河南
成都街景
最近，关于“以租养贷”的新闻，忽然就多了起来。
最火的来自成都的小某书的播主圆子分享了“抄底8套老破小，以租还贷”的经历。链接放文后的“阅读原文”了，很精彩！
捞重点：
1、生活在成都的播主圆子买了8套老破小，房款330万元，贷款220万元
2、月供14000元，月收租21000元
3、有接近10%的复利收益，30年内收益是保险的3倍；
4、租售比4.5%覆盖月供；如果算上装修租售比5%覆盖月供
播主说，“我就是感觉在捡钱，赶紧捡，再不捡来不及了。”只要符合她要求的房子，看了没有硬伤就直接定，甚至有的房没看过就决定买下。
这类新闻，我感觉，这大姐要么是地产中介，要么就是在TreeNewBee；
但是，这个真的是事实吗？！
作为一个写楼市的小写手，很有些疑问。
老破小小区，图源：网络
一）银行给多套房贷款吗？
安居客成都2026年1月整理的当地房贷政策：
商贷政策
三套房：原则拒贷，符合条件的多孩家庭可按二套执行
公积金贷款政策
三套房：拒贷
新闻里给到的信息，播主，俩娃，商贷第三套房可以执行二套房政策。如果播主说的是真实情况，至少5套房子应该不在她的名下
二）220万元贷款，月供到底是多少？
最新的LPR5年期以上3.5%，首套房-50BP，二套房-30BP
220万元商贷，全部按照二套房3.2%执行，月供9514元
如果按照播主说的月供14000元，平均按揭年限17年
这里需要注意一点，二手房贷款年限公积金规定“贷款期限不超过抵押房产剩余的土地使用权年限”；商贷一般执行“房龄+贷款年限≤40年或50年”
平均按揭17年，约等于播主买的老破小房龄至少23年，最长不超过33年，1993年之前的房子
从这个数据分析，应该基本没错。
老破小改造
三）租金合理吗？
根据新闻里播主给到的信息，330万元买下8套房子，算下来平均单套41.25万元
克而瑞四川成都二手房3月份月报数据，中心城区二手房成交均价15107元/㎡，以此价格推算，单套房屋面积约27.5平米
月收租金21000元，平均单套月收租金2625元
家在成都的兄弟，或者了解成都租房市场的兄弟，成都的小户型真的能租这么高的价钱吗？
四）全周期内，完租率能保证100%吗？
新闻和播主给到的条件应该是8套房全部租出去，这个是正在的理想状态，还是臆想状态？
8套房中是否会有出租的空窗期？空窗期会不会拉低出租收益？
一个最简单的事实，一旦租不出去有了空窗期，租金合计就会直线下降，收益率随之降低。
五）1.5%的无风险收益，是否只有“以租养贷”一条路？
新闻中给到的内容：
她仔细算过账，制作了一张详细的老破小租售比表，40万左右的房子只要能以1500+的价格租出，租售比满足4.5%，就能覆盖月供
这里两个问题，第一个：40万的房子，首付6万贷款34万，按照推算的17年贷款时长，月供约2130元，1500元的租金覆盖不了月供
只有少于24万的贷款，或者长于28年的年限才能满足“租金大于1500元月供”这一条件。
第二个：无风险收益率低到不可思议。
假设月供是首套的3%，其无风险收益率等于1.5%；而最新的10年期国债收益率在1.8%左右；这等于说，“以租养贷”的无风险收益率小于购买国债的收益。
以上是个人的疑问。还有些问题，就不再说了。比如10%复利。
知道10%复利有多高吗？？？
10000元本金，10年后本息接近25937万元
以租养贷
最近“以租养贷”的新闻忽然多了起来，这对于促进二手房尤其是老破小的置换更新是个好事；
这个时候，类似的新闻大约是配合房地产的宏大叙事，就像新闻的标题，和新闻里这位姐姐说的那句话——
别人越是不敢买，我越是有信心！我是坚定不移地认为未来会越来越好的。
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