北京
文：泽平宏观团队
现在网上关于房价的观点，两极分化，有人说房地产彻底没戏了，再也涨不起来了；也有人信誓旦旦说，今年房价就会暴涨，劝你现在赶紧抄底。
但我要告诉你，这两种说法都错了。
十多年前，我提出过一个房地产行业、金融行业广泛采用的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年我根据这个分析框架预测，“一线房价翻一倍”，随后房价大涨，被评为十大商业经典预测。后来我在2020年预测“房价将会出现历史性大顶”，后房地产时代到来，随后房地产市场出现深度调整。
那么，未来房价还会不会涨？房子还能不能买？我将帮你看清未来房价走势，以及背后的真相。
首先，房子真的已经过剩了吗？
总体看，中国城镇住房从严重短缺转向总体平衡。1978年，全国城镇住房大概只有3100万套，而今天，已超过3.7亿套。套户比也从0.8升到了1.07，从短缺时代的不够住，变成了总量平衡的基本“够住”。
但请注意，这个平衡是有问题，它是静态的，不是动态的，是总量的，不是结构的。2023年，一线城市比如北京、上海，套户比只有1.01，住房仍然紧张；而部分三四线城市已经达到1.12，明显过剩。更关键的是，很多城市的老房子占比高、户型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。
究竟什么决定房价走势？
房地产长期看人口。过去20多年，是我国房地产的黄金时代。因为1962-1976年是我国人口出生高峰，平均每对夫妇生5个孩子，这些“婴儿潮”人口在过去20多年正好结婚生子，是这段时期的买房主力。他们赶上了改革开放、全球化、城镇化加速、货币宽松的时代红利，成为推动房价上涨的主力。
但今天，这个基本盘变了。我国的劳动年龄人口总规模在2013年触顶，从那以后，一路下降，从10亿人降到了9.6亿，劳动年龄人口在总人口中的占比从74.5%掉到了68.3%，预计到2050年降到约58%。2024年我国城镇化率达到67%，从农村往城镇转移人口接近尾声。
同时，老龄化进一步加剧，2024年65岁及以上老年人口占比上升到15.6%，预计到2032年前后进入超20%的超级老龄化社会。更严峻的是2024年，总和生育率已经跌到1.0左右，远低于维持人口正常更替所需要的2.1水平。
这意味着，靠人口增长推高房价的时代，已经结束了。
既然人口总数在下降，那房地产是不是就彻底没戏了？
不是。因为人虽然在变少，但“人口持续向都市圈城市群集中”。美国、日本、韩国等发达国家在城镇化后期，都出现了这个现象。
中国也一样，人口逐步往都市圈城市群迁移，比如2021-2024年，深圳常住人口年均增长10万人；杭州年均增长14万人，而东北、西北以及很多低能级城市，人口在持续流出。未来不是所有城市房价“普涨”，而是20%人口流入的一二线城市未来还有新增购房需求，房价可能会涨；而80%人口流出的低能级城市，未来没有新增购房需求，不仅房价可能不涨，甚至还会长期下跌。
所以，基本结论是：中国房地产大开发时代已经落幕，房价普涨时代结束。我们正在进入存量时代，未来房价主要特征是区域大分化。一线和强二线城市的核心区域，因人口流入、有产业、有需求，房价有望逐步企稳。而大多数三四线城市，人口流出、老龄化加剧、库存高，将面临有价无市和长期去库存。
所以，如果你问房价还会不会涨，不如问，哪里还有机会？何时有机会？
9日晚，我将和大家聊聊新趋势。
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