区是下一个高新区，说高新东区的发展是高新区第三次创业，有几千家重点企业，像生物医药、智能制造、空天信息等。听起来很高大上，也确实成绩斐然，但远不如来到现场，感受的更直接，更真实。

当然，高新东区让人眼前一亮的不只是生态公园般的城市界面，还有许多城市配套陆续落地，看这张照片。

你能想象这就是之前的孙村吗，这分明是繁华都市的街边一景啊！

再看这是新建设的高新区实验学校和海川中学。

关于医院，这里有济南高新东区医院，济南市妇幼保健院东院区，还有济南市儿童医院新院区，在一个高新东区，就有这么多医疗配套……

而更直接的感受高新东区的蓬勃发展，我认为是坐一坐云巴，它环绕高新东区行驶，一切尽收眼底。

并且云巴可以连接地铁2/4/8号线，可以迅速通达全城。

相信很多人在高新东区转一圈，都有安家于此的冲动。

但这里楼盘并不多，除了十年前有过几个楼盘的开发，近些年，鲜有楼盘开发。

因为高新区在这里开始第三次创业后，整个片区遵循的是“先产业→再配套→后住宅”的产城融合逻辑，而非一股脑儿开发住宅的发展模式。

也就是说，在这里买房基本买了就坐享城市发展，而非等几年才能配套齐全。所以这里的每一个楼盘入市都卖的风生水起，像海棠郡、雲璟府、揽岳都是如此。

给人一种去年刚入市，今年就清盘的感觉。卖得好，肯定有许多理由，其中有一个被人津津乐道，济高的产品力在越来越出类拔萃。

这几年，济高开发的一个个楼盘，如珑悦府、云栖府、云上璟誉、凤凰路壹号院等，为济高积累了不少好口碑，展示了非凡的产品力。特别是凤凰路壹号院的实景示范区，一开放就惊艳全济南。在济南楼市，济高可谓士别三日当刮目相待。

并且，凤凰路壹号院并非济高的个案，而是济高好房子标准下的其中一个项目而已。关于济高好房子的标准，在网上能搜到许多，我不一一赘述。

我要说的是，在济高好房子标准下，在蓬勃发展的高新东区，济高的又一个楼盘要入市了，这就是山湖云境。

就我目前掌握的信息，我认为山湖云境有如下几点尤为值得期待。

第一，容积率只有1.6，放眼高新东区在售楼盘，这是目前容积率最低的楼盘。即便放在全济南，这样的低容积率楼盘都不多。这种稀缺性，就是值得期待的理由。

再看产品，总规划13栋楼，全是10-11层纯洋房，比较纯粹，也比较受市场欢迎，总492套房源，算是一个中型社区，这一点其实也值得关注，太小可能配套受限，太大又难免鱼龙混杂。

这样的纯洋房小区，就目前来看，在济南也是稀缺的。

第二，这是2025年国家“好房子”新规之后，高新区落地的首个项目。不是高新东区，是整个高新区落地的首个项目。

我们知道，好房子新规后，济南在容积率上也发布了新规，比如半封闭阳台、北向设备平台等，都有很多很友好的政策，所以新规后的楼盘，基本都有高赠送的优势。

我曾去看过一些新规后的楼盘，150平米的房子可以与新规前180平米的房子相媲美。得房率很高，叹为观止。

济高的这个新楼盘，作为新规后高新区第一个楼盘，在实际得房率上，据说很高，只是目前还没有确切数据。

可以确认的是，面积段比较丰富，从118平米到180平米，三居室四居室都有，也有部分四代宅，并且这也是高新区第一个四代宅产品。

像118平米三室，南向面宽达12.5米。138平米四室，最小卧室开间也有3米。

像155平米四室，南向面宽约15.3米，最小卧室开间也有3米，客厅宽约5.3米，并且还有3个卫生间。就这几个数据，足可以感受到得房率有多高。

四代宅产品是180平米大户型，空中花园在东西两侧，和部分南侧，对采光的影响相对小了许多。

这只是产品部分信息，最终还得看官方发布的具体数据，总之一句话，新规后的产品，总是给人许多意想不到的惊喜。

第三，这是济高好房子的迭代之作。

前面我们说过，这几年济高在济南楼市美誉度颇高，去年济高又发布了好房子标准，在此标准上，凤凰路壹号院算得上首发作品，然后是济高揽岳，现在，高新东区的山湖云境，可以说是继凤凰路壹号院、揽岳之后的迭代作品。

是在济南楼市3万+豪宅的基础上迭代作品。虽然装修标准有别，地段有别，地块素质有别，但山湖云境作为迭代作品，自然有许多可圈可点之处。

像社区大门，据说山湖云境大门高达6.8米、长80米。这超大尺度，在济南一众豪宅中，也是出类拔萃。

再看社区会所，这也是值得期待的一大亮点，整个社区会所约2200平米，既有部分楼座的架空层空间，也有社区大堂空间。每一寸空间，都是结合社区整体规划，进行量身化、一体化打造，让功能与景观融合的更加完美。

作为新规后高新区第一个楼盘，山湖云境在产品力上肯定还有许多亮点，给市场带来更多的惊喜与惊艳。

特别是看到高新东区日新月异的面貌，让我对济高这个新盘，多了许多期待。

让我们拭目以待。