招商蛇口，朱文凯3个月守10亿

又是一年财报季，房企们的业绩答卷，就要向市场展示了。

当然，地产行业动荡的大格局之下，高管们身上的压力自然最为是沉重的。

对于招商蛇口新掌舵人朱文凯而言，刚接手几个月就临近财报期，显然这并不能代表其全部能力的展现。

都说有压力才有动力，压力是招商蛇口在2025年创下了盈利近十年的新低。动力则是，招商蛇口严守了资金安全线。

换句话说，朱文凯在2025年到任后的3个月，一是守住了10亿的利润，二是，招商蛇口依旧保持行业竞争力。

计提超40亿 如何守住10.24亿？

客观的说，招商蛇口2025年的财报不算精彩，特别是跟之前对比，当然这当中也有很多值得关注的地方，比如说，净利润方面是如何守住的。

先看财报方面，招商蛇口2025年实现营业收入1547.28亿元，归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%，从数据上来看，确实下降幅度很大，但好在是守住了利润。

业绩浮动较大的原因，在近期的业绩会上招商蛇口财务总监余志良给出了一些解释，一是审慎计提资产减值；二是结算规模周期性减少；三是对联营合营企业的投资收益及股权出售收益较上期有所减少。

其实在这里也很有必要再看一下2024年招商蛇口的表现，2024年招商蛇口营业收入约1789.47亿元，同比增长2.25%；归属于上市公司股东的净利润约40.38亿元，同比减少36.09%。

对此，招商蛇口称，主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

查询招商蛇口2024年报就可见，其年度资产减值准备计提共计59.43亿元。其中存货跌价准备35.74亿元，公告显示，报告期内，部分房地产项目销售价格未达预期。

可以这么说，计提是净利润减少最大的原因。当然，一次次的计提也是放下历史包袱的一种方式

对于2025年的招商蛇口同样进行了超过40多亿的计提，公告显示，2025年招商蛇口（001979）计提减值准备合计约42.7亿元，其中存货跌价准备约32.69亿元；信用损失准备约7.55亿元；商誉减值准备约2.22亿元；长期股权投资减值准备约2407万元。

据悉，受到本次计提减值影响，2025年度归母净利润将减少约29.18亿元。招商蛇口总经理聂黎明就表示，虽然这些会计处理在当期对公司的报表利润造成了一定影响，但从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵作准备。

净利润下滑幅度确实很大，这是不可否认的事实。但积极的一方面则是，招商蛇口严守资金安全底线。其坚定执行“以销定投、以销定产”的经营策略。

具体来看，全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27 亿元，现金流 整体保持韧性。报告期末，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。

此外，积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。

同时，持续优化融资成本，2025 年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

朱文凯的底气何在？

从孙承铭、许永军、蒋铁峰到朱文凯，招商蛇口董事长的位置，历来受到高度关注。

其中许永军被视作重要变革者，2019年8月，许永军接棒到龄退休的孙承铭，成为招商蛇口第二任董事长。

2019年，招商蛇口完成前海土地整备及合资合作重大资产重组，实现将1458亿元土地资产注入前海自贸投资，这是推动城市转型升级的重要举措和重大创新。

许永军曾明确招商蛇口发展的“133341”长期战略，即从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变，这也为招商蛇口的未来发展奠定了基调。

在业绩层面表现强劲，2022年，招商蛇口实现全年营收1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元；销售金额2926.02亿元，实现销售面积1193.65万平方米。

2023年9月8日，由于达到法定退休年龄，许永军近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务，辞呈自送达董事会时生效。

招商蛇口接下来迎来了蒋铁峰，2024年是蒋铁峰接任招商蛇口董事长的首个完整会计年度。2024年招商蛇口营业收入约1789.47亿元，同比增长2.25%；归属于上市公司股东的净利润约40.38亿元，同比减少36.09%。

对此，招商蛇口称，主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

2025年9月，招商蛇口再次高管大变动，原董事长蒋铁峰升任招商局集团副总经理，朱文凯接任公司董事长。

计提40多亿，净利润10多亿，这是朱文凯出任董事长的2025年的复杂表现，当然，这更可能是一场硬仗，没掉队还有一定的提升。

数据显示，2025年招商累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额 1960.09 亿元，行业整体排名提升一位至第四位。

此外，强抓销售业绩也是2025年一大看点。

招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。

报告期内，招商蛇口在“核心10城” 的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升。

在好房子进入全面竞争阶段，产品力则是重要的衡量标准。

报告期内，招商蛇有20 余个全国新作首开去化率超过可研预期。

上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，助力招商蛇口荣登2025 中国房企产品力TOP100第四名。北京招商玺、佛山华玺二期等六个项目获好房子作品TOP20及好房子专项奖。

对于充满不确定性的2026年，招商蛇口表示将从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进，经营提质，改革提效，资产减重，债务减负。

朱文凯表示，未来的竞争不再是比谁的规模大，而是比谁的产品好、谁的服务优、谁的运营强，实际上未来的竞争就是能力的较量。

当然，朱文凯也是非常有底气的，那就是招商局集团的强大实力。

2026年，对于轻装上阵的朱文凯而言，需要打好一场场硬仗才行。