吃瓜群众，被这一波抢购潮彻底惊呆了！

老铁们，咱今天说这个事儿，老有意思了！

成都最近出了一位奇女子，小红书江湖人称“小圆子”，热搜火得都飞边子了。

这姐们儿不是一般人，去年一口气扫了7套成都老破小，今年又麻溜儿添了1套。

8套房砸进去，生生演绎了一出反向操作的戏码，把我等吃瓜群众看得是一愣一愣的。

小红书上一发，直接炸了锅，评论区相当热闹——

有撇嘴说“这年头还敢买房”的； 有说“社会有园姐，人狠话不多”的； 还有直呼“大神带带小弟”的…

人家小圆子算了笔账，好家伙！怎么算怎么痛快：

8套房，总价330万，折算下来平均每套也就40来万，首付总共掏了110万，剩下的220万是贷款。

现在每个月月供1万4，8套房子租金加起来能有2万1，刨去月供，每月还能净落手里7000块钱。

这么一算，110万的本金，年化收益干到了7.6%。

这是啥概念？

现在银行定存有没有2%得看运气！

我要跟你说啥啥能让你年化收益7%？你分分钟都想拨妖妖灵收拾我。

可是这位奇女子偏偏就能干到7.6%的稳定现金流收益，大伙儿原地还给鼓上掌了。

连这位小圆子自己都说：“感觉在捡钱，再不捡来不及了”。

拆解一下这位成都小圆子的逻辑，其实相当简单粗暴：

二环内、总价40万左右、租售比5%以上；

租金能抵月供，还能赚钱，这就相当于拿银行的钱给自己下金蛋。

而且，人家在成都本地，主唱作战，比外地投资客更了解片区板块规划甚至哪些犄角旮旯性价比高。

为了淘到理想标的，人家天天抱着中介软件刷，刷到平台都以为她是机器人，后来直接把账号给封了。

你讲话了，这年头儿买棵白菜还得挑三拣四呢，她倒好，买房子真跟抢白菜差不多…

关键她这一番操作，确实是赚到了！

而且，这股“抄底老破小”的风，可不止刮在成都；

北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、南京、长沙、郑州…类似的剧情正在不同城市上演。

去年12月披露的一组数据显示：

200万以下的低总价房源已成京沪二手房市场的交易主力，该类型房源在京沪两地交易占比分别为57.19%和48.72%。

在天津、杭州、广州等城市，20年以上房龄的低总价老破小交易周期在过去6-12个月时间里也明显有所收窄。

以上每座城市都有自己的“二环内”、有自己的总价心理关口和租售比心理关口。

但是，市场逻辑方面大差不差：低总价上车，以租养贷，从中套取现金流。

其实这个情况不光是各地统计数据上写得清清楚楚；

笔者生活中也留意到，最近这半年多时间里，操着天南地北口音的邻居们摩拳擦掌准备抄底的绝不是一户两户…

就邻居们来讲，大致可以分为两派——

一派想买市中心老破小，锁定书包，以租养贷；

另一派买周边15年以内低价二手房，以租养贷。

无论哪一派，大家的讨论基本上都完美呼应着前面说的“低总价上车，以租养贷，从中套取现金流”市场逻辑。

咱们的读者很多都不是近一两年才关注楼市的。

02年招拍挂、商品房推进加速、08年4万亿从天而降、15年涨价去库存…

哪一个您各位不是历历在目？

那些年，大伙儿买房，还真就是闭眼买都能赚，当时谁在乎租售比？

说句不好听的，那个时候我要跟您强调“租售比”如何如何，你都得骂我耽误你赚钱。

可是毕竟今时不同往日，尤其这类低总价老破小：

本金是涨是跌不知道，反正租金跑赢理财的概率很大。

也就是说，这一波大城市老破小房源迎来行情的核心逻辑在于——

资产定价开始加速向现金流收益的回归。

尤其在当前低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的新标尺。

那么问题来了！为什么是现在呢？

首先，热门城市存量房市场价格，经历4年调整后出现了一定程度的价格低估。

具体调整情况咱们不废话，大伙儿可以直接参考下面这张图：

这些回撤的两位数百分比看起来似乎有点出人意料，但你换个角度想——

那是什么？那不刚好就是被挤掉的泡沫吗？

换言之，对于热门一二线城市来说，挤掉的泡沫每多一层，接下来的安全垫就能够再厚一层。

就这还只是全市二手房的全貌，如果单论产品力与信贷背书均位于存量房市场下游的老破小，那么跌幅和绝对值就更加可想而知了。

尤其是热门的一二线城市，当市中心的老旧住宅被市场大盘压得足够低，它的物业缺位、产品力代差、隐形按揭门槛，也就不再是问题。

人们记住的只有三件事——

第一，我在某地某地有房了；

第二，还房贷比交房租划算；

第三，后续跌幅已十分有限。

更简单直白讲，连续多年的调整，已经让存量房调整出了性价比。

其次，利率中枢下移与租售比上行，注定了热门城市存量房终有一天价格回归。

这些年，银行利率中枢与众多热门一二线城市的租售比呈现出背离走势。

利率中枢下移，对于普通人而言意味着无风险收益率持续下行，演变到一定程度便是资产荒。

但与此同时，热门城市中心城区老破小的挂牌价与成交价持续调整，两者之间的可商榷余地也在同步扩大。

买入成本、信贷成本双双走低，但租金下行幅度并没有老破小价格本身那么猛，因此租售比却随之走高。

但租售比反超十年期国债收益率甚至叠加信贷收本之后，仍旧高于无风险收益率时——

人们当然比过往更加愿意持有能够产生持续现金流的不动产。

到了这一步，大家很可能更愿意去探讨研究哪些城市、哪些片区能继续扩大人口流入态势。

说到底，这件事关系到现金流回报与债务端的安全可持续。

第三，一系列的城市化趋势，几乎同时指向热门城市发展重点即将回归主城区。

城市化进程已经进入较高水平、后续速度放缓已是妇孺皆知；

叠加前不久自然资源部《通知》刚刚明确今后全新的供地思路——

各大城市发展规划重点告别“摊大饼”、回归主城再次成为时代的使命召唤。

这份《通知》，让远大新和老破小分别站上了截然不同的命运转折点！

对于远大新来说，后续供地不足掐断了预期参照物，后续配套落地也有可能相对放缓；

对于老破小来说，旧城改造或收储有望在优化中心城区配套过程中，提升拆迁可行性。

尤其是后者，这玩意儿实在没法统计。

各位老铁如果有人近期买了一二线城市、省会城市老破小或者打算买这类城市老破小的朋友，欢迎在下方评论区留言说说你的看法。

既然把天都聊到这儿了，我大致能猜出来大伙儿咋想的——

看人挣钱有点馋，想吃肉又怕烫嘴；

别人行，我也行！

咳…人之常情！

即便是您再怎么想着7个点、5个点的租售比香，真让您掏钱的时候，也得抖三抖。

毕竟，这世界上压根儿就没有什么包赚不赔的买卖；

老破小这类标的在过去很长一段时间里都是自住属性大于投资属性。

所以，面对这么一样非主流投资标的翻红，我们的确应该看透以下这两件事——

第一，老破小的隐形持有成本不容忽略。

拿前面咱举过的例子来说，8套房月供1万4、租金2万1，净到手7000。

这个账的确算得非常漂亮。

但你发现没？这个模型里其实忽略了很多细节：

譬如说水电管线、制冷设备的维修维护，毕竟房龄在那摆着；

譬如说租赁过程中的空置期，换一次租客少则十天半个月、多则俩仨月没进账都是常事儿。

如果把这些摩擦成本都算进去，净收益能到4%-5%已经相当不错了。

从国际上的经验来看，4到5个点的动态均衡似乎才是更加合理的常态。

我这么说，不是为了拦着你发这份财，只是对于合理收益区间务必要有清醒认识。

第二，流动性始终是此类房源最大问题。

老破小最大的软肋，从来都不是租金，而是流动性。

从收租模型来看，您40万买进，毛租金回报率能做到7个点，看着挺香。

甚至不排除跃跃欲试的人一大把一大把…

可问题是，各种不确定因素还真的不少，譬如说——

各地保障房还要不要搞？后来的房东会不会变多？

这些客观上都有可能对理想的收益模型形成稀释。

真到了这个时候，您合计着想要套现离场了，真的有那么容易吗？

一方面，这类房子随着时间的推移，房龄在涨但抵押按揭属性会被房龄摊薄；

另一方面，有意愿或能接盘的大概率依旧会是那群对价格敏感的人，而那群人恰恰也是对市场风向看得比较透的…

上了热搜的那个小圆子为啥能成？

我仔细想了想，她抓住了以下这么三个关键性因素——

其一，是卡在市场调整到历史性节点下手。

保证了自己在取得投资的标的过程中，拥有足够多的主动权与价格安全垫。

其二，是她主场作战，对市场有足够熟悉。

这在实操过程中，足以保证投资者少踩很多坑，包括但不限于价格、地段、租赁等多个环节。

其三，这位奇女子具有足够强悍的执行力。

一天要问几十套，系统判定“行为异常”，申诉解封后，她继续看房，还有比这勤奋的吗？

我们可以把以上三大关键性因素总结为：天时、地利、人和，少一样都不行。

而这又何尝不是你我倘若想要入局，值得充分汲取的经验呢？

在笔者看来，这轮“抄底老破小”的热潮，更像是资产荒现实下的一面镜子。

钱没地方去，利率一路往下掉，加之一二线城市老破小经历了多年调整…

最后大伙儿发现，那个被嫌弃了多年的老破小，跑赢了银行收益率。

所以，如果你正盘算着要不要进场，不能只盯着7个多点的收益率香不香。

那样很容易钱没挣到，先把自己带跑偏了。

动了心的老铁，不妨先问问自己——

我对这个城市有多熟？

我对那片区域有多少了解？

我有没有那个耐心一天问几十套房？

我能接受房子买手里，十年八年卖不掉吗？

说到底，投资这事儿，从来都是认知的变现…