江苏
高位时总价187万的房子，如今只卖75万？
虽然降价跑量早已不是新鲜事儿，但最近南京人还是被江宁正方新城山语春风打4折的消息震惊了。
毕竟，这一次山语春风并不是“孤军奋斗”，“邻居”联发云启也入局降价，97㎡精装现房只要85万。
入市5年多还没卖完，均价从高峰时的两万多，降到现在的八千多。新盘组团打折的背后，投射了正方新城怎样的困境？
01
山语春风和联发云启，与银城蓝溪郡、荣盛隽峰等一道，位于江宁正方新城的银杏湖大道一带。
拿地和入市节点上，联发云启更早些，2019年8月溢价拿地，2020年10月首开，主打98-125㎡的刚改户型，销许均价2.3万/㎡。
小区于2022年底完成首批次交付，公建化立面、公区超40%绿地率、全系三房+双卫的设计等，在当时还算可圈可点。
山语春风的拿地时间是2020年7月，同样溢价成交，拿地方是中交和路劲。毛坯限价+升级装修包，年代感满满。
项目主打79-129㎡户型，面积跨度更大，2021年3月首开，全装修均价约2.1万/㎡，另有1800元/㎡升级包。
虽然首开晚了半年，但山语春风与联发云启的首批次交付节点差不多。
实际上，这并不是正方新城的新盘第一次降价，拿山语春风举例。
这个楼盘体量很大，入市5年，1800多套房还有260多套房没卖。加上开发商路劲暴雷，早两年就开启了以价换量模式。
去年10月，项目79㎡含升级包的房源总价降到76万，相当于正价的4.2折，引发买房人唏嘘。
如今，山语春风89㎡户型总价仅75万起，如果这是基础装修的总价，相当于正价打了4折。晚几年买房，怒省一百多万！
02
房价“打骨折”，效果怎么样？
南京市房地产市场监测分析中心统计了今年前两个月的新房成交数据，正方新城，上榜南京新房成交主力片区榜单。
延续到最近的成交数据，联发云启格外出圈。
据联发集团公布的海报，3月的前20天，联发云启成交了94套，拿下南京新盘成交套数、面积双TOP1。
南京网上房地产官网的数据显示，截至27日，3月份联发云启已去化156套，刨去嘉和华府、熙元府、绿洲云湖十里院的车位数据，仍然领跑全市。
03
一边是打折带来的复杂市场情绪，一边是飘红的销售业绩，正方新城，渲染着南京刚需板块的割裂感。
关于山语春风、联发云启的组团打折，锐评君有几点感受要说。
第一，行业洗牌还在持续，南京楼市分化格局彻底形成。
复盘这两年的成交数据，无论是新房还是二手房，正形成清晰的走向：改善买家在核心板块买好房子，撑起价格天花板；刚需群体被挤压到远郊板块，以高性价比的价格上车。
聚焦刚需需求，为什么一打折，联发云启就能卖成南京新房套数销冠？
很显然，直接因素是国企+实景现房+超低总价等共同作用，促使买房人果断出手。
更深层次的原因是，南京的小户型供应越来越少，供应断档与可观需求形成冲突。克而瑞的数据显示：2025全年，南京90㎡以下小户型供应了2729套，今年1-3月却骤降到72套。
但锚定低总价新房的改善需求仍然可观，即便正方新城配套有待完善，可新房价格降出幸福感，驱使对应客群上车。
第二，好房子正当时，过时的房子难免面对价格出清的残酷现实。
去年起，好房子被提及的频率越来越高，相应的，南京的迭代四代宅在多板块开花，实现热销。
在好房子的实得率超100%、科技系统、全龄会所等关键词前，早几年的传统三代宅难免过时。基于此，正方新城新房组团打4折，是价格出清、价值重构的必然。
这同样，也是开发商降低自身预期，用更加贴近市场的定价，去对冲来自二手房市场的冲击。
当然，正方新城并不是个例。此前锐评君关注报道的河西南深业南湾上府6.5折卖房，也是类似逻辑6.5折清盘？河西南深业现房，能买吗？
第三，正方新城新盘集体降价，同样受配套规划与兑现的剪刀差影响。
正方新城向来是南京的刚需聚集地之一，不过，这里也形成了分化：
玖华府、绿城理想城所在的区域，近地铁、砂之船等，配套相对完备；
可山语春风、银城蓝溪郡等聚集的区域近江苏软件园，与地铁的直线距离约3公里，公共交通出行难度较大，且大型商场、医院等缺失，长期以来无板块能级和配套提升的利好刺激，房价也自然陷入恶性循环。
在锐评君看来，如今这里的新房打4折，本质上是契合“配套等待期”而重新定价。
第四，低总价房源占据市场成交主流的当下，跌出性价比的现房盘，在为高度适配的买房人发福利。
当下，南京的新房和二手房成交，都呈现高端改善和刚性刚需两头热的态势。
虽然在地段、配套上不占优势，但山语春风、联发云启总能以价格、景观或是户型等某个维度，精准切中买房人的需求，联发云启能卖成南京套数销冠自然也不奇怪了。
说到底，降价盘的本质是用价格换安全垫。我们认为，在江宁工作生活、预算格外有限、做好自住+长期持有准备的刚需买家而言，正方新城的打折新房，可以考虑入手。想投资，或单纯被低总价吸引，则趁早打消念头。
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