永源路街区，再接再厉

上一回分享永源路街区已是去年10月的逐渐进入状态的“永源路街区”探班报告，当时结合个人对项目的持续关注，进行了一回总揽性的分享。

按下“开始键”后，就可以“追番”了。

上周末去那边喝咖啡，顺便看看HOKA的活动（相关阅读：永源路 HOKA “MARH 7 Speed Delivery 马赫速递”主题活动），发现项目目前整体的商户状态和商业氛围，要比去年底完善很多，且主要体现在餐饮业态。

当时我还只能主讲沿街的零售业态，为项目做实时尚潮流定位。几个月来，该品类相对稳定，仅COMMON SCENTS入驻筹备，替换了原先的UNDEFEATED；此外，还新增了骑行生活方式品牌MAAP（从静安嘉里中心撤出后，于去年底在永源路街区打造全新空间MAAP LaB Shanghai，并于3月13日官宣正式启幕）。

说明在现阶段，要纯靠自然客流支撑连锁品牌的业绩还是有难度，毕竟购买渠道太多；而另一方面，项目对调性品牌具备吸引力，若店铺具有稀缺性和用户黏性，且能够吸引到精准客群慕名而来，那永源路街区是当下不错的选择。因此理论上讲第一轮品牌更替是适应性的调整。

零售业态点到为止后，我们看餐饮方面。今年1月，项目的xhs平台释出一幅餐饮地图，罗列了场内近20家酒吧和餐酒馆相关业态分类及品牌。

我对应标注了一下落位，看起来更为清晰一些。

一张平面图，包含几个看点。

1、A栋沿街区域已完善

在此前推文中我曾写到：

临近静安寺商圈的东段更易吸引客流，且B、C两栋虽然有下沉式广场区隔，但建筑空间以及视觉关联具有整体性，因此项目更像是分了东西两区。这也就意味着靠近西段的A栋招商难度会相对更高一些。

如今来看，项目已交出解决方案——通过引入以酒饮、咖啡、休闲餐饮等比较符合年轻消费者诉求的品牌，首先盘活该区域沿街部分，尤其是夜间消费，这也是项目xhs文案中写到“十余家宝藏店铺串起一夜完美动线”的原因。平面图中还不包括最近很网红的茶饮品牌Akal cha和刚亮相的R&Blive barLuckyunit，都在让A栋变得愈发丰满精彩。

这个思路一直延续到了B、C两栋以及下沉式广场区域，如平面图所示，已经全面铺开。

其实如果单从业态规划而言，这在众多非标商业项目中并非独特举措，甚至如今主流商业项目中也会经常遇见类似的定制化场域。差异在于传统商业项目需要讲故事、做特定空间运营才有可能营造出氛围；而永源路街区凭借沿街更为原生、舒适的户外休闲环境，与此类业态的融合度更高。

处于商圈和社区间的暧昧地带，兼具商业感和邻里感，使其即使是工作日，也能吸引到不少客人在此小酌小憩（既有周边散步而来，也有特地打车前来）。简而言之，非创新，但有效。

2、独特品牌带来稀缺性目的性消费

之所以有效，来自于招商层面的稀缺性切入，这与上文提及的零售业态如出一辙。

仅看平面图中罗列的商户，连锁化程度最高的品牌也就只两家店，绝大多数都是独有品牌。

这就形成了两个效应，一是独特的打卡效应，二是主理人能够更为投入地进行店铺运营，形成号召效应。

这点，我在8个看点，理清PAC购物中心“洋气之道”一文中有做过更为全局详尽的分析。

虽然两个项目定位调性不同，但商业逻辑有共性，文中观点对于永源路街区也同样适用，巧合的是，两者都是静安寺大商圈的组成部分，赋予商圈更多元化的精彩内容。

3、特定客群向来需要街区据点

近日我正好在xhs上刷到一张照片，是2015年的永康路，看小图我还以为是在国外呢，但实际上是历史留档。

翻看评论区得知，由于扰民等种种原因，店铺未能经营下去，因此并非简单的消费供需关系使然。

对于消费者而言，不同时期总会有一代代的人们需要属于自己的街区据点，它们会在城市更新的发展进程中转移，但不会消失。

个人认为永源路街区目前呈现的状态和业态构成来看，成为服务好特定客群的据点是完全可实现的目标，在零售业态相对稳定的情况下，餐饮、体验商户的不断充实，则有助于强化餐酒、夜经济等标签。

我既不喝酒也没有夜生活，因此无法体验，但至少宠物友好方面已令我印象深刻了，项目也有意识地强化了该业态内容。

这也许是不少人都赋予永源路街区好评的原因，既符合大众消费定位，又有自身独特的品牌组合和一致的调性。这一进程依旧需要时间检验，我也会持续关注。