300万，上海能买什么房？租金回报率超3%就能入市买房吗？

上海二手房成交量连续3个月保持在2万套以上，早已超过“荣枯线”1.5万套！即使如此，上海仍然推出了新的“沪七条”，继续提升楼市活跃度。还有专家分析，上海不少地方的房产租金回报率已经超过了3%，现在入市作为投资也是非常好的选择。那么上海作为国内一线城市，楼市真的稳住了吗？未来能带领全国楼市价格不断企稳吗？

不得不说，上海楼市“沪七条”力度还是蛮大的，基本上与全面取消限购政策仅仅只有一步之遥，尤其对于非上海籍居民购房有着极大的利好。如果有缴纳社保或者个税，仅仅需要符合其中的任何一条连续缴满一年，就可以在全市范围内买一套房。同样对于上海户籍有着成年子女的家庭也是利好，可以顺利避开上海的房产税，节省家庭开支。

此次政策重点就是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。如果连续缴纳社保或者个税三年，非上海籍居民就可以再买一套。两套住房对于一个家庭来说，完全满足居住需要，仍然符合房住不炒的基本理念。

即使没有连续缴纳社保或者个税满一年，但是如果持有居住证满5年，那么非上海籍居民也可以在全市范围内买一套房。这对于很多在上海灵活就业的外地人士，有着极大的好处。意味着只要在上海居住或者工作，就可以实现居者有其屋的梦想，而不需要找单位挂社保，更没有个税缴纳的强制性需求。

那么上海户籍的家庭，如果家中有着成年子女，那么买一套房就属于首套房，不论买的面积有多大，都不需要缴纳房产税。这也是个极大的利好政策，只要满18岁，在理论上，家中有一个成年子女，利用这个政策可以突破人均60平米以上的房产税缴纳要求。对于富裕的上海家庭，完全可以实现一家三口，只要孩子成年，就可以住上超过180平方米大房子的梦想。

在这种情况下，有人提出，如果只有300万，不考虑各类贷款，那么能在上海买到啥房子？其实经历了持续4年的房价调整，刚需购房者的福音确实已经到来。回顾上海的近10年房产价格上涨，最主要的是一次是2015年到2016年一次的剧烈变化，整体上海房产单价上升在30%以上，之后就是2019年到2021年，房产价格又有一次上涨。但是经过这4年的调整，价格已经全面回落到2018年时候的价格水平了。

现在300万，可以在上海买不少房子了！外环外的房价已经基本都到了3万之内了，那么也就意味着三百万可以买到一百平米左右的房子，更别说在五大新城区域，也就是不限够区域，更是可以买到更大面积的房产，而且这些房产基本都是新房或者次新房，老公房的价格会更低，刚需购房压力大减。

即使中环到外环的房产价格，老公房的价格现在也逐渐逼近单价三万，新房或者次新房的价格，根据距离地铁或者中心区域商场的不同，大致在4万到6万期间。这也意味着300万如果买老公房，可以买到90平米以上的大两房或者小三房。如果买次新房，可以最少买到60平米。例如下面这张图，是德先生周六拍摄的，最新的在上海街头拍摄的一个房产推销价格，这个老公房小区靠近地铁站，是处于中环边上的一处老公房，仅仅只有单价3万元而已。

中环之内到内环区域，房产价格根据各区的不同，变化比较大。但是总而言之，现在是一个买方市场，也就是说想买房的刚需购房者有着很多的选择。目前的上海房产价格，已经全面回到了2018年之前，有些区域的老公房价甚至回到了2015年之前。德先生判定上海房产价格已经基本回稳，2026年将是上海房产价格企稳的一年，很有可能也是全国一线城市房价企稳的一年。

但是对于专家所论述的，租金回报率高所以可以入市的观点，德先生认为是房产错误的！2026年上海楼市有可能调整会到位，但绝不是用租金回报率来衡量的。“房子是用来住的，不是用来炒的！”如果算租金回报率，那么就意味着房子变成了投资品，居住的属性被淡化了，很有可能说明房产可能还存在一定泡沫。

任何商品的价格变动都是有着一定市场规律的，如果向下调整，基本上要回归最原始的基础属性之后，也就是进入到超跌状态才会慢慢进行反弹，这就是否极泰来！如果附加的所谓投资属性或者金融属性还存在，那么说明价格调整还没有到位。此时如果计算上海楼市，有专家分析，部分房产的租金回报率已经超过3%值得入场购买，那其实在一定程度上，未来还有调整的空间。

虽然有数据在证明，近一年上海成交套数TOP30小区平均租售比已达2.3%左右，部分优质房源租售比超3%，早已超过定期存款利率。但是换一个思路来想，有没有可能上海的房屋租金价格，虽然这两年有所下调，但是也没有下调到位呢，房价的下调幅度快于租金的下调幅度呢？那么结论就是并不是租金回报率高，而是过去上海租房费用太高了，未来还需要继续下调？

现在上海的房价基本走入了稳定，那么新的“沪七条”政策颁布之后，估计可以逐步的彻底价格企稳。这也符合德先生之前的预测，其他一线城市估计也会逐步跟进，假如北上广深能够全面取消限购，那么在2026年，一线城市的房价估计能够稳定下来，带领全国范围的房价逐步稳定。